부산지방법원 2025타경21933. 동래효성해링턴플레이스 104동 19층 1903호의 공부상 용도는 업무시설인 오피스텔이고, 감정평가 이용상태는 업무시설(주거용 오피스텔)입니다. 등기부상 소유자는 주식회사해신에프엔입니다. 경매의 말소기준은 2024.02.14 설정된 다대동새마을금고의 채권최고액 167,200,000원 근저당입니다.
핵심 임차인은 권태오 1명입니다. 보증금은 165,000,000원이고 전입일·점유개시일·확정일자는 모두 2024.02.15입니다. 말소기준권리인 2024.02.14 근저당보다 하루 늦기 때문에 대항력은 없습니다. 2026.06.04 임차권등기와 배당요구가 확인되지만, 대항력이 없는 후순위 임차권이므로 매수인이 미배당 보증금을 승계하는 구조는 아니며 제공된 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21933 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 온천동 1838 동래효성해링턴플레이스 104동 19층 1903호 |
| 물건종류 / 면적 | 오피스텔 · 업무시설(주거용 오피스텔) · 56.24㎡ · 22층 건물 중 19층 |
| 소유자 | 주식회사해신에프엔 |
| 감정가 / 최저가 | 351,000,000원 / 245,700,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 다대동새마을금고 / 155,457,340원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 기타 | 집합건축물대장상 용도 업무시설(오피스텔) · 별도등기 있음 |
① 권리 흐름 — 후순위 임차권은 인수되지 않는다
현재 권리분석의 기준점은 2024.02.14 다대동새마을금고 근저당입니다. 이후 2024.11.08 국 압류, 2025.05.14 임의경매개시결정, 2026.06.04 권태오 임차권은 매각으로 소멸합니다. 근저당은 2026.01.23 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전됐습니다. 그보다 앞선 우리은행 근저당과 신용훈의 주택임차권은 이미 등기부상 말소돼 현재 인수대상이 아닙니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 배당 / 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 권태오 | 건물 전유부분 전부 주거 (임차권등기) | 165,000,000원 | 2024.02.15 / 2024.02.15 | 대항력 없음 말소기준권리 이후 전입 | 배당요구 있음 매수인 승계 없음 |
③ 시세 비교 — 1회 유찰됐는데도 최근 평균의 180%
동래효성해링턴플레이스의 비교 면적은 56.24㎡이고, 최근 12개월 동일 면적·유사 면적 거래 12건의 평균은 136,465,833원입니다. 최신 거래는 2026.07의 167,770,000원입니다. 반면 현재 최저매각가는 245,700,000원으로, 최근 12개월 평균 대비 180.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 56.24㎡ | 13 | 167,770,000원 |
| 2026.07 | 50.7㎡ | 11 | 123,460,000원 |
| 2026.07 | 50.7㎡ | 18 | 135,050,000원 |
| 2026.07 | 56.24㎡ | 8 | 133,180,000원 |
| 2026.07 | 56.24㎡ | 8 | 142,520,000원 |
| 2026.07 | 50.7㎡ | 19 | 130,370,000원 |
| 2026.07 | 56.24㎡ | 5 | 129,350,000원 |
| 2026.07 | 50.7㎡ | 13 | 128,130,000원 |
| 2026.07 | 56.24㎡ | 11 | 137,010,000원 |
| 2026.07 | 56.24㎡ | 5 | 134,020,000원 |
| 2026.07 | 56.24㎡ | 18 | 139,720,000원 |
| 2026.07 | 56.24㎡ | 11 | 137,010,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 56.24㎡ | 12건 | 136,465,833원 |
최근 거래의 최저는 123,460,000원, 최고는 167,770,000원입니다. 감정가 351,000,000원은 물론이고, 1회 유찰된 현재 최저가 245,700,000원도 최근 실거래 최고가 167,770,000원보다 높습니다. 따라서 현 회차를 “시세보다 저렴하다”거나 “유찰로 가격 메리트가 생겼다”고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 245,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,239,800원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 다대동새마을금고 | 167,200,000원 | 167,200,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 74,260,200원 |
현재 회차 배당 시나리오상 근저당권 채권최고액 167,200,000원이 전액 배당되고 74,260,200원이 잔여로 계산됩니다. 권태오는 배당요구가 확인된 임차인이므로 실제 배당순위와 배당액은 매각물건명세서 및 배당요구 내역을 함께 확인해야 합니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 245,700,000원 | 167,200,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 171,990,000원 | 167,200,000원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 120,392,999원 | 117,907,497원 | 49,292,503원 | 0원 |
중요한 점은 3회 유찰 시 근저당권 미배당액이 49,292,503원 발생하더라도, 이 미배당 채권을 낙찰자가 인수하는 것은 아니라는 점입니다. 권태오 역시 대항력이 없어 낙찰가가 내려가더라도 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 온샘초등학교 남서측 인근이며, 주변은 공동주택·업무시설·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 도시철도 3·4호선 미남역이 있어 제반 교통사정은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 22층 건물의 19층이며 승강기·소방·위생·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도. 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔), 감정평가상 업무시설(주거용 오피스텔)입니다.
- 단지. 동래효성해링턴플레이스는 762세대, 2019.05.30 준공입니다.
- 토지. 일반상업지역·제2종일반주거지역 등에 걸쳐 있고 공시지가는 3,255,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 주의. 매각물건명세서 비고에 별도등기가 기재돼 있으므로 입찰 전 해당 내용을 직접 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 시세부터 재확인. 현재 최저가 245,700,000원은 최근 12개월 평균 136,465,833원의 180.0%입니다. 감정가 대비 할인율만 보고 접근하면 안 됩니다.
- 최신 거래 확인. 2026.07 최신 거래는 167,770,000원으로 현재 최저가보다 낮습니다.
- 임차인 배당 확인. 권태오는 보증금 165,000,000원, 확정일자 2024.02.15, 배당요구일 2026.06.04입니다. 대항력은 없지만 실제 배당순위와 배당액은 원문서로 확인해야 합니다.
- 별도등기 확인. 매각물건명세서에 별도등기가 표시돼 있으므로 그 내용과 매각으로 인한 처리 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 말소기준 근저당권은 2026.01.23 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전돼 있습니다.
- 가격 시나리오. 2회 유찰 시 171,990,000원, 3회 유찰 시 120,392,999원으로 내려갑니다. 각 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 통과, 가격은 강한 경계
이 사건은 임차인 보증금이 크다는 이유만으로 위험한 물건은 아닙니다. 권태오의 전입일이 말소기준 근저당보다 늦어 대항력이 없고, 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 권리 구조만 보면 정리가 가능한 사건입니다.
하지만 가격 판단은 완전히 다릅니다. 감정가 351,000,000원에서 1회 유찰돼 245,700,000원까지 내려왔음에도, 최근 12개월 실거래 평균 136,465,833원의 180.0%입니다. 최신 거래 167,770,000원보다도 현 최저가가 높습니다. 따라서 “한 번 유찰됐으니 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다. 이 물건의 핵심은 인수 위험이 아니라 감정가와 실제 거래시장 사이의 가격 괴리입니다.
