부산지방법원 2025타경2193. 연제구 연산동 이편한세상연산더퍼스트 101동 5층 502호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정요항표에서는 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 말소기준권리는 2021.12.21. 설정된 하나은행 근저당권 348,000,000원입니다. 이후 임의경매개시결정, 윤형민의 주택임차권, 연제구 압류는 모두 말소기준권리보다 뒤여서 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 임차관계는 한 줄로 끝내기 어렵습니다. 등기된 윤형민의 전입·점유개시는 2024.05.22.로 말소기준일인 2021.12.21.보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 매각물건명세서에는 보증금 30,000,000원이면서 전입신고일이 확인되지 않은 별도 임차 관련 기재가 있습니다. 이 건은 정확도 규칙상 ‘대항력 가능·미상’으로 봐야 하므로, 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액 0원을 최종 확정치처럼 받아들이면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경2193 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 연산동 2380 이편한세상연산더퍼스트 101동 5층502호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용 중 조사 |
| 비교 면적 | 52.1062㎡ · 동일면적 실거래 비교 |
| 건물 | 철근콘크리트조 39층 건물 내 5층 · 사용승인 2021.09.29 |
| 소유자 | 훈림주식회사 · 소유권이전 등기 2021.12.21 · 거래가액 386,060,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 313,000,000원 / 219,100,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권 관련 청구 | 297,881,529원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤는 소멸, 미상 임차만 확인
말소기준은 2021.12.21. 하나은행 근저당권입니다. 2025.05.30. 임의경매개시결정과 2026.02.09. 연제구 압류는 모두 후순위로 매각 시 소멸합니다. 윤형민의 주택임차권등기도 2025.11.12. 접수됐고, 그 기초가 되는 전입·점유개시일 역시 2024.05.22.여서 말소기준보다 늦습니다.
② 임차인·점유관계
| 성명·표시 | 이용 / 범위 | 보증금 | 전입·점유 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤형민 | 주거(임차권등기) · 건물 전유부분 전부 | 30,000,000원 | 2024.05.22 · 확정일자 2024.05.22 · 배당요구 2025.11.12 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 전부 | 주거 | 30,000,000원 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 우선변제 미상 | 승계 가능·미상 |
윤형민 임차권은 말소기준권리 뒤 전입으로 대항력이 없습니다. 전입일 미상 기재는 대항력과 승계 여부를 확정할 수 없어 별도 확인 대상으로 남습니다.
③ 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 3억원’을 봐야 한다
동일면적 52.11㎡ 실거래는 모두 12건입니다. 전체 평균은 334,665,833원이지만 2021년·2022년의 360,150,000원~375,960,000원대 거래가 포함돼 있습니다. 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026.04. 300,000,000원 한 건이고, 최신 거래 역시 300,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 52.11㎡ | 10 | 300,000,000원 |
| 2024.08 | 52.11㎡ | 30 | 320,000,000원 |
| 2024.08 | 52.11㎡ | 10 | 320,000,000원 |
| 2024.08 | 52.11㎡ | 10 | 320,000,000원 |
| 2024.01 | 52.11㎡ | 10 | 300,000,000원 |
| 2024.01 | 52.11㎡ | 10 | 300,000,000원 |
| 2024.01 | 52.11㎡ | 30 | 300,000,000원 |
| 2022.05 | 52.11㎡ | 10 | 372,960,000원 |
| 2022.05 | 52.11㎡ | 10 | 360,150,000원 |
| 2021.12 | 52.11㎡ | 13 | 373,960,000원 |
| 2021.12 | 52.11㎡ | 16 | 375,960,000원 |
| 2021.11 | 52.11㎡ | 34 | 372,960,000원 |
| 전체 평균 | 52.11㎡ | 12건 | 334,665,833원 |
| 최근 12개월 평균 | 52.11㎡ | 1건 | 300,000,000원 |
현재 최저가 219,100,000원은 전체 평균의 65.5%지만, 이 비율만 보면 안 됩니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래인 300,000,000원을 기준으로도 73.0%입니다. 즉 현재 회차에는 수치상 가격 여유가 있습니다. 다만 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세는 -11.2%로 명확한 하락 방향입니다. 최근 12개월 표본도 1건뿐이므로 과거 전체 평균 334,665,833원을 그대로 시세 기준으로 삼아 가격 메리트를 과대평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 219,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,867,400원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 348,000,000원 | 215,232,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 시나리오상 하나은행 채권최고액 348,000,000원 중 215,232,600원이 배당되고 132,767,400원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 전입일 미상 임차 관련 기재는 별도로 원본 확인이 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가지만 권리 확인은 그대로
| 회차 | 매각가 | 하나은행 배당 | 미배당 | 매수인 인수 산정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 219,100,000원 | 215,232,600원 | 132,767,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 153,370,000원 | 150,422,820원 | 197,577,180원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 107,359,000원 | 105,055,974원 | 242,944,026원 | 0원 |
유찰될수록 근저당권자의 미배당액은 커지지만, 이 미배당액 자체가 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 이 결론은 확인된 후순위 권리에 대한 것입니다. 전입일이 확인되지 않은 임차 관련 기재까지 자동으로 안전하다는 뜻은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 연서초등학교 남서측 인근이며 각종 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 부산도시철도 1호선·3호선 연산역과 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 것으로 조사됐으나 현장조사 당시 폐문부재로 내부 이용상태는 확인하지 못했습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 39층 건물의 5층 502호이며 사용승인일은 2021.09.29입니다.
- 도로. 북서측 광대로, 남동측 및 남서측 소로와 접하고 단지 내 가로망 및 주차시설이 정비돼 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·준주거지역·방화지구이며 공시지가는 6,862,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 단지 거래. e편한세상연산더퍼스트 455세대, 동일면적 실거래 12건이며 최근 12개월 거래는 1건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 미상 임차 원본 확인. 전입일이 확인되지 않은 보증금 30,000,000원 임차 관련 기재의 실제 점유자·전입일·확정일자·배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 윤형민 임차권 구분. 윤형민은 2024.05.22. 전입으로 말소기준일보다 뒤여서 대항력이 없고 임차권등기는 매각으로 소멸합니다.
- 최근 시세 기준. 전체 평균 334,665,833원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 300,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래와 과거 거래의 추세가 -11.2%이므로 현재 73.0% 할인만 보고 과도하게 가격 가점을 주지 않아야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정상 공부 용도는 업무시설(오피스텔)이며 임차 내역에는 주거 이용이 기재돼 있습니다. 실제 이용상태와 관련 서류를 대조하세요.
- 내부 상태. 감정 현장조사 당시 폐문부재로 내부 이용상태와 내부마감재를 확인하지 못했습니다.
- 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으므로 배당 시뮬레이션을 확정 배당표로 보지 마세요.
맺으며 — “가격은 내려왔고, 권리는 마지막 한 줄을 확인해야 한다”
감정가 313,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저가는 219,100,000원입니다. 최근 12개월 동일면적 실거래 300,000,000원과 비교하면 73.0%로, 신건 때보다 가격 여지는 분명히 커졌습니다. 그러나 시장 흐름은 -11.2% 하락 추세이고 최근 12개월 거래도 한 건뿐입니다.
권리는 확인된 등기만 보면 단순합니다. 2021.12.21. 하나은행 근저당이 말소기준이고 그 뒤 권리는 소멸하며, 윤형민 임차권도 후순위 전입이라 대항력이 없습니다. 문제는 전입일 미상·보증금 30,000,000원의 임차 관련 기재입니다. 이 부분이 정리되기 전에는 현재 시뮬레이션의 매수인 인수 0원을 확정 결론으로 사용하면 안 됩니다. 따라서 이 물건은 가격은 검토할 만하지만, 미상 임차 확인이 입찰 전 필수인 사건입니다.
