부산지방법원 2024타경64484. 장전동 지에스금정아파트 303호는 일반적인 금융기관 담보권 실행보다 공유물분할을 위한 경매라는 점이 먼저 눈에 띕니다. 현재 소유자는 고임정·김지수·김지헌·조영기·조영복의 공유 형태이고, 2024.12.03. 경매개시결정이 등기됐습니다. 과거 한국주택은행 근저당 32,500,000원, 한수원 전세권 58,000,000원, 금정농업협동조합 근저당 36,000,000원이 있었지만 모두 이미 말소됐습니다. 현재 등기부만 보면 낙찰자가 떠안을 담보권은 확인되지 않습니다.
다만 이 사건은 등기부만 보고 끝내면 안 됩니다. 2026.02.23. ‘대상파츠’의 유치권신고서가 접수됐고, 2026.03.04. 경매신청인 김지수·김지헌은 점유요건 결여를 이유로 유치권배제신청서를 냈습니다. 2026.04.24. 현황조사에서도 현관문에 유치권 행사 안내문이나 점유권원을 확인할 자료는 없었지만, 이후 2026.08.04. 부산금정경찰서에 허위유치권신고 관련 고소장 제출내역이 제출됐고 2026.09.15.에는 피의자 특정을 위한 수사중지 통지서가 제출됐습니다. 따라서 유치권이 확정적으로 배제됐다고 단정할 자료는 아직 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경64484 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 금정구 금강로 217, 1동 3층303호 (장전동,지에스금정아파트) |
| 현칭 | 101동 303호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.973㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 23층건 내 3층 |
| 소유자 | 고임정, 김지수, 김지헌, 조영기, 조영복 |
| 감정가 / 최저가 | 230,000,000원 / 147,200,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 경매 성격 | 공유물분할을 위한 경매개시결정 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 매수신청보증금 | 최저매각가격의 20% (재매각 사건) |
① 권리 흐름 — 등기는 깨끗하지만 유치권은 별도 확인
임차인은 확인되지 않았습니다. 전입세대확인서에는 임차인이 아니라 공유자 고임정 세대가 전입된 것으로 기재되어 있습니다. 과거 전세권과 근저당권도 이미 말소되어 등기상 선순위 임차권·담보권 인수 문제는 보이지 않습니다. 2024.12.03. 경매개시결정이 현재 권리 흐름의 기준점이고 그 자체는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 시세 비교 — 가격은 최근 거래보다 낮다
같은 단지 ‘엘지금정’의 대상 면적은 59.973㎡이고, 최근 12개월 동일 면적권 거래 평균은 201,600,000원입니다. 현재 최저매각가 147,200,000원은 이 최근 평균의 73.0%입니다. 최신 거래는 2026.05. 205,000,000원으로, 현재 최저가는 최신 거래금액보다도 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 59.4㎡ | 18 | 205,000,000원 |
| 2026.01 | 59.97㎡ | 10 | 216,000,000원 |
| 2025.11 | 59.97㎡ | 7 | 200,000,000원 |
| 2025.10 | 59.97㎡ | 7 | 195,000,000원 |
| 2025.10 | 59.97㎡ | 11 | 192,000,000원 |
| 2025.05 | 59.97㎡ | 12 | 215,000,000원 |
| 2025.05 | 59.97㎡ | 11 | 180,000,000원 |
| 2025.03 | 59.97㎡ | 6 | 185,000,000원 |
| 2025.02 | 59.97㎡ | 14 | 212,000,000원 |
| 2024.07 | 59.97㎡ | 13 | 240,000,000원 |
| 2024.06 | 59.97㎡ | 8 | 228,000,000원 |
| 2024.04 | 59.97㎡ | 5 | 220,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 201,600,000원 |
전체 12건 평균 207,333,333원보다 최근 12개월 평균 201,600,000원을 우선해 보는 것이 적절합니다. 최근 구간은 이전 구간 대비 -4.6%로 하락 추세이기 때문입니다. 그럼에도 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 73.0%이므로 가격 자체의 할인 폭은 존재합니다. 다만 유치권이 유효하고 추가 부담이 발생한다면 이 할인 폭은 그만큼 줄어들 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 147,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.9% 추정) | - | 2,860,800원 |
| 2. 갑구 5번 경매개시결정 · 김지수 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 144,339,200원 |
공유물분할 경매로 배당 계산상 채권자 총 청구액과 배당액은 0원이고, 집행비용 2,860,800원을 제외한 144,339,200원이 소유자 교부액으로 추정되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다. 유치권 신고금액은 확인되지 않아 위 배당표와 실질취득금액에 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 23층건 내 3층 303호입니다.
- 입지. 부산광역시 금정구 장전동 금빛초등학교 북동측 인근. 주위는 아파트·근린생활시설·학교 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 단지. 엘지금정은 214세대, 사용승인 기준 준공일은 1997.10.13입니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 지목은 대, 공시지가 1,987,000원/㎡이며 공동주택 부지로 이용 중입니다.
- 건물 상태 자료. 위반건축물 표시가 없고 감정평가상 공부와의 차이도 없습니다.
- 시장 흐름. 최근 12개월 평균은 201,600,000원이며 이전 구간 대비 거래가격 추세는 -4.6%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유치권신고서 확인. 2026.02.23. 접수된 대상파츠 유치권신고의 주장 내용과 금액을 반드시 원문으로 대조해야 합니다.
- 유치권배제신청 확인. 2026.03.04. 김지수·김지헌이 제출한 점유요건 결여 사유의 배제신청서와 이후 법원 처리 결과를 확인해야 합니다.
- 현황조사 대조. 2026.04.24. 현황조사에서는 현관문에 유치권행사 안내문이나 점유권원을 확인할 자료가 없었습니다. 실제 현황이 동일한지 입찰 전 재확인이 필요합니다.
- 허위신고 관련 진행상황. 2026.08.04. 부산금정경찰서 고소장 제출내역과 2026.09.15. 수사중지 통지서 이후의 변동 여부를 확인해야 합니다.
- 점유 관계. 전입세대확인서에는 공유자 고임정 세대가 전입되어 있습니다. 임차인 인수와 별개로 현재 실제 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 호칭 확인. 등기·주소에는 1동 303호로 표시되지만 현칭은 101동 303호입니다.
- 재매각 보증금. 이 사건은 재매각으로 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%입니다.
맺으며 — “가격은 합격, 유치권은 보류”
현재 최저가 147,200,000원은 최근 12개월 평균 201,600,000원의 73.0%이고 최신 거래 205,000,000원보다도 낮습니다. 최근 시장이 -4.6% 하락 추세라는 점을 반영해도 가격 자체는 경매 메리트가 있는 구간입니다. 등기상으로도 기존 근저당·전세권은 이미 말소됐고 임차인 인수 문제도 확인되지 않습니다.
하지만 이 사건의 승부처는 가격이 아니라 2026.02.23. 신고된 유치권입니다. 배제신청과 현황조사, 허위유치권신고 관련 고소 자료가 모두 존재하므로 유치권 주장에 반대되는 정황도 분명하지만, 유치권 신고금액 자체가 확인되지 않고 최종 배제 여부도 확정됐다고 볼 자료가 없습니다. 따라서 현재 147,200,000원을 그대로 ‘확정 실질취득가’로 보고 입찰하는 것은 위험합니다. 시세 할인은 분명하지만, 유치권 확인 전까지는 권리분석을 완료했다고 볼 수 없는 사건입니다.
