69,090,000원
부산지방법원 2025타경340. 범일역삼정그린코아더시티 26층 2627호로, 감정평가상 업무시설(오피스텔)이면서 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문된 물건입니다. 감정가 141,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 69,090,000원까지 내려왔습니다. 최근 동일 면적대 거래가 121,500,000원~135,000,000원, 최근 12개월 평균이 131,083,333원이라는 점을 놓고 보면 현재 최저가는 시세 대비 큰 폭으로 낮아진 상태입니다.
권리 구조도 등기상으로는 비교적 단순합니다. 2022.03.15 설정된 우리은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 김복한 근저당과 삼성카드 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가의 임대관계가 ‘미상’이므로 실제 점유관계는 현장과 원본 서류로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경340 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동구 범일로90번길 17, 26층2627호 (범일동,범일역삼정그린코아더시티) |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 29.12㎡ · 26층 2627호 |
| 이용상태 | 업무시설(오피스텔)이나 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문 |
| 소유자 | 유희정 · 2022.02.23 소유권이전 · 거래가액 157,180,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 141,000,000원 / 69,090,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 30,636,164원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 사용승인 | 2021.11.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준은 2022.03.15 우리은행 근저당입니다. 2023.12.07 김복한 근저당, 2025.02.13 임의경매개시결정, 2025.03.17 삼성카드 가압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 확인된 임차인 내역은 없으며 예상배당표상 매수인 인수액도 0원입니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 평균의 52.7%
범일역삼정그린코아더시티의 대상 면적대 최근 거래 12건은 121,500,000원~135,000,000원 범위이고, 최근 12개월 평균은 131,083,333원입니다. 최신 거래는 2026.07의 130,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 29.59㎡ | 10 | 130,000,000원 |
| 2026.06 | 29.58㎡ | 10 | 130,000,000원 |
| 2026.06 | 29.58㎡ | 8 | 130,500,000원 |
| 2026.06 | 29.12㎡ | 24 | 134,500,000원 |
| 2026.06 | 29.31㎡ | 6 | 133,000,000원 |
| 2026.06 | 29.31㎡ | 8 | 134,000,000원 |
| 2026.06 | 29.12㎡ | 3 | 126,000,000원 |
| 2026.06 | 29.31㎡ | 4 | 131,500,000원 |
| 2026.06 | 29.58㎡ | 21 | 133,500,000원 |
| 2026.06 | 29.58㎡ | 26 | 135,000,000원 |
| 2026.06 | 28.25㎡ | 11 | 121,500,000원 |
| 2026.06 | 29.58㎡ | 19 | 133,500,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 131,083,333원 |
현재 최저가 69,090,000원은 최근 12개월 평균 131,083,333원의 52.7%입니다. 최신 거래 130,000,000원과 비교해도 큰 폭으로 낮고, 최근 거래 최저 121,500,000원보다도 낮습니다. 매수인 인수액이 예상대로 0원이라면 현재 회차의 실질취득액 역시 69,090,000원이므로, 가격 숫자만 놓고 보면 실거래 구간 대비 상당한 할인 상태입니다.
③ 예상배당표 (매각가 69,090,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,643,620원 |
| 1. 우리은행 근저당 | 120,000,000원 | 67,446,380원 |
| 2. 김복한 근저당 | 39,000,000원 | 0원 |
| 3. 삼성카드 가압류 | 13,737,796원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 172,737,796원 중 예상배당은 67,446,380원, 미배당은 105,291,416원입니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 산정입니다.
④ 회차별 배당 압박
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 69,090,000원 | 67,446,380원 | 105,291,416원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 48,363,000원 | 47,092,466원 | 125,645,330원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 33,854,100원 | 32,844,726원 | 139,893,070원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 후순위 채권자의 미배당은 커지지만, 현재 산정에서는 어느 회차든 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 회차에서도 신청채권자 김복한의 청구금액 30,636,164원은 예상배당 0원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 동구 범일동, 도시철도 1호선 범일역 남동측 인근이며 주변은 근린생활시설·업무시설·금융기관·숙박시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 도시철도 1호선 범일역이 있습니다.
- 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)이며 실제로는 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 26층 건물이며 사용승인일은 2021.11.03입니다. 승강기·화재탐지·스프링클러·기계식주차·도시가스 난방설비 등이 있습니다.
- 도로. 남측 약 15미터, 서측 약 12미터 포장도로에 각각 접하고 북측에는 약 6미터 막다른 도로가 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며, 가로구역별 최고높이 제한지역·역사문화환경보존지역 등이 포함됩니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 경매 환금성. 단지 경매 평균 유찰 횟수 1.7회, 매각률 25.0%로 가격 할인과 별개로 응찰 수요는 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 주거용 사용이 탐문됐고 임대관계는 미상이므로 현황조사·매각물건명세서·현장 방문으로 실제 점유자를 확인하세요.
- 우리은행 근저당 변경 확인. 2022.03.15 채권최고액 120,000,000원과 2023.12.05 변경된 72,000,000원의 관계를 등기 원문과 채권계산서로 확인하세요.
- 매수신청 보증금 기재 확인. 압류채권자의 85,000,000원 매수신청 보증금 기재가 실제 입찰 절차에 어떤 영향을 주는지 원문을 확인하세요.
- 가격 상한. 최근 12개월 실거래 평균 131,083,333원, 최신 거래 130,000,000원, 최근 거래 최저 121,500,000원을 기준선으로 두고 응찰가를 결정할 필요가 있습니다.
- 오피스텔 환금성. 현재 최저가 할인폭은 크지만 단지 경매 매각률 25.0%와 평균 유찰 1.7회를 함께 보세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·채권계산서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “가격은 내려왔고, 남은 것은 점유와 원문 확인”
이 물건의 가장 강한 숫자는 52.7%입니다. 현재 최저가 69,090,000원이 최근 12개월 실거래 평균 131,083,333원의 52.7%까지 내려왔고, 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 등기상 권리와 가격만 보면 관심을 가질 만한 구간입니다.
다만 오피스텔은 감정평가상 주거용으로 이용 중이고 임대관계가 미상이며, 우리은행 근저당 금액도 120,000,000원에서 72,000,000원으로 변경된 등기와 예상배당 산정 사이에 확인 포인트가 있습니다. 여기에 압류채권자의 85,000,000원 매수신청 보증금 기재까지 있으므로, 이 사건은 “싸게 내려온 물건”인 동시에 “원문 확인을 끝내야 가격 메리트를 온전히 평가할 수 있는 물건”입니다.
