부산지방법원 2025타경1961. 부산 중구 보수동2가 흑교아파트, 감정평가서상 현칭 ‘흑교맨션’의 1층 물건입니다. 대상은 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 전유면적 63.4711㎡의 공동주택으로 이용 중입니다. 현재 공유자는 성기영·성수영·성윤영·성일영 네 명이 각각 4분의 1씩 보유하고 있으며, 본건 강제경매개시결정은 성일영 지분에 대해 2025년 5월 21일 접수됐습니다.

따라서 감정가 2,100만원과 최저가 1,470만원은 일반적인 아파트 한 채 전체의 가격으로 읽으면 안 됩니다. 여기에 매각물건명세서에는 지분매각으로 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있다고 명시돼 있습니다. 외부 입찰자가 최고가매수신고인이 되더라도 공유자가 적법하게 우선매수권을 행사하면 취득 기회가 달라질 수 있는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — ‘한 호실’보다 ‘어느 지분의 권리인가’를 봐야 한다

과거 을구에는 1999년 한국주택은행의 채권최고액 13,000,000원 근저당권이 있었고, 2001년 회사합병으로 국민은행에 이전됐으나 2007.02.08 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 등기에서 더 중요한 것은 2025년 이후 공유자 각자의 지분에 서로 다른 강제경매·압류가 들어와 있다는 점입니다.

본건의 말소기준으로 선언된 권리는 2025.05.21 성일영 지분 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2025.03.06 강제경매개시결정은 성기영 지분에 관한 것이고, 2025.05.21 압류와 2025.07.03 강제경매개시결정은 성수영 지분, 2025.06.10 압류는 다시 성기영 지분에 관한 것입니다. 즉 등기부를 한 줄로 묶어 ‘선순위냐 후순위냐’만 볼 것이 아니라 어느 공유자 지분에 붙은 권리인지 분리해서 읽어야 합니다.

② 시세 비교 — 6,100만원 거래를 ‘지분 1,470만원’과 직접 비교하면 안 된다

흑교 단지의 확인된 최근 거래는 2026년 1월 61,000,000원 한 건입니다. 다만 거래 전용면적은 50.58㎡이고, 본건 전유면적은 63.4711㎡입니다. 면적이 일치하지 않으며 최근 12개월 표본 역시 1건뿐입니다.

수치만 놓으면 최저가 14,700,000원은 최근 12개월 평균 61,000,000원의 24.1%입니다. 하지만 이것을 “시세 대비 76% 할인”으로 해석해서는 안 됩니다. 61,000,000원은 다른 면적의 한 호실 실거래이고, 14,700,000원은 본건 공유지분 매각의 최저가입니다. 서로 비교 단위가 다릅니다. 이 사건의 가격 판단에서 의미 있는 1차 기준은 감정가 21,000,000원 대비 현재 최저가가 70%라는 사실이며, 실제 공유지분의 환금성·협의 가능성은 별도로 봐야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 14,700,000원 가정)

현재 회차에서는 채권 합계 46,603,953원 가운데 14,035,400원이 배당되고 미배당은 32,568,553원으로 계산됩니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다.

④ 회차별 배당 — 가격은 내려가도 채권 미배당은 커진다

유찰이 더 진행돼 매각가가 10,290,000원, 7,203,000원으로 내려가도 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 대신 채권자 측 미배당은 36,899,173원, 39,930,607원으로 증가합니다. 다만 이 구조가 지분 취득 후의 환금성이나 공유관계 해소 비용까지 0원이라는 뜻은 아닙니다.

⑤ 입지·물건 상태 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 보수초등학교 북서측 인근. 주위는 공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성된 주택지대입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근 가능, 인근에 시내버스정류장이 소재하며 대중교통시설은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물, 사용승인일 1976.04.20. 위생설비·급배수설비·도시가스 난방설비가 되어 있습니다.
• 도로. 북서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접합니다.
• 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 해당합니다.
• 토지. 토지면적 740.2㎡, 지목 대, 토지이용상황 주상용, 평지·자루형·소로한면. 공시지가 2,374,000원/㎡입니다.
• 단지. 흑교, 47세대, 사용승인일 1976.04.20. 단지 경매물건 평균 유찰횟수는 1.0회입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 공유지분이라는 점부터 확인. 본건은 성일영의 4분의 1 지분 강제경매입니다. 한 호실 전체를 취득하는 구조로 계산하면 안 됩니다.
• 공유자 우선매수권. 공유자는 1회에 한해 우선매수신고를 할 수 있습니다. 우선매수 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 내지 않아 실효되면 이후에는 행사할 수 없습니다.
• 호수 불일치. 등기사항전부증명서는 ‘1층13018호’, 집합건축물대장과 현칭은 ‘106호’입니다. 현장·도면·대장을 상호 대조해야 합니다.
• 임대관계 미상. 감정평가서상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 사용관계를 확인해야 합니다.
• 실거래 단순 비교 금지. 61,000,000원 거래는 전용 50.58㎡ 한 호실 거래이고, 대상은 전유면적 63.4711㎡ 관련 공유지분입니다.
• 지분별 등기 구분. 성기영·성수영 지분에도 별도 강제경매·압류가 존재하므로, 본건 성일영 지분과 타 공유자 지분 권리를 섞어 해석하지 않아야 합니다.
• 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·감정평가서·현황과 호수 표시를 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “싸 보인다”보다 “무엇을 사는가”가 먼저다

감정가 21,000,000원에서 한 번 유찰돼 최저가가 14,700,000원까지 내려왔고, 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 숫자만 보면 진입장벽이 낮아 보입니다. 하지만 이 사건의 핵심 위험은 인수채무가 아니라 공유지분 구조입니다.

본건은 성일영의 4분의 1 지분만 매각되고, 공유자는 1회 우선매수권을 행사할 수 있습니다. 임대관계는 미상이고 등기 호수와 건축물대장·현칭도 서로 다릅니다. 최근 실거래 61,000,000원 역시 면적이 다른 전체 호실 거래라 최저가 14,700,000원과 직접 비교할 수 없습니다. 권리금액상 인수는 0원이지만, 투자 난도는 낮지 않습니다. 이 물건은 ‘얼마나 싸게 사느냐’보다 지분을 취득한 뒤 그 지분을 어떻게 활용·정리할 것인가가 먼저 정리돼야 하는 사건입니다.