부산지방법원 2025타경2728. 부산 중구 중앙동5가 ‘경보이리스오션’ 15층 1502호로, 감정평가상 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 현재 소유자는 주식회사하우징매니져이고, 2020년 1월 8일 소유권을 이전받았습니다. 등기상 거래가액은 174,162,000원입니다.
권리의 기준점은 2020년 2월 19일 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 651,600,000원이며 공동담보가 설정된 근저당입니다. 현재 확인되는 임차인 오수진의 전입일은 2022년 7월 6일로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 현재 자료상 낙찰자가 보증금을 인수하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경2728 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 중구 중앙동5가 18 경보이리스오션 15층 1502호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 중구 대교로 141 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔) · 20층 건물 내 15층 |
| 소유자 | 주식회사하우징매니져 · 거래가액 174,162,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 146,000,000원 / 102,200,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사우리은행 / 58,866,282원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 권리는 대부분 매각으로 정리
2020년 2월 19일 우리은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 우재현 근저당권 45,000,000원, 2025년 임의경매개시결정, 2026년 부산광역시 중구 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 2024년 강제경매개시결정은 2024년 1월 26일 취하되어 등기부상 이미 말소됐습니다.
2022년 12월 8일에는 민간임대주택등기가 기재되어 있습니다. 등기 내용은 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라는 내용입니다. 이 기재의 구체적인 경매 후 처리관계는 입찰 전 등기부와 매각물건명세서를 다시 대조할 필요가 있습니다.
② 임차인 — 전입은 늦지만 보증금·확정일자는 확인 필요
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 오수진 | 미상 | 2022.07.06 | 미상 | 미상 | 2025.08.20 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 가격 판단 — 1회 유찰됐지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 근거는 없다
감정가는 146,000,000원, 현재 최저매각가는 102,200,000원입니다. 1회 유찰되어 감정가의 70%까지 내려왔습니다. 다음 회차 시나리오는 71,540,000원, 그 다음은 50,078,000원으로 제시되어 있습니다.
다만 이 물건에는 동일 오피스텔의 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 충분하다”는 결론을 내리면 안 됩니다. 현 회차에서 가장 중요한 작업은 실제 매매·임대 시세를 별도로 확인해 102,200,000원의 적정성을 검증하는 것입니다.
④ 예상배당표 (매각가 102,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,230,800원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 651,600,000원 | 99,969,200원 |
| 2. 근저당 · 우재현 | 45,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 102,200,000원 가정 시 채권자 총 미배당액은 596,630,800원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 중구 중앙동 소재 도시철도 1호선 중앙역 동측 인근으로, 주상복합건물·상업·업무용빌딩·근린생활시설이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 1호선 중앙역이 있어 제반 교통사정은 편리한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물 내 15층 1502호이며, 위생·급배수·소화전·승강기·기계식주차·도시가스 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 8미터 도로, 북측 및 동측으로 왕복 6차선 대로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며 대로1류·대로3류와 접하고, 가로구역별 최고높이 제한지역·중점경관관리구역에 해당합니다.
- 공시지가. 4,644,000원/㎡이며 토지는 평지의 사다리형, 상업용으로 이용되고 있습니다.
- 하자 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 시세 확인. 현재 자료에는 최근 실거래 가격이 없습니다. 102,200,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 반드시 별도 대조해야 합니다.
- 임차 보증금 확인. 오수진의 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 배당관계와 명도 협의에 영향을 줄 수 있어 매각물건명세서를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.08 기재된 민간임대주택등기의 경매 후 처리 여부를 등기부 및 매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 우리은행 근저당 채권최고액 651,600,000원은 공동담보가 설정된 권리입니다. 개별 호실의 실제 채무·배당관계는 채권최고액만으로 단정하지 않아야 합니다.
- 수익성 검토. 업무시설(오피스텔)이므로 실거주 아파트와 달리 임대료·공실·관리비·매각기간까지 함께 검토해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 검증이 필요하다”
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2020.02.19 우리은행 근저당이 말소기준이고, 확인된 점유자 오수진은 2022.07.06 전입해 대항력이 없습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 현재 최저가가 감정가의 70%라는 이유만으로 투자매력이 충분하다고 볼 수는 없습니다. 이 오피스텔의 최근 실거래와 임대수익 자료가 없어 시장가격을 직접 비교할 기준이 비어 있기 때문입니다. 따라서 결론은 권리는 비교적 안전, 가격은 보류. 2026.09.09 입찰 전에 실거래·임대시세와 임차 보증금·확정일자, 민간임대주택등기의 처리관계를 확인하는 것이 핵심입니다.
