청주지방법원 2025타경81. 충북 옥천군 청산면 교평리 172-3의 토지와 단독주택을 일괄매각하는 사건입니다. 토지는 642㎡, 지목은 대, 이용상황은 단독이며 자연녹지지역입니다. 건물은 철근콘크리트구조 판넬지붕 단층으로, 현재 판넬 위 기와지붕 형태이고 방2·거실·주방·욕실2·드레스룸·다용도실 등으로 이용 중입니다. 제시외 건물도 매각에 포함됩니다.
가격은 감정가 306,292,650원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가 196,027,000원, 감정가의 64%까지 내려왔습니다. 하지만 비교할 실거래 시세가 제시되지 않은 만큼 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 단정할 수는 없습니다. 특히 이 물건은 가격보다 점유·유치권 가능성과 토지 경계 확인이 먼저입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경81 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 옥천군 청산면 교평리 172-3 · 충청북도 옥천군 청산면 청산관기로 67-29 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 단독주택 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 토지 | 642㎡ · 대 · 단독 · 자연녹지지역 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 이용상태 | 단독주택 · 방2 · 거실 · 주방 · 욕실2 · 드레스룸 · 다용도실 |
| 소유자 | 김도희 |
| 감정가 / 최저가 | 306,292,650원 / 196,027,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 새경산새마을금고 / 207,406,692원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위 권리는 소멸
말소기준권리는 2022.02.16. 새경산새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 230,000,000원이고, 공동담보에는 교평리 172-3 토지와 교평리 173-1·172-5의 김도희 지분 등이 포함됩니다. 이후 2023.12.26. 설정된 김애화의 근저당권 52,000,000원, 2024.05.20. 대전신용보증재단 가압류 28,065,077원, 2025.05.21. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 감정가 64%, 그러나 시세 판단은 별개
현재 최저매각가는 196,027,000원으로 감정가 306,292,650원의 64%입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 156,821,600원, 4회 유찰 시에는 125,457,280원입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 64% | 196,027,000원 | 117,582,455원 |
| 3회 유찰 시 | 51% | 156,821,600원 | 156,238,979원 |
| 4회 유찰 시 | 41% | 125,457,280원 | 187,164,199원 |
③ 예상배당표 (매각가 196,027,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,544,378원 |
| 1. 근저당 · 새경산새마을금고 | 230,000,000원 | 192,482,622원 |
| 2. 근저당 · 김애화 | 52,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 대전신용보증재단 | 28,065,077원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 310,065,077원 중 예상 배당액은 192,482,622원이며, 미배당은 117,582,455원입니다. 신청채권자 청구액 207,406,692원에도 미달합니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 청산삼거리 북동측 인근으로, 주변은 전·답 등 농경지와 단독주택이 혼재합니다. 서측 인근 청산면 소재지에는 음식점과 점포 등 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 남측 인근 청산관기로를 통해 보은군·영동군 등 인근지역 이동이 가능하고, 인근 노변에 시내버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 판넬지붕 단층이며 외벽 치장벽돌, 내부 벽지·타일·루바, 바닥 강화마루·타일, 하이새시 이중창호입니다.
- 설비. 기본 전기설비, 위생·급배수설비, LPG에 의한 바닥난방설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 642㎡ 대지, 완경사·사다리형·세로한면(가)이며 자연녹지지역입니다. 공시지가는 56,100원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역에 해당하며 준보전산지와 접합니다.
- 경계. 인접지와의 경계가 불분명해 정확한 경계와 위치 확인에는 별도 측량이 필요합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유치권 사실관계. 김동현의 점유 원인, 공사대금 채권 존재 여부, 변제기, 목적물과의 견련성, 점유 개시 시점을 확인해야 합니다.
- 유치권배제신청서. 2026.07.27. 신청채권자가 제출한 유치권배제신청서의 주장 내용과 관련 자료를 원문으로 대조해야 합니다.
- 점유·명도. 임차인은 없지만 실제 거주자가 있으므로 낙찰 이후 인도·명도 가능성과 분쟁 비용을 별도로 검토해야 합니다.
- 토지 경계. 인접지와 경계가 불분명하므로 필요하면 별도 측량을 통해 642㎡ 토지의 실제 경계를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물의 위치·현황과 이용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 64%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 단정하지 말고 인근 토지·단독주택 거래가격을 별도로 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 기록을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기는 정리되지만, 점유 문제는 별도다”
이 사건은 등기부만 보면 구조가 비교적 분명합니다. 2022.02.16. 새경산새마을금고 근저당이 말소기준이고 이후 근저당·가압류는 매각으로 소멸하며, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 현황조사에서 김동현이 유치권 행사를 위하여 거주 중인 것으로 조사된 점은 별개의 문제입니다. 유치권 신고는 없고 성립 여부도 불분명하며 채권자가 배제신청서까지 제출했으므로, 입찰 전 사실관계 확인이 이 사건의 핵심입니다.
가격도 같은 원칙입니다. 2회 유찰로 최저가는 감정가의 64%까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않은 상태에서는 이를 곧바로 가격 메리트로 볼 수 없습니다. 토지 경계의 불분명성, 제시외 건물, 실제 점유 상태까지 확인한 뒤 권리·명도·가격을 한꺼번에 계산해야 하는 물건입니다.
