부산지방법원 2025타경2995. 부산진구 전포동 33-108 토지와 건물로, 용도 분류는 연립/다세대 + 토지이며 감정평가상 실제 이용상태는 단독주택입니다. 현 소유자 조형진은 2022.02.16 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 200,000,000원입니다. 이후 2022.02.28 주식회사부산은행이 채권최고액 136,400,000원의 근저당권을 설정했으며, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후에는 주식회사대구은행 근저당 840,000,000원, 정성수 근저당 110,000,000원, 신용보증기금 가압류 540,000,000원, 부산신용보증재단 가압류 28,900,000원과 경매개시결정이 이어집니다. 이들은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 등기상 후순위 채권 규모가 매우 크더라도, 그 미배당액을 낙찰자가 그대로 떠안는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경2995 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 전포동 33-108 · 부산광역시 부산진구 진남로425번길 21-4 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택 이용 |
| 토지 | 195.0㎡ · 지목 대 · 제2종일반주거지역 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 조형진 (2022.02.16 소유권이전 · 등기상 거래가액 200,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 431,911,620원 / 302,338,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 122,280,441원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 임차인은 대항력 없음
말소기준권리는 2022.02.28 주식회사부산은행 근저당권입니다. 이후 설정된 주식회사대구은행·정성수 근저당과 신용보증기금·부산신용보증재단 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매수인 인수액은 예상배당 기준 0원입니다.
② 임차인 — 1명, 전입이 말소기준보다 늦다
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김월용 | 미상 | 2024.11.13 | 2025.09.16 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
김월용의 전입신고일은 2024.11.13으로 말소기준권리인 부산은행 근저당의 2022.02.28보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고, 보증금을 매수인이 승계하는 구조로 보지 않습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다. 배당요구는 2025.09.16 접수되어 있어 실제 배당에서는 보증금 규모와 우선변제 요건에 따라 배당표가 달라질 수 있습니다.
③ 가격 판단 — 70%라는 숫자만으로 싸다고 할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가 431,911,620원의 70%인 302,338,000원입니다. 그러나 최근 실거래와 비교할 기준이 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만 근거로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가하지 않습니다. 등기상 2022년 소유권 이전 당시 거래가액 200,000,000원이 확인되지만, 이는 현재 시세를 대신할 최신 비교값으로 사용하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 302,338,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,032,732원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 136,400,000원 | 136,400,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사대구은행 | 840,000,000원 | 160,905,268원 |
| 3. 근저당 · 정성수 | 110,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 540,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 부산신용보증재단 | 28,900,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,655,300,000원 중 예상 배당액은 297,305,268원이며 미배당액은 1,357,994,732원입니다. 후순위 채권의 미배당은 크지만 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 약 매각가의 1.7% 추정치이며, 임차인 최우선변제 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 부산진구 전포동 항도중학교 동측 인근. 부근은 단독주택 및 다세대주택 등으로 형성되어 있고 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량접근은 불가능합니다. 인근에 시내버스 및 마을버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 감정평가상 건물은 단독주택으로 이용 중이며, 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물입니다.
- 토지. 195.0㎡, 지목 대, 완경사·부정형, 도로접면은 세로한면(불)입니다. 공시지가는 883,700원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·상대보호구역·역사문화환경보존지역에 해당합니다.
- 현황 차이. 공부와의 차이는 없으나 토지 일부는 현황 도로 및 타인점유 중인 것으로 판단되어 감정평가에 반영됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 차량 진입 직접 확인. 감정평가서에 본건까지 차량접근 불가능이라고 명시돼 있으므로 보행 진입로와 실제 사용 동선을 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지 경계 확인. 경계가 불분명해 지적측량이 필요할 수 있습니다. 현황 도로 부분과 타인점유 부분의 위치를 확인해야 합니다.
- 임차인 점유 확인. 김월용은 대항력은 없지만 점유부분과 보증금이 미상입니다. 실제 점유 범위와 명도 일정을 확인해야 합니다.
- 제시외 건물·수목 확인. 감정평가서 일련번호 ㄱ, ㄴ의 제시외 건물과 수목이 매각에 포함됩니다. 현황과 사용 가능성을 직접 확인해야 합니다.
- 전기요금 체납 확인. 매각물건명세서 비고에 전기요금 체납 확인 요망이 기재돼 있습니다.
- 난방설비 작동 확인. 도시가스 난방설비가 있는 것으로 조사됐으나 작동 여부는 재확인이 필요합니다.
- 가격 상한 별도 검증. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 최근 실거래 비교 없이 할인율만으로 시세 메리트를 인정하지 않는 것이 안전합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 물건성은 단순하지 않다
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 선명합니다. 2022.02.28 부산은행 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 임차인 김월용도 2024.11.13 전입으로 대항력이 없으며, 현재 예상 인수액은 0원입니다.
하지만 입찰 판단의 중심은 권리보다 현장입니다. 차량접근 불가능, 토지 일부의 현황 도로·타인점유, 경계불분명이 동시에 확인됩니다. 현재 최저가 302,338,000원은 감정가의 70%지만 이를 시세보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 따라서 결론은 “권리 인수는 낮지만, 사용성과 환금성 확인이 선행돼야 하는 물건”입니다.
