부산지방법원 2025타경1817. 현칭 ‘동광아파트’ 6층 에이-603호로, 집합건축물대장상 이용상태는 공동주택입니다. 현재 소유자는 김효진이며 2011.12.19 매매로 소유권을 취득했습니다. 권리분석의 기준점은 2012.02.20 설정된 남부민동새마을금고 근저당권, 채권최고액 16,900,000원입니다. 이 근저당권은 2015.11.06 송남새마을금고로 이전됐고, 그 뒤 설정된 근저당·가압류·현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다.
등기 권리만 보면 매수인에게 넘겨지는 금액은 배당 시나리오상 0원입니다. 하지만 이 물건의 핵심은 등기상 후순위 권리보다 대지권과 점유 상태입니다. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각, 대지권 미등기, 대지권 유무는 알 수 없음이라고 적혀 있고, 감정평가 현장조사에서는 폐문 및 이해관계인 부재로 내부를 확인하지 못했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경1817 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 중구 중구로 124-12, 에이동 603호(동광동5가, 동광아파트) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 + 토지 · 집합건축물대장상 공동주택 · 현칭 ‘동광아파트’ |
| 건물 | 철근콘크리트조 스라브지붕 6층 건물 내 6층 에이-603호 |
| 토지 | 7필 일단의 부정형 토지 · 토지면적 26.4㎡ · 지목 대 |
| 소유자 | 김효진 (2011.12.19 매매로 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 60,000,000원 / 42,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 송남새마을금고 / 6,862,574원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 대지권 | 미등기 · 대지권 유무 알 수 없음 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 대지권은 별도 확인
말소기준권리는 2012.02.20 남부민동새마을금고의 채권최고액 16,900,000원 근저당권입니다. 2015.11.06 송남새마을금고로 근저당권이 이전됐고, 2020.04.21 주식회사엠케이캐피탈대부 근저당권 10,500,000원, 2021.03.18 서민금융진흥원 가압류 7,170,850원, 2022.02.16 서울보증보험 주식회사 가압류 6,635,210원은 모두 말소기준 뒤의 권리로 매각으로 소멸합니다. 2025.05.23 현재 경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 1회 유찰만으로 ‘저가’ 판정 금지
현재 최저매각가는 42,000,000원으로 감정가 60,000,000원의 70%입니다. 그러나 동일 물건군의 최근 실거래 비교값이 제시되어 있지 않으므로, 감정가 대비 할인율만 보고 시세보다 싸다고 평가할 근거는 부족합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 42,000,000원 | 362,060원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 29,399,999원 | 12,735,261원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 20,579,999원 | 21,396,501원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 42,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,156,000원 |
| 1. 을구 3번 근저당권 · 남부민동새마을금고 | 16,900,000원 | 16,900,000원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 주식회사엠케이캐피탈대부 | 10,500,000원 | 10,500,000원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 서민금융진흥원 | 7,170,850원 | 7,170,850원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 6,635,210원 | 6,273,150원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 41,206,060원 중 40,844,000원이 배당되고 362,060원이 미배당으로 남는 시나리오입니다. 매수인 인수는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 중구청 북동측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택·단독주택·병원·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 소형차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 본건 북서측으로 폭 약 2.5미터 내외의 도로에 접합니다.
- 토지. 남동하향 경사지 내 7필 일단의 부정형 토지이며 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·교육환경보호구역·상대보호구역·중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 915,100원/㎡입니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다. 다만 폐문 및 이해관계인 부재로 내부확인이 불가능했습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대지권부터 확인. 대지권 미등기이며 대지권 유무를 알 수 없다는 기재가 있으므로 토지 7필과 구분건물의 대지사용권 관계를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 전입·점유 상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 내부상태 확인. 감정평가 시 내부확인이 불가능해 관련 공부 및 외부관찰에 따른 통상 상태를 상정했습니다. 내부 이용상황과 관리상태 재확인이 필요합니다.
- 가격은 별도 검증. 현재 최저가 42,000,000원이 감정가 60,000,000원의 70%라고 해도, 시세 비교 없이 저가 매수라고 판단하면 안 됩니다.
- 배당관계 대조. 2012.02.20 설정된 남부민동새마을금고 근저당이 2015.11.06 송남새마을금고로 이전된 흐름과 현재 신청채권자·배당관계를 원본으로 확인해야 합니다.
- 매각기일. 현재 매각기일은 2026.09.09입니다.
맺으며 — “인수 0원 = 무조건 안전”은 아니다
이 사건의 등기 흐름은 비교적 분명합니다. 2012.02.20 근저당이 말소기준이고 이후의 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 정리되며, 현재 회차 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 결론을 여기서 끝내면 안 됩니다.
매각물건명세서에 대지권 미등기·대지권 유무 미상이 명시돼 있고, 감정평가에서도 임대관계 미상·내부확인 불가가 확인됩니다. 게다가 감정가 60,000,000원에서 1회 유찰돼 최저가가 42,000,000원으로 내려왔다는 사실만 있을 뿐, 이를 최근 시세보다 싼 가격이라고 입증할 실거래 비교 근거는 없습니다. 따라서 이 물건은 등기상 인수는 낮지만, 물건성 확인과 가격 검증이 선행돼야 하는 유형으로 보는 것이 맞습니다.
