청주지방법원 2025타경81. 옥천군 청산면 교평리 172-3 소재 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 방2·거실·주방·욕실2·드레스룸·다용도실 등을 갖춘 단독주택으로 이용 중이며, 토지는 면적 642㎡의 대지입니다. 감정가는 306,292,650원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 245,034,000원입니다.
등기만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2022.02.16. 설정된 새경산새마을금고 근저당권 230,000,000원이 말소기준이며, 이후 설정된 근저당권 52,000,000원과 대전신용보증재단 가압류 28,065,077원, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기 밖에 있습니다. 현황조사상 유치권 행사를 위해 거주 중인 점유자 김동현이 확인됐기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경81 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 옥천군 청산면 교평리 172-3 · 충청북도 옥천군 청산면 청산관기로 67-29 |
| 물건종류 / 이용 | 단독주택 + 토지 · 단독주택(방2·거실·주방·욕실2·드레스룸·다용도실 등) |
| 토지 | 대 · 642㎡ · 자연녹지지역 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 김도희 |
| 감정가 / 최저가 | 306,292,650원 / 245,034,000원 (1회 유찰·감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 새경산새마을금고 / 207,406,692원 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유 리스크는 별도
확인된 임차인은 없습니다. 따라서 임차보증금의 대항력·우선변제나 임차보증금 승계 문제는 나타나지 않습니다. 말소기준인 새경산새마을금고 근저당 이후의 김애화 근저당, 대전신용보증재단 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계하는 금액도 0원입니다.
② 가격 판단 — 80% 유찰가는 확인되지만 시세 우위는 단정 금지
현재 회차는 1회 유찰되어 감정가 306,292,650원의 80%인 245,034,000원에서 시작합니다. 2회 유찰 시 196,027,200원(64%), 3회 유찰 시 156,821,760원(51.2%)으로 내려가는 시나리오입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 80% | 245,034,000원 | 69,261,553원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 196,027,200원 | 117,582,258원 |
| 3회 유찰 시 | 51.2% | 156,821,760원 | 156,238,822원 |
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가의 80%라는 이유만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단할 근거는 없습니다. 현재 회차에서 배당표상 인수액은 0원이므로 실질취득 기준액은 245,034,000원이지만, 유치권 주장 점유와 경계 확인 비용·불확실성은 이 수치와 별도로 검토해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 245,034,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,230,476원 |
| 1. 근저당 · 새경산새마을금고 | 230,000,000원 | 230,000,000원 |
| 2. 근저당 · 김애화 | 52,000,000원 | 10,803,524원 |
| 3. 가압류 · 대전신용보증재단 | 28,065,077원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 245,034,000원 기준 채권 총액 310,065,077원 중 240,803,524원이 배당되고, 69,261,553원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원이며 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 매각가 기준 추정치이고, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 청산삼거리 북동측 인근. 주변은 전·답 등 농경지와 단독주택이 혼재하고, 서측 인근 청산면 소재지에는 음식점·점포 등 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 남측 인근 청산관기로 왕복2차선을 통해 보은군·영동군 등 인근 지역으로 이동이 용이하고, 인근 노변에 시내버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 판넬지붕 단층 건물이며, 현재는 판넬 위 기와지붕입니다. 외벽은 치장벽돌, 창호는 하이새시이중창호이고 전기·위생·급배수·LPG 바닥난방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 지목 대, 면적 642㎡, 자연녹지지역이며 완경사·사다리형·세로한면(가) 조건입니다. 공시지가는 56,100원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역이며 가축사육제한구역과 배출시설설치제한지역에 포함됩니다. 토지 정보에는 준보전산지가 접하는 것으로 나타납니다.
- 경계. 인접지와의 경계가 불분명해 정확한 경계와 위치 확인에는 별도 측량이 필요합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 해당사항 없음이며 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김동현 점유 확인. 현재 실제 점유 여부와 점유 개시 경위, 유치권 행사를 주장하는 근거를 현장에서 확인해야 합니다.
- 유치권 신고·성립 여부 확인. 2026.03.06. 기준 신고는 없었지만 성립 여부가 불분명한 상태이므로 입찰 직전 관련 서류와 현황을 다시 대조해야 합니다.
- 경계 측량. 인접지와의 경계가 불분명합니다. 정확한 경계와 건물·제시외 건물의 위치를 확인하기 위해 별도 측량이 필요합니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물이 일괄매각되고 제시외 건물도 포함되므로 실제 매각 범위를 원본 목록과 현장에서 일치시켜야 합니다.
- 가격 판단. 현재 최저가는 감정가의 80%지만 비교 실거래 시세가 제시되지 않았습니다. 단순 유찰률만으로 시세 대비 저가라고 판단하지 마세요.
- 배당과 현장 부담 분리. 배당표상 인수액 0원이라는 사실과 유치권 주장 점유의 불확실성은 별개의 문제로 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 자료와 입찰 직전 현황을 직접 확인하세요.
맺으며 — “말소되는 권리보다, 말소되지 않는 불확실성을 본다”
이 사건은 등기부만 보면 어렵지 않습니다. 새경산새마을금고 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당과 가압류는 소멸하며 확인된 임차인도 없어 배당표상 인수는 0원입니다. 현재 최저가도 한 차례 유찰되어 245,034,000원까지 내려왔습니다.
그러나 결론을 등기에서 끝내면 안 됩니다. 현황조사에서 김동현이 유치권 행사를 위해 거주 중인 것으로 조사됐고, 2026.03.06. 기준 신고는 없지만 성립 여부가 불분명합니다. 토지 경계 역시 불분명해 별도 측량이 필요합니다. 게다가 비교 가능한 실거래 시세가 제시되지 않아 현재 최저가가 시장가격보다 싼지도 확인할 수 없습니다. 등기 권리는 정리되지만 현장 권리는 미확정, 가격 메리트도 확인 전. 이 물건의 승부처는 최저가 자체가 아니라 유치권 주장과 경계를 얼마나 확실하게 해소하고 들어가느냐입니다.
