106,330,000원
부산지방법원 2024타경67421. 동래구 낙민동 ‘아델리아’ 13층 1301호, 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)입니다. 감정가는 310,000,000원이지만 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 106,330,000원입니다. 겉으로는 감정가의 약 3분의 1까지 내려온 가격이 가장 먼저 눈에 들어오지만, 이 사건은 최저가만 보면 안 되는 전형적인 대항력 임차권 사건입니다.
이수인은 2021.05.31. 주민등록·점유를 시작했고 임차보증금은 220,000,000원입니다. 말소기준인 2024.12.30. 강제경매개시결정보다 앞서 대항요건을 갖춘 것으로 나타나며, 매각물건명세서에도 임차보증금을 전액 배당받지 못하면 미배당 잔액 범위에서 임차권이 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시돼 있습니다. 따라서 이 사건의 가격 비교는 106,330,000원이 아니라 실질취득 약 220,000,000원을 기준으로 보는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경67421 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 충렬대로238번가길 49-5, 13층1301호 (낙민동,아델리아) |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(오피스텔) · 69.46㎡ · 15층 중 13층 |
| 사용승인 | 2020.02.03 |
| 소유자 | 주식회사선인산업개발 |
| 감정가 / 최저가 | 310,000,000원 / 106,330,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 원영미 / 270,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차관계가 핵심
등기부상 소유권은 2020.03.02. 주식회사선인산업개발 앞으로 보존됐고, 같은 날 교보자산신탁주식회사에 신탁됐다가 2021.05.31. 신탁등기가 말소돼 다시 소유자에게 귀속됐습니다. 말소기준은 2024.12.30. 강제경매개시결정입니다. 이수인의 주민등록·점유일인 2021.05.31.은 그보다 빠릅니다.
| 임차관계 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 원영미 · 802호 | 2021.05.07 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 이수인 · 전유부분 전부 | 2021.05.31 | 220,000,000원 | 대항력 있음 | 미상 | 미배당 잔액 인수 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 2.20억으로 본다
아델리아 거래표본 12건의 전체 평균은 344,083,333원이지만, 과거 3.66억·3.74억·3.84억 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래 3건은 2025.09. 310,000,000원, 2026.01. 308,000,000원, 2026.07. 350,000,000원이고 평균은 322,666,666원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 72.14㎡ | 10 | 350,000,000원 |
| 2026.01 | 72.14㎡ | 4 | 308,000,000원 |
| 2025.09 | 72.14㎡ | 4 | 310,000,000원 |
| 2024.06 | 72.14㎡ | 11 | 356,000,000원 |
| 2024.02 | 72.14㎡ | 12 | 350,000,000원 |
| 2023.10 | 72.14㎡ | 3 | 295,000,000원 |
| 2023.05 | 72.14㎡ | 9 | 310,000,000원 |
| 2022.03 | 72.14㎡ | 3 | 360,000,000원 |
| 2022.03 | 72.14㎡ | 6 | 366,000,000원 |
| 2021.10 | 72.14㎡ | 10 | 374,000,000원 |
| 2021.08 | 72.14㎡ | 6 | 366,000,000원 |
| 2021.06 | 72.14㎡ | 15 | 384,000,000원 |
실질취득 약 220,000,000원은 최근 12개월 평균 322,666,666원의 약 68.2%, 최신 거래 350,000,000원의 약 62.9% 수준입니다. 따라서 대항력 인수분을 반영한 뒤에도 거래표본 대비 금액 차이는 남습니다. 다만 최근 12개월 평균이 과거 거래군보다 8.1% 낮은 하락 추세이므로 과거 전체 평균 344,083,333원을 그대로 기준으로 가격 가점을 주는 것은 적절하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 106,330,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,288,620원 |
| 인수 · 이수인 임차보증금 | 220,000,000원 | 0원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 원영미 | 270,000,000원 | 104,041,380원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각대금에서는 집행비용 2,288,620원과 신청채권자 배당 104,041,380원으로 전액 소진되고, 신청채권자의 미배당은 165,958,620원입니다. 이수인 임차권은 매각물건명세서상 보증금 전액을 배당받지 못하면 미배당 잔액 범위에서 매수인에게 인수되는 권리입니다. 가격 판단은 대항력 인수형 기준에 따라 실질취득 약 220,000,000원으로 평가합니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 핵심 총액은 크게 달라지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 실질취득 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 106,330,000원 | 104,041,380원 | 165,958,620원 | 약 220,000,000원 |
| 4회 유찰 시 | 74,431,000원 | 72,691,242원 | 197,308,758원 | 약 220,000,000원 |
| 5회 유찰 시 | 52,101,700원 | 50,763,869원 | 219,236,131원 | 약 220,000,000원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)입니다. 현황 이용상태는 시건장치로 확인하지 못했습니다.
- 입지. 부산광역시 동래구 낙민동 ‘낙민초등학교’ 동측 인근. 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 소형 차량 출입이 가능하고, 인근에 시내버스 정류장과 지하철역이 있으며 도보 약 10분 정도입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물, 사용승인일 2020.02.03. 위생·급배수·소화전·승강기·가스난방·주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역이며, 남서측 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 환금성. 총 28호 규모이고 경매 평균 유찰 2.3회, 매각률 16.67%로 나타나 가격 차이만큼 환금성을 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득 기준. 입찰 판단의 기준선은 106,330,000원이 아니라 대항력 임차보증금을 반영한 약 220,000,000원입니다.
- 이수인 보증금 잔액. 매각물건명세서상 미배당 잔액이 인수되는 구조이므로 배당요구·배당가능액·임차권 존속 범위를 원본으로 다시 대조해야 합니다.
- 원영미 관계 확인. 현황조사에는 802호로 기재되고 보증금·확정일자가 미상이며 신청채권자와 이름이 같습니다. 본건 1301호와의 관련성을 확인해야 합니다.
- 현황 이용상태. 감정평가 당시 시건장치로 내부 이용상태를 확인하지 못했으므로 주거·업무 이용상태와 내부마감 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균은 322,666,666원이지만 최근 거래군이 과거 거래군보다 8.1% 낮습니다. 과거 전체 평균 344,083,333원을 그대로 매도가격으로 가정하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 내역과 실제 점유관계를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.06억짜리 물건”이 아니라 “2.20억 구조”
이 사건에서 가장 위험한 오독은 감정가 310,000,000원짜리 오피스텔이 106,330,000원까지 떨어졌으니 매우 싸다고 보는 것입니다. 이수인의 보증금 220,000,000원이 최저가보다 크고, 말소기준보다 앞선 대항력을 갖춘 구조이므로 실제 가격 판단은 약 220,000,000원을 중심에 둬야 합니다.
그 기준으로 보면 최근 12개월 평균 322,666,666원과 최신 거래 350,000,000원보다 낮아 가격 차이는 존재합니다. 다만 최근 시장이 -8.1% 하락 추세이고, 이미 3회 유찰됐으며 총 28호 오피스텔의 환금성, 원영미의 802호 점유표기와 미상 임차조건까지 확인해야 합니다. 결론은 표시가격은 싸지만 권리구조는 단순하지 않다. 실질취득 2.20억이 실제 출구가격과 점유·명도 위험을 감당할 수 있는지가 이 물건의 승부처입니다.
