부산지방법원 2025타경21897. 안락뜨란채2단지아파트 206동 3층 305호입니다. 감정평가 이용상태는 아파트이며, 철근콘크리트구조 경사지붕 20층 건물의 3층입니다. 말소기준권리는 2021.07.14. 주식회사애큐온저축은행 근저당권 129,600,000원이고, 그 뒤의 케이비국민카드 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 확인되는 임차인은 없습니다. 따라서 대항력 임차인 보증금 승계나 미배당 보증금 인수는 없고, 제공된 현재 회차 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 이 사건은 최저가가 곧 실질취득액으로 연결되는 유형이므로 가격 비교 역시 254,100,000원을 기준으로 보면 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21897 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 안락동 1242 안락뜨란채2단지아파트 206동 3층305호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 59.91㎡ · 철근콘크리트구조 경사지붕 20층 중 3층 |
| 소유자 | 강다연 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 363,000,000원 / 254,100,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 189,405,548원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 등기상 과거 국민은행·찬호영론대부·교보생명보험·굿모닝자산관리대부· 로얄하이브대부금융·에이치엔제이인베스트먼트·현대해상화재보험·이경자·위드에이케이·삼성생명보험·투게더대부 등의 근저당·전세권 관련 이력이 있으나, 제공된 권리정보에서 기존 권리들은 말소된 것으로 정리되어 있습니다. 현재 말소기준은 을구 30번 애큐온저축은행 근저당이고, 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 기준으로도 현재가는 낮다
가격 메리트는 과거 전체 평균보다 최근 12개월 동일 면적 거래를 우선해 판단해야 합니다. 이 단지 전용 59.91㎡·59.98㎡ 거래 12건의 최근 12개월 평균은 340,333,333원이고, 최신 거래는 2026.07. 390,000,000원입니다. 현재 실질취득액 254,100,000원은 최근 평균의 74.7% 수준이며, 제공된 최근 거래 최저가 280,000,000원보다도 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.98㎡ | 11 | 390,000,000원 |
| 2026.07 | 59.98㎡ | 2 | 349,000,000원 |
| 2026.07 | 59.98㎡ | 4 | 350,000,000원 |
| 2026.07 | 59.91㎡ | 19 | 362,000,000원 |
| 2026.07 | 59.91㎡ | 1 | 310,000,000원 |
| 2026.06 | 59.98㎡ | 15 | 370,000,000원 |
| 2026.06 | 59.91㎡ | 18 | 370,000,000원 |
| 2026.04 | 59.98㎡ | 6 | 280,000,000원 |
| 2026.03 | 59.91㎡ | 13 | 280,000,000원 |
| 2026.03 | 59.91㎡ | 13 | 310,000,000원 |
| 2026.03 | 59.98㎡ | 15 | 359,000,000원 |
| 2026.02 | 59.98㎡ | 15 | 354,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.91㎡ | 12건 | 340,333,333원 |
③ 예상배당표 (매각가 254,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,357,400원 |
| 2. 근저당 · 주식회사애큐온저축은행 | 129,600,000원 | 129,600,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 6,480,864원 | 6,480,864원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 113,661,736원 |
현재 회차 가정에서는 배당 대상 채권 136,080,864원이 전액 배당되고, 소유자 잔여액은 113,661,736원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 유찰 시나리오 — 더 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권배당 | 부족액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 254,100,000원 | 136,080,864원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 49% | 177,870,000원 | 136,080,864원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 124,508,999원 | 121,965,873원 | 14,114,991원 | 0원 |
이 사건에서는 유찰로 매각대금이 낮아질수록 채권자의 미배당 가능성은 커지지만, 제공된 각 시나리오의 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 따라서 현재 회차의 핵심은 인수금 증가가 아니라 입찰가격과 실제 주택 상태, 명도·관리비 등 현장 비용의 확인입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 안락중학교 북측 인근이며, 주변은 공동주택·근린생활시설·학교·단독주택 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 동해선 부산원동역이 있어 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 규모. 안락뜨란채2단지는 1,420세대이며 사용승인일은 2005.10.26.입니다.
- 용도·구조. 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트구조 경사지붕 20층 건물의 3층 305호입니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역이며 철도보호지구·절대보호구역·상대보호구역에 저촉됩니다. 대로3류·중로3류·소로3류에 접합니다.
- 공시지가. 1,752,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 거래성. 동일 면적 최근 거래 12건이 확인되고, 거래가는 280,000,000원부터 390,000,000원까지 분포합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2021.07.14. 을구 30번 주식회사애큐온저축은행 근저당권이 실제 매각물건명세서에서도 말소기준으로 동일하게 기재되는지 확인하세요.
- 임차관계 재확인. 현재 확인되는 임차인은 없지만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 현황조사서·전입세대 확인 자료를 입찰 직전 다시 대조하세요.
- 신청채권 관계. 한국자산관리공사의 청구액 189,405,548원과 등기상 채권양도·근저당 이전 관계를 원본으로 확인하세요.
- 실거래 기준. 최근 12개월 평균 340,333,333원과 최신 거래 390,000,000원을 우선 참고하되, 3층이라는 개별 조건을 함께 반영하세요.
- 관리비·명도. 미납 관리비와 실제 점유자를 관리사무소·현장조사를 통해 확인하세요.
- 규제 확인. 철도보호지구·절대보호구역·상대보호구역 저촉사항이 향후 이용·수선에 미치는 영향을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 실거래 자료를 최종 확인한 뒤 입찰하세요.
맺으며 — 권리는 단순하고, 현재가는 시세 아래
이 사건의 구조는 비교적 명확합니다. 임차인은 확인되지 않고 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 현재 최저가 254,100,000원이 그대로 실질취득의 핵심 기준이 됩니다. 이 금액은 동일 면적 최근 12개월 평균 340,333,333원의 74.7%이고, 최근 거래 최저가 280,000,000원보다도 낮습니다.
다만 권리가 단순하다고 서류 확인까지 단순화해서는 안 됩니다. 신청채권자는 한국자산관리공사로 표시되지만 제공된 예상배당은 애큐온저축은행 근저당과 케이비국민카드 가압류를 중심으로 계산되어 있습니다. 매수인 인수 0원이라는 결론과 별개로 채권승계·배당관계는 원본 대조가 필요한 지점입니다. 종합하면 이 물건은 권리상 인수 부담이 없고 현재 가격도 최근 실거래 평균보다 낮은 A등급 검토형이지만, 실제 점유·관리비·내부 상태와 등기 원본 확인을 마친 뒤 응찰가를 결정하는 것이 맞습니다.
