부산지방법원 2025타경1893. 부산 동구 수정동 1006-15 소재 부동산으로, 감정평가상 1층은 근린생활시설, 2층~3층은 숙박시설로 이용되고 있습니다. 토지는 204.0㎡의 대지이고 일반상업지역에 속합니다. 현재 소유관계는 박병구 2분의 1, 안재연 2분의 1이며, 등기상 경매개시결정은 박병구 지분에 내려져 있습니다. 따라서 단순히 “감정가 697,236,400원짜리가 488,065,000원까지 내려왔다”는 숫자만 보고 접근하기보다 매각대상 지분과 임차인 인수 범위부터 확인해야 하는 사건입니다.
말소기준권리는 2021.08.04. 설정된 주식회사지성파이낸스대부의 근저당권으로, 채권최고액은 150,000,000원입니다. 이후 설정된 같은 채권자의 75,000,000원 근저당, 국민은행·케이비국민카드·애큐온저축은행·안재연의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 그러나 등기상 후순위 권리가 소멸하는 것과 임차보증금 인수 여부는 별개입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경1893 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동구 수정동 1006-15 · 부산광역시 동구 초량상로157번길 34 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 1층 근린생활시설 · 2층~3층 숙박시설 |
| 토지 | 대 204.0㎡ · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 소로각지 · 일반상업지역 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트 및 시멘트 블록조 슬래브지붕 3층 |
| 소유관계 | 박병구 2분의 1 · 안재연 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 697,236,400원 / 488,065,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사지성파이낸스대부 / 58,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 후순위 소멸보다 ‘지분 + 임차인’이 핵심
과거 1998.07.01. 수정1동새마을금고 근저당권과 1999.03.05. 우정순 전세권은 이미 등기부상 말소되었습니다. 현재 말소기준은 2021.08.04. 주식회사지성파이낸스대부 근저당권 150,000,000원이며, 그 뒤의 권리들은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 1명은 대항력 확정
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤천수 | 1층 일부(옷수선 가게) | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김대기 | 미상 | 2012.02.20 | 10,000,000원 | 200,000원 | 대항력 有 | 無 | 해당 없음 |
두 사람 모두 배당요구를 했습니다. 윤천수는 2025.06.20., 김대기는 2025.07.21. 배당요구가 접수됐습니다. 보증기관 대위·승계 신고는 아니므로 실제 임차인은 2명으로 봐야 합니다.
③ 가격 판단 — 최저가보다 실질취득액을 먼저 본다
현재 회차는 1회 유찰 후 감정가의 70%인 488,065,000원입니다. 하지만 이 사건에는 김대기 보증금 10,000,000원의 확정 인수가 있으므로, 입찰가격과 실제 부담액을 동일하게 볼 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 확정 인수 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 488,065,000원 | 10,000,000원 | 341,703,246원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 341,645,500원 | 10,000,000원 | 486,425,133원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 239,151,849원 | 10,000,000원 | 587,483,873원 |
회차가 내려가더라도 김대기의 10,000,000원 인수는 별도 부담으로 남습니다. 여기에 윤천수의 보증금이 확인되어 인수대상이 된다면 실제 부담은 더 커질 수 있습니다. 따라서 이 사건은 최저가 하락 자체보다 미상 임차조건 확인이 선행되어야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 488,065,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,280,650원 |
| 인수 · 임차인 김대기 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 주식회사지성파이낸스대부 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사지성파이낸스대부 | 75,000,000원 | 75,000,000원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 71,617,236원 | 71,617,236원 |
| 5. 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 13,918,895원 | 13,918,895원 |
| 6. 가압류 · 주식회사애큐온저축은행 | 21,951,465원 | 21,951,465원 |
| 7. 가압류 · 안재연 | 490,000,000원 | 148,296,754원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 822,487,596원 중 채권자 예상배당은 480,784,350원, 미배당은 341,703,246원입니다. 김대기 보증금 10,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 경남여자중학교 북동측 인근으로 근린생활시설, 숙박시설, 업무시설, 공동주택, 단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 부산도시철도 1호선 부산진역·초량역 및 시내버스정류장이 있습니다.
- 이용상태. 1층은 근린생활시설, 2층~3층은 숙박시설입니다.
- 토지. 204.0㎡ 대지로 일반상업지역, 상업용, 평지, 사다리형, 소로각지이며 공시지가는 2,617,000원/㎡입니다.
- 규제. 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 65m·최고높이 90m), 상대보호구역, 중점경관관리구역, 지적재조사사업지구 등에 해당합니다.
- 건물. 철근콘크리트 및 시멘트 블록조 슬래브지붕 3층이며 위생·급배수·난방·도시가스설비가 되어 있습니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각대상 지분 확인. 경매개시결정과 말소기준 근저당이 박병구 지분에 표시되어 있고 현재 소유관계는 박병구·안재연 각 2분의 1입니다.
- 김대기 인수 반영. 최저가 488,065,000원만 보지 말고 보증금 10,000,000원을 더한 최소 실질취득 498,065,000원을 기준으로 자금계획을 잡아야 합니다.
- 윤천수 임대차 확인. 1층 일부 옷수선 가게 점유자로 확인되지만 전입일과 보증금이 미상입니다. 대항력과 추가 인수액을 단정하면 안 됩니다.
- 일괄매각 범위 확인. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.
- 배당 변동 확인. 현재 배당계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다.
- 회차 하락만으로 판단 금지. 2회·3회 유찰 시 매각가는 낮아지지만 임차인 인수와 지분 구조가 해소되는 것은 아닙니다.
맺으며 — “70% 최저가”보다 먼저 볼 것이 있다
이 사건의 현재 최저가는 감정가 697,236,400원의 70%인 488,065,000원입니다. 하지만 숫자만 보면 핵심을 놓칩니다. 김대기의 보증금 10,000,000원이 매수인에게 인수되므로 확인된 최소 실질취득은 498,065,000원이고, 윤천수는 보증금과 전입일이 미상이라 추가 위험이 남아 있습니다.
등기상 말소기준권리 이후의 권리는 소멸하지만, 박병구 2분의 1 지분에 설정된 근저당과 지분 경매개시결정, 그리고 확정 인수 임차인 1명 + 대항력 미상 임차인 1명이 동시에 존재합니다. 따라서 이 사건은 최저가 할인율을 먼저 평가할 물건이 아니라 매각대상 범위와 임차보증금 총부담을 확정한 뒤 가격을 판단해야 하는 물건입니다.
