청주지방법원 2025타경60. 충청북도 영동군 학산면 박계리 1203의 단독주택입니다. 감정평가상 기호1·2 모두 단독주택으로 이용 중이며, 토지는 990.0㎡, 지목은 답, 계획관리지역입니다. 등기상 소유자는 송재천이고 근저당은 없습니다. 현재 권리분석의 핵심은 2026년 3월 23일 주식회사 대청기와건설의 39,024,650원 가압류로, 제공된 권리 산정상 이 권리가 말소기준으로 잡혀 있고 매각으로 소멸합니다.
하지만 이 사건은 등기상 인수 여부만으로 판단하면 안 됩니다. 매각물건명세서에는 일괄매각·제시외 건물 포함과 함께, 기호1·2가 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물이고 청주지방법원 영동지원 2024가단 10340 사건의 확정판결 때문에 철거 대기 중이라고 명시돼 있습니다. 현재 최저가 역시 감정가보다 높아, 가격과 물적 위험이 동시에 불리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경60 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 영동군 학산면 박계리 1203 주1동 |
| 물건종류 / 이용상태 | 단독주택 · 기호1,2 단독주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 송재천 |
| 토지 | 990.0㎡ · 지목 답 · 계획관리지역 · 공시지가 17,800원/㎡ |
| 감정가 / 최저가 | 183,578,200원 / 219,173,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 35,769,353원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 없습니다. 등기에는 근저당이 없고, 2026년 3월 23일 주식회사 대청기와건설의 가압류 39,024,650원이 있으며 매각으로 소멸하는 것으로 산정돼 있습니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 3회 유찰인데 감정가보다 높다
현재 최저매각가는 219,173,000원이고 감정가는 183,578,200원입니다. 현재 회차 자료에는 최저가가 감정가의 119%로 표시돼 있습니다. 실거래 비교 자료는 없으므로 시세보다 싸다고 판단할 근거도 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 219,173,000원 | 119% | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 175,338,400원 | 96% | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 140,270,720원 | 76% | 0원 |
유찰 시 제시된 매각가가 175,338,400원, 140,270,720원으로 낮아져도 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 다만 가격이 내려가는 것과 철거 대기 상태가 해소되는 것은 별개의 문제입니다.
③ 예상배당표 (매각가 219,173,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,868,422원 |
| 1. 가압류 · 주식회사 대청기와건설 | 39,024,650원 | 39,024,650원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 176,279,928원 |
현재 회차 가정에서는 가압류 청구금액 39,024,650원이 전액 배당되고 미배당은 0원입니다. 소유자 잔여는 176,279,928원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
④ 토지·건물 상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 기호1·2 모두 단독주택으로 이용 중입니다.
- 건물 구조. 기호1은 철근콘크리트조 평스라브지붕 단층, 기호2는 철근콘크리트조 기와지붕 단층입니다. 외벽은 스타코마감, 내벽은 벽지 마감, 창호는 샷시창호입니다.
- 사용승인. 기호1·2 모두 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물입니다.
- 철거. 청주지방법원 영동지원 2024가단 10340 사건의 확정된 판결로 인해 철거 대기 중입니다.
- 토지. 면적 990.0㎡, 지목 답, 토지이용상황 단독, 완경사·부정형, 세로한면(가) 조건입니다.
- 지역·규제. 계획관리지역이며 준보전산지와 접하고, 배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·성장관리계획구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 17,800원/㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 철거 판결 확인. 청주지방법원 영동지원 2024가단 10340 확정판결의 주문·대상 건물·철거 범위를 원문으로 확인해야 합니다.
- 사용승인 여부 확인. 기호1·2 모두 사용승인을 받지 않은 상태이므로 건축물 관련 현황을 원본 서류와 관계기관에서 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물이 포함된 일괄매각이므로 실제 매각 대상과 현황을 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 경계. 현재 최저가 219,173,000원은 감정가 183,578,200원의 119%입니다. 3회 유찰 사실만으로 싸다고 볼 수 없습니다.
- 임차인. 조사된 임차인은 없어 보증금 인수 위험은 없습니다.
- 가압류. 주식회사 대청기와건설 39,024,650원 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 산정돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 철거 관련 판결 원문을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 철거 위험이 훨씬 크다
이 사건은 등기만 보면 단순합니다. 임차인이 없고, 가압류는 소멸하며, 예상되는 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 실제 입찰 판단의 중심은 권리가 아닙니다. 기호1·2가 사용승인을 받지 않은 단독주택이고, 확정판결로 철거 대기 중이라는 점이 핵심입니다.
가격도 우호적이지 않습니다. 3회 유찰된 현재 회차의 최저매각가가 219,173,000원으로 감정가 183,578,200원의 119%입니다. 실거래 시세 근거가 없는 상태에서 현재 가격을 싸다고 평가할 수 없고, 향후 유찰로 가격이 낮아지더라도 철거 위험 자체는 그대로 남습니다. 등기상 인수는 0원이지만, 철거 대기라는 물적 위험과 감정가 이상의 현재 가격이 겹친 고위험 물건입니다.
