청주지방법원 2025타경60. 충북 영동군 학산면 박계리 1203의 단독주택 사건입니다. 등기상 소유자는 송재천이고, 근저당권은 없습니다. 현재 확인되는 핵심 권리는 2026년 3월 23일 주식회사 대청기와건설의 가압류 39,024,650원이며, 데이터상 이 가압류가 말소기준권리로 잡혀 있고 매각으로 소멸합니다. 임차인도 확인되지 않아 배당모형상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
문제는 그 다음입니다. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각·제시외 건물 포함이라고 되어 있고, 목록 1·2번 건물은 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물입니다. 더구나 2026년 4월 7일 기준, 청주지방법원 영동지원 2024가단10340 확정판결로 철거 대기 중이라고 명시돼 있습니다. 따라서 이 물건은 “등기상 인수금이 없으니 안전하다”는 방식으로 접근하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경60 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 영동군 학산면 박계리 1203 주1동 |
| 물건종류 / 이용상태 | 단독주택 · 기호1,2 단독주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 송재천 (단독소유) |
| 토지 | 990.0㎡ · 지목 답 · 토지이용상황 단독 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 용도지역 | 계획관리지역 · 성장관리계획구역 · 배출시설설치제한지역 · 가축사육제한구역 포함 · 준보전산지 접함 |
| 공시지가 | 17,800원/㎡ |
| 감정가 / 최저가 | 428,072,200원 / 175,338,000원 (4회 유찰, 감정가의 40.96%) |
| 신청채권 청구액 | 35,769,353원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 매각조건 핵심 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 목록 1,2 미사용승인 · 확정판결에 따른 철거 대기 |
① 권리 흐름 — 인수금보다 ‘철거 리스크’가 핵심
임차인 없음. 보증금 승계나 대항력 임차인 인수 문제는 확인되지 않으며, 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다. 2026년 3월 23일 주식회사 대청기와건설의 가압류 39,024,650원도 매각으로 소멸하는 것으로 반영돼 있습니다.
② 가격 판단 — 4회 유찰만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 175,338,000원으로 감정가 428,072,200원의 40.96%입니다. 숫자만 보면 감정가 대비 큰 폭으로 낮아졌지만, 동일·유사 물건의 확인 가능한 실거래 기준이 제시되어 있지 않아 현재 최저가가 실제 시장가보다 싼지 여부는 판정할 수 없습니다.
특히 이 사건은 일반적인 정상 단독주택과 동일한 기준으로 감정가 할인율만 비교하기 어렵습니다. 미사용승인 상태와 확정판결에 따른 철거 대기가 함께 존재하기 때문입니다. 따라서 “감정가의 41%”라는 숫자는 가격 메리트의 증거가 아니라 현재 경매 진행 상태로만 보는 것이 안전합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 175,338,000원 | 40.96% | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 140,270,400원 | 32.77% | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 112,216,320원 | 26.21% | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 175,338,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,254,732원 |
| 1. 갑구 3번 가압류 · 주식회사 대청기와건설 | 39,024,650원 | 39,024,650원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 133,058,618원 |
현재 최저가 175,338,000원 가정 시 가압류 채권 39,024,650원은 전액 배당되고, 채권 미배당액은 0원으로 계산됩니다. 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 건물·토지 상태 — 이 사건의 진짜 권리분석
- 이용상태. 감정평가상 기호1,2는 모두 단독주택으로 이용 중입니다.
- 건물 구조. 기호1은 철근콘크리트조 평스라브지붕 단층, 기호2는 철근콘크리트조 기와지붕 단층입니다. 외벽은 스타코마감, 내벽은 벽지마감, 창호는 샷시창호로 조사됐습니다.
- 미사용승인. 감정평가상 기호1,2 모두 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물입니다.
- 철거 대기. 2026.04.07. 기준 청주지방법원 영동지원 2024가단10340 확정판결로 인하여 철거 대기 중입니다.
- 매각 범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 따라서 낙찰 후 가치 판단은 주1동 하나만이 아니라 일괄매각 대상 전체를 기준으로 해야 합니다.
- 토지. 990.0㎡, 지목은 답, 토지이용상황은 단독이며 계획관리지역·성장관리계획구역 등에 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 철거 판결 원문 확인. 청주지방법원 영동지원 2024가단10340 확정판결의 주문과 철거 대상 범위를 반드시 대조해야 합니다.
- 사용승인 상태 확인. 목록 1·2번 모두 사용승인을 받지 않은 것으로 조사돼 있으므로 현재 행정상 상태와 존치 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물까지 포함되므로 각 건물의 위치·규모·철거 대상 여부를 현장에서 대조해야 합니다.
- 가격 산정 기준 전환. 감정가 428,072,200원에서 4회 유찰돼 175,338,000원까지 내려왔다는 사실만으로 저가매수라고 단정하지 말고, 철거 이후 잔존가치를 중심으로 판단해야 합니다.
- 토지 현황 확인. 토지 990.0㎡는 지목이 답이고 현재 이용상황은 단독으로 조사돼 있으므로 공부와 현황을 함께 대조해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 임차인 없음·매수인 인수 0원이라는 계산과 별개로 매각물건명세서·등기부·현황조사·판결문을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 안전한 물건”
이 사건은 등기만 보면 어렵지 않습니다. 임차인이 없고, 가압류는 매각으로 소멸하며, 현재 배당모형상 매수인 인수도 0원입니다. 그러나 바로 그 이유 때문에 더 중요한 사실을 놓치기 쉽습니다. 목록 1·2번은 미사용승인 건물이고, 이미 확정판결에 따라 철거 대기 중입니다.
현재 최저가는 175,338,000원으로 감정가의 40.96%까지 내려왔지만, 이 할인율만으로 “싸다”고 말할 근거는 없습니다. 확인 가능한 실거래 비교 기준도 없고, 4회 유찰이라는 시장 기록과 철거 위험이 동시에 존재합니다. 이 물건의 승부처는 가압류 인수가 아니라 철거 범위 확인 → 잔존 건물·토지 가치 산정 → 그 가치 이하로 입찰가를 잡을 수 있는지입니다.
