부산지방법원 2025타경21588. 부산 중구 보수동2가 흑교아파트의 공유지분 경매입니다. 2025년 1월 14일 상속등기로 성수영·성기영·성일영·성윤영이 각각 4분의 1씩 공유하게 됐고, 이 사건의 말소기준은 2025년 3월 6일 성기영 지분에 대한 강제경매개시결정입니다. 신청채권자는 주식회사 제니스자산관리대부, 청구금액은 6,849,453원입니다.
권리 자체만 보면 현재 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 1999년 설정된 한국주택은행 근저당 13,000,000원은 2007년 이미 말소됐고, 현 등기에는 유효한 근저당이 없습니다. 다만 이 물건의 핵심은 권리 말소가 아니라 공유관계입니다. 낙찰자는 주택 전체를 단독 취득하는 것이 아니라 경매대상 지분을 취득해 다른 공유자들과 공동소유 관계에 들어가게 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21588 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 중구 보수동2가 38-1 흑교아파트 1층 조표13018호 · 도로명 부산광역시 중구 흑교로87번길 3-1 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 집합건축물대장상 공동주택 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 1층 |
| 호수 표시 | 등기사항전부증명서상 조표13018호 · 집합건축물대장 및 현황 106호 |
| 소유관계 | 성기영·성수영·성윤영·성일영 각 4분의 1 공유 · 본건은 지분매각 |
| 감정가 / 최저가 | 21,000,000원 / 14,700,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 제니스자산관리대부 / 6,849,453원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 인수 0원보다 ‘지분매각’을 먼저 봐야 한다
1999년 설정된 근저당권은 2007년 2월 8일 해지로 이미 말소돼 현재 경매에서 인수할 근저당은 없습니다. 현재 사건의 기준점은 2025년 3월 6일 성기영 지분에 내려진 강제경매개시결정이고, 그 뒤 2025년 6월 10일 같은 성기영 지분에 설정된 울주군 압류는 제시된 권리분석상 매각으로 소멸합니다.
특정 임차인으로 확인된 사람은 없습니다. 그러나 감정평가서상 임대관계는 미상이고 현장조사 당시 이해관계인 폐문·부재로 내부 확인도 불가능했습니다. 따라서 점유자가 없다고 단정하거나 대항력 문제가 완전히 배제됐다고 단정하기보다, 입찰 전 실제 점유·전입 관계를 다시 확인하는 편이 안전합니다.
② 가격 비교 — 24.1%라는 숫자를 ‘할인율’로 읽으면 안 된다
단지 실거래 자료는 흑교, 47세대, 1976년 4월 20일 준공 기준으로 최근 거래가 1건 확인됩니다. 2026년 1월, 전용 50.58㎡, 1층이 61,000,000원에 거래됐고 최근 12개월 평균과 최신 거래금액 모두 61,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 50.58㎡ | 1 | 61,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 61,000,000원 |
숫자만 보면 최저가 14,700,000원은 최근 12개월 평균 61,000,000원의 24.1%입니다. 하지만 본건은 4분의 1 공유지분 매각이고, 실거래 표본은 전용 50.58㎡ 호실 1건이며 경매대상과 면적 매칭도 되지 않았습니다. 따라서 이 24.1%를 ‘시세보다 75.9% 싸다’는 식의 할인율로 해석할 수 없습니다. 오히려 전체 호실 거래금액과 지분가격을 섞어 비교한 수치이므로 가격 가점 근거로 쓰면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 14,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 664,600원 |
| 1. 갑구 5번 · 제니스자산관리대부 | 6,849,453원 | 6,849,453원 |
| 2. 갑구 7번 · 비케이에셋대부 | 6,849,453원 | 6,849,453원 |
| 3. 갑구 9번 · 오케이캐피탈 | 6,849,453원 | 336,494원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제시된 배당 시뮬레이션상 총 채권액 20,548,359원 중 14,035,400원이 배당되고, 6,512,959원이 미배당됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 배당 여력 — 유찰될수록 채권 미배당만 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 14,700,000원 | 14,035,400원 | 6,512,959원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 10,290,000원 | 9,704,780원 | 10,843,579원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 7,203,000원 | 6,673,346원 | 13,875,013원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자 제니스자산관리대부의 청구금액 6,849,453원이 전액 충족되는 것으로 계산됩니다. 2회 유찰 시에도 신청채권자는 전액 배당되지만, 3회 유찰 시에는 6,673,346원만 배당돼 신청채권자도 전액 만족하지 못합니다. 다만 어느 시나리오에서도 제시된 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 공유자 우선매수 — 외부 입찰자의 낙찰 확정성을 낮춘다
매각물건명세서 비고에는 지분매각으로 공유자의 우선매수신고는 1회에 한해 행사할 수 있다고 기재돼 있습니다. 공유자가 우선매수 신고를 한 뒤 매각기일까지 매수보증금을 납부하지 않아 실효되면, 그 공유자는 이후 매각기일부터 우선매수권을 다시 행사할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 보수초등학교 북서측 인근. 주변은 공동주택과 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물의 1층. 위생·급배수·도시가스 설비가 돼 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 8미터 내외 도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며, 가로구역별 최고높이 제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역 등이 포함됩니다.
- 노후·규모. 흑교 단지는 47세대, 1976년 4월 20일 준공입니다. 지분매각이라는 구조까지 겹쳐 일반적인 단독소유 공동주택보다 환금성 판단을 보수적으로 할 필요가 있습니다.
- 현황 확인. 현장조사 당시 폐문·부재로 내부 이용상황과 관리상태를 확인하지 못했습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 지분 범위 확인. 본건은 전체 호실이 아니라 성기영의 공유지분을 대상으로 한 경매입니다. 단독사용·단독처분을 전제로 계산하면 안 됩니다.
- 공유자 우선매수. 공유자의 1회 우선매수 행사 가능성을 입찰 결과 변수로 반영해야 합니다.
- 점유 확인. 임대관계와 내부 상황이 미상입니다. 현황조사·전입세대·실점유를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
- 호수 표시 대조. 등기상 조표13018호와 집합건축물대장·현황상 106호가 다르게 표시됩니다. 현장과 원본 서류의 동일성을 재확인해야 합니다.
- 가격 비교 주의. 단지 실거래 61,000,000원은 전용 50.58㎡ 호실 거래입니다. 지분 최저가 14,700,000원과 단순 비교해 할인율로 사용하지 마세요.
- 별도 지분경매 확인. 성일영·성수영 지분에도 별도 강제경매개시결정이 존재하므로 향후 공유구조 변화를 함께 추적할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 매각기일 직전 변경사항을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 쉬운 물건”
이 사건은 현재 계산상 매수인이 승계할 금액이 0원이고 기존 근저당도 이미 말소돼 등기상 금전 인수 위험은 낮습니다. 하지만 그것만 보고 일반 공동주택처럼 접근하면 핵심을 놓칩니다. 본건은 4분의 1 공유지분 매각이고, 다른 공유자에게 우선매수권 1회가 있으며, 다른 공유지분에도 별도 압류·강제경매가 진행되고 있습니다.
가격 역시 최저가 14,700,000원이 최근 실거래 61,000,000원의 24.1%라는 이유로 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수 없습니다. 하나는 지분가격이고 다른 하나는 면적이 일치하지 않는 호실 실거래이기 때문입니다. 여기에 내부·임대관계도 미상입니다. 권리 인수는 가볍지만, 공유관계·우선매수·환금성은 무겁습니다. 이 사건의 판단 기준은 단순 할인율이 아니라 “공유지분을 어떤 목적과 출구전략으로 취득할 것인가”입니다.
