부산지방법원 2025타경21837. 부산 영도구 청학동 ‘클래식시티’ 3층 301호입니다. 공부상 용도는 오피스텔이지만 감정 현황은 주거용입니다. 소유자는 주식회사형석건설이고, 2022.03.15 매매를 원인으로 거래가액 245,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 그 뒤 2022.04.08 당감신용협동조합의 채권최고액 138,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 경매의 말소기준입니다.
말소기준 이후 임의경매개시결정과 부산진구·영도구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2025.09.10 확정채권양도를 원인으로 해당 근저당권은 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 따라서 등기상 후순위 권리만 놓고 보면 구조는 복잡하지 않습니다. 그러나 이 사건은 점유 임차인의 보증금과 전입일이 확인되지 않는다는 점이 권리분석의 핵심 변수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21837 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 영도구 청학동 21-15 클래식시티 3층 301호 |
| 물건종류 / 면적 | 오피스텔 · 현황 주거용 · 전용 41.0074㎡ · 지하2층·지상14층 중 3층 |
| 소유자 | 주식회사형석건설 · 2022.03.15 매매 · 거래가액 245,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 175,000,000원 / 122,500,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 115,813,750원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 단지 | 클래식시티 · 30세대 · 2017.04.07 준공 |
① 권리 흐름 — 등기는 정리되지만 임차인은 미확정
말소기준은 2022.04.08 설정된 당감신용협동조합의 근저당권 138,000,000원입니다. 이후 임의경매개시결정과 압류 2건은 매각으로 소멸합니다. 근저당권 자체는 2025.09.10 확정채권양도로 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 판정 보류
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 손명준 | 301호 | 미상 | 미상 | 미상 | 2025.07.07 신고 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
손명준은 현황조사·문건접수·매각물건명세서에서 확인되고 2025.07.07 배당요구를 했습니다. 그러나 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 말소기준일 2022.04.08보다 앞선 대항요건을 갖췄는지 판단할 수 없습니다. 보증금과 확정일자도 미상이므로 우선변제 범위 역시 확정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 싸 보이지만 거래시점이 오래됐다
클래식시티의 면적 대응 실거래는 9건입니다. 전체 평균 거래가는 281,566,666원, 최저 245,000,000원, 최고 302,000,000원입니다. 비교 시세 지표와 최신 거래는 모두 302,000,000원이며 최신 거래시점은 2023.07입니다. 현재 최저가 122,500,000원은 이 기준의 40.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.07 | 41.01㎡ | 4 | 302,000,000원 |
| 2022.03 | 42.47㎡ | 3 | 252,600,000원 |
| 2022.03 | 41.01㎡ | 3 | 245,000,000원 |
| 2022.02 | 42.47㎡ | 4 | 290,000,000원 |
| 2022.02 | 42.47㎡ | 4 | 290,000,000원 |
| 2021.12 | 42.47㎡ | 4 | 290,000,000원 |
| 2021.12 | 41.01㎡ | 2 | 284,900,000원 |
| 2021.12 | 41.01㎡ | 4 | 284,900,000원 |
| 2021.12 | 42.47㎡ | 2 | 294,700,000원 |
가격 지표만 보면 경매 최저가와 과거 실거래 사이의 간격은 매우 큽니다. 최근 기준 거래 302,000,000원과 비교하면 40.6%, 전체 거래 평균과 비교하면 43.5%입니다. 또한 비교 지표상 최근 거래군은 이전 거래군보다 8.2% 높은 흐름입니다. 다만 확인되는 가장 최신 거래가 2023.07이므로, 이 숫자를 2026.09 입찰 시점의 확정 시세로 그대로 보는 것은 곤란합니다.
④ 예상배당표 (매각가 122,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,515,000원 |
| 1. 근저당권 · 당감신용협동조합 | 138,000,000원 | 119,985,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 근저당권 기준 미배당액이 18,015,000원입니다. 다만 이 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제 등이 반영되지 않은 계산이며, 손명준의 보증금·우선변제 여부가 확인되면 실제 배당순서와 금액이 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 임차 리스크는 그대로
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 신청채권 충족 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 122,500,000원 | 119,985,000원 | 18,015,000원 | 충족 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 85,750,000원 | 83,806,500원 | 54,193,500원 | 미충족 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 60,024,999원 | 58,544,549원 | 79,455,451원 | 미충족 |
유찰될수록 경매대금 자체는 85,750,000원, 60,024,999원으로 낮아집니다. 하지만 대항력 임차인이 있다면 낙찰가가 낮아지는 만큼 미배당 임차보증금 인수액이 커질 수 있으므로, 최저가 하락만으로 실질취득비용이 내려간다고 단정할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 청학초등학교 북동측 인근이며 청학1재건축 사업부지 내에 위치합니다. 주변은 단독주택·아파트·주거용오피스텔·다세대주택·공장·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용. 공부상 오피스텔이나 현재 주거용으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕, 지하2층·지상14층 건물의 3층 301호입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·화재탐지·화재경보·도시가스 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남동측으로 노폭 약 10미터 내외 도로에 접합니다.
- 토지. 준주거지역 · 지목 대 · 주상용 · 평지 · 사다리형 · 토지면적 281.0㎡ · 공시지가 1,536,000원/㎡입니다.
- 규제. 정비구역·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되고 도로계획 저촉 사항이 있습니다.
- 환금성 참고. 클래식시티는 30세대이며 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.6회, 낙찰률은 0.0%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 전입일 확인. 손명준의 전입신고일이 2022.04.08 말소기준보다 앞서는지 반드시 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 보증금이 미상이므로 매각물건명세서와 임대차관계 원본을 통해 금액을 확정해야 합니다.
- 확정일자·우선변제 확인. 배당요구는 2025.07.07 접수됐지만 확정일자가 미상이므로 우선변제 순위를 따로 확인해야 합니다.
- 실질취득비용 재계산. 임차보증금 중 미배당 승계액이 확인된 뒤 낙찰가와 합산해 실질취득비용을 계산해야 합니다.
- 시세 원본 대조. 확인되는 최신 실거래가 2023.07이므로 2026.09 입찰 전 현재 거래·매물 수준을 별도로 점검해야 합니다.
- 주거용 이용 확인. 공부상 오피스텔이지만 현황은 주거용이므로 현장 이용상태와 점유관계를 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수·실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격 할인보다 임차보증금 확인이 먼저”
현재 최저가 122,500,000원은 감정가 175,000,000원의 70%이고, 과거 최신 실거래 302,000,000원 대비 지표상 40.6%입니다. 숫자만 보면 할인폭은 큽니다. 등기 역시 2022.04.08 근저당권을 기준으로 이후 압류와 경매등기가 소멸하는 구조라 복잡하지 않습니다.
하지만 이 물건의 결론은 가격표가 아니라 손명준의 임대차관계에서 갈립니다. 전입신고일·보증금·확정일자가 모두 확인되지 않아 대항력과 승계액을 계산할 수 없습니다. 따라서 지금 단계의 평가는 “가격 매력은 있으나 권리비용은 미확정”입니다. 보증금과 전입일이 확인돼 인수 위험이 해소된 뒤에야 122,500,000원의 가격 메리트를 온전히 평가할 수 있습니다.
