부산지방법원 2025타경1749. 부산 동래구 사직동 28-4, 현칭 ‘신공영아파트’ 제2층 제208호입니다. 감정평가상 이용상태는 공동주택이고, 철근콩크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 2층에 위치합니다. 현재 등기상 소유자는 이성우·이성희·이윤경으로 각 지분 3분의 1씩 공유하고 있으며, 2024.11.25. 상속을 원인으로 2025.06.02. 소유권이 이전됐습니다.
권리의 기준점은 2010.11.11. 설정된 동부산농업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 60,000,000원이고, 이 근저당권을 기초로 동부산농업협동조합이 2025.07.11. 임의경매를 신청했습니다. 이후 등기된 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 이성희 지분에 대한 국민건강보험공단 압류도 2026.03.31. 해제로 이미 말소됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경1749 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 사직동 28-4 2층208호 · 부산광역시 동래구 사직북로63번길 17 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 현칭 ‘신공영아파트’ · 공동주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콩크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 제2층 제208호 · 사용승인일 1980.04.08. |
| 소유자 | 이성우 3분의 1 · 이성희 3분의 1 · 이윤경 3분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 223,000,000원 / 156,100,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 동부산농업협동조합 / 41,322,537원 |
| 매각기일 | 2026.09.09. |
① 권리 흐름 — 등기상 핵심은 2010년 근저당
과거 등기에는 국민은행 근저당, 홍현경 근저당, 송범관 근저당, 정종우 가압류, 이의식 가압류 등이 있었지만 모두 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2010.11.11. 동부산농업협동조합 근저당권입니다. 배당표에서도 이 권리의 채권최고액 60,000,000원을 전액 배당하는 구조로 계산돼 있으며, 등기상 별도 인수 권리는 반영되지 않습니다.
② 시세 비교 — 최저가는 최근 실거래의 82.2%
신공영의 비교면적은 80.69㎡이고, 확인된 최근 거래는 2025.12. 4층 190,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균도 동일하게 190,000,000원이며, 현재 최저매각가 156,100,000원은 이 금액의 82.2%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 80.69㎡ | 4 | 190,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 80.69㎡ | 1건 | 190,000,000원 |
가격만 놓고 보면 감정가 223,000,000원보다 최근 거래 190,000,000원이 낮고, 1회 유찰된 현재 최저가는 다시 156,100,000원까지 내려와 있습니다. 따라서 현재 회차 가격은 확인된 최근 거래보다 낮습니다. 다만 거래 표본이 1건이므로, 190,000,000원을 단지의 확정 시세로 단정하기보다는 해당 호수의 층·상태와 함께 비교해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 156,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,985,400원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 동부산농업협동조합 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 93,114,600원 |
현재 회차 156,100,000원 기준으로 근저당권 채권최고액 60,000,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 93,114,600원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 유찰 시나리오 — 등기상 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 156,100,000원 | 60,000,000원 | 93,114,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 109,270,000원 | 60,000,000원 | 46,940,220원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 76,489,000원 | 60,000,000원 | 14,712,198원 | 0원 |
제시된 회차별 배당 시뮬레이션에서는 3회 유찰 시까지도 동부산농업협동조합 근저당권 60,000,000원이 전액 배당되고, 등기상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 다만 이 표는 확인되지 않은 임대차관계까지 해소했다는 뜻은 아닙니다. 실제 선순위 대항력 임차인이 확인될 경우 판단은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 동래구 사직동 예원초등학교 북측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택·단독주택·각종 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 자유롭고, 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도3호선 사직역이 소재해 교통사정은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콩크리트조 슬래브지붕 5층 건물이며 사용승인일은 1980.04.08.입니다. 위생·급배수설비와 바닥난방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 인접필지와 평탄하게 조성된 가장형 토지로 공동주택 건부지로 이용중이며, 서측으로 왕복 2차선 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 상대보호구역에 속하고 소로1류와 접합니다. 공시지가는 1,993,000원/㎡입니다.
- 단지. 신공영은 48세대이며, 비교면적 80.69㎡의 최근 확인 거래는 2025.12. 190,000,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인부터 확인. 매각물건명세서와 감정평가 모두 임대차관계를 확정하지 못했습니다. 현장 점유자, 전입세대, 보증금, 확정일자를 확인해야 합니다.
- 말소기준일 대조. 임차인이 확인되면 전입·점유 시점을 2010.11.11. 동부산농업협동조합 근저당권보다 앞서는지 먼저 비교해야 합니다.
- 가격 표본 주의. 현재 최저가는 최근 거래의 82.2%이지만 최근 12개월 동일면적 거래가 1건이므로 단일 거래만으로 적정가를 확정하면 안 됩니다.
- 공유자 구조 확인. 현 소유자는 이성우·이성희·이윤경 각 3분의 1 공유입니다. 점유자와 실제 거주자가 누구인지 별도로 확인하는 것이 필요합니다.
- 배당표 한계. 현재 계산은 집행비용·근저당권을 기준으로 하며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
- 현장 상태 확인. 사용승인일 1980.04.08.인 공동주택이므로 내부 수선상태와 설비 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격은 내려왔지만, 승부처는 임대차 확인
이 사건은 등기만 보면 비교적 단순합니다. 말소기준은 2010.11.11. 동부산농업협동조합 근저당권, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 1회 유찰로 최저가도 156,100,000원까지 내려와 최근 확인 거래 190,000,000원의 82.2%가 됐습니다.
하지만 공동주택 경매에서 가장 중요한 점유관계가 확정되지 않았습니다. 매각물건명세서와 감정평가가 모두 임대차관계를 미상으로 두고 있으므로, 이 물건을 “인수 없는 안전형”으로 최종 확정하려면 선순위 임차인 존재 여부를 먼저 제거해야 합니다. 따라서 결론은 가격은 검토할 만하지만, 임대차 확인 전에는 권리 확정 보류입니다.
