대구지방법원 2025타경500. 구미시 형곡동 소재 ‘도시주택3차5동’ 제5층 제604호로, 감정평가상 아파트로 이용 중인 단위세대입니다. 현 소유자는 이대형이며 2011.03.22. 소유권을 취득했고 당시 거래가액은 27,500,000원입니다. 현재 권리분석의 기준이 되는 권리는 2015.07.29. 설정된 형곡새마을금고 근저당권 33,800,000원입니다. 이 근저당권을 기준으로 이후 2025.10.13. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권도 모두 해당사항 없음입니다.
가격은 권리보다 더 눈에 띕니다. 감정가 30,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 21,000,000원입니다. 최근 12개월 동일 면적 실거래 6건 평균은 28,166,666원, 최신 거래는 2026.01. 28,000,000원으로 현재 최저가는 두 기준보다 낮습니다. 다만 최근 거래군은 이전 거래군 대비 18.6% 낮아진 추세이므로, 과거 전체 평균 31,375,000원만 보고 할인폭을 크게 평가하는 방식은 피해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경500 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 형곡동 375-1 5층604호 · 도로명 경상북도 구미시 형곡동로1길 7 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 54.09㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건 중 5층 604호 |
| 소유자 | 이대형 · 2011.03.22. 소유권이전 · 거래가액 27,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 30,000,000원 / 21,000,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권 / 청구액 | 형곡새마을금고 / 33,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 매각물건명세서에 명시된 인수권리는 해당사항 없음이며 법정지상권도 해당사항 없습니다. 2015.07.29. 형곡새마을금고 근저당권이 말소기준권리이고, 2025.10.13. 경매개시결정은 그 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 과거 한국주택은행 근저당권과 구미농업협동조합 근저당권은 이미 등기부상 말소된 상태입니다.
② 시세 비교 — 할인은 분명하지만 하락 추세도 분명하다
동일 면적 54.09㎡의 최근 거래 가운데 최근 12개월에 해당하는 6건을 우선 비교합니다. 최근 12개월 평균은 28,166,666원이고, 최신 거래는 2026.01. 28,000,000원입니다. 현재 최저가 21,000,000원은 최근 12개월 평균의 74.6%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 54.09㎡ | 2 | 28,000,000원 |
| 2026.01 | 54.09㎡ | 2 | 34,000,000원 |
| 2025.12 | 54.09㎡ | 2 | 27,000,000원 |
| 2025.06 | 54.09㎡ | 3 | 32,000,000원 |
| 2025.06 | 54.09㎡ | 2 | 25,000,000원 |
| 2025.02 | 54.09㎡ | 3 | 23,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 54.09㎡ | 6건 | 28,166,666원 |
최근 거래 범위는 23,000,000원~34,000,000원이고, 현재 최저가는 그 범위의 하단보다도 낮습니다. 전체 12건 평균 31,375,000원과 비교하면 최저가는 66.9% 수준이지만, 2024.03. 50,000,000원 거래처럼 과거 고가 거래가 전체 평균을 끌어올리고 있습니다. 따라서 가격 메리트 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선하는 편이 타당합니다.
③ 예상배당표 (매각가 21,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 778,000원 |
| 2. 근저당 · 형곡새마을금고 | 33,800,000원 | 20,222,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 형곡새마을금고 채권 33,800,000원 중 20,222,000원이 배당되고 13,578,000원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시나리오입니다.
④ 회차별 가격과 미배당
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 21,000,000원 | 20,222,000원 | 13,578,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 14,699,999원 | 14,035,399원 | 19,764,601원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 10,289,999원 | 9,704,779원 | 24,095,221원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 형남초등학교 북측 인근으로 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 있어 제반 교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건 중 5층 604호이며 위생·급배수·도시가스·난방설비가 있습니다.
- 도로. 북측 및 동측으로 폭 약 8미터 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m) 접합, 가축사육제한구역, 형남중학교·형남초등학교 상대보호구역 및 절대보호구역에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 1,604.5㎡, 공시지가 582,200원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 규모. 도시주택3차5동은 47세대이고 사용승인일은 1991.07.18.입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 현재 가격을 판단할 때 전체 12건 평균 31,375,000원보다 최근 12개월 평균 28,166,666원과 최신 거래 28,000,000원을 우선 비교하세요.
- 하락 추세 확인. 최근 거래군이 이전 거래군보다 18.6% 낮습니다. 현재 최저가가 낮더라도 추가 하락 가능성을 별도로 점검할 필요가 있습니다.
- 내부 상태 재확인. 감정평가 당시 이해관계인 폐문 부재로 내부를 확인하지 못해 동유형 물건의 표준적 이용상황을 기준으로 평가했습니다. 구조변경·내부하자·마감 상태는 구체적으로 확인되지 않았습니다.
- 임대관계 재확인. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 현장 점유 상태를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 형곡새마을금고의 미배당이 발생해도 현재 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 할인, 시장은 하락”
이 물건의 권리구조는 복잡하지 않습니다. 2015.07.29. 형곡새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 이후 경매개시결정은 소멸하며 매각물건명세서상 별도 인수권리도 없습니다. 현재 회차 매수인 인수는 0원입니다.
가격도 최근 실거래와 비교하면 분명히 낮습니다. 최저가 21,000,000원은 최근 12개월 평균 28,166,666원의 74.6%이고 최신 거래 28,000,000원보다 낮습니다. 다만 최근 시세가 이전 거래군보다 -18.6% 하락했고 단지 경매 평균 유찰이 2.8회라는 점은 동시에 반영해야 합니다. 권리는 안전형, 가격은 최근 시세 아래, 그러나 하락 추세 확인이 필요한 물건으로 정리할 수 있습니다.
