부산지방법원 2025타경21962. 동래효성해링턴플레이스 104동 9층 904호로, 집합건축물대장상 용도는 업무시설(오피스텔)이고 감정평가상 주거용으로 사용 가능한 오피스텔입니다. 현재 최저가는 감정가 341,000,000원에서 한 차례 유찰된 238,700,000원입니다. 겉으로는 감정가 대비 30% 내려온 가격이지만, 이 사건은 최저가보다 먼저 임차보증금 인수를 봐야 합니다.
실제 임차인은 이호승 1명입니다. 전입·점유개시일은 2024.06.10이고, 말소기준으로 계산된 2024.10.10 압류보다 빠릅니다. 임차권등기는 2025.03.26 이루어졌고 보증금은 155,000,000원입니다. 배당 시뮬레이션은 이 임차인을 대항력 있음·우선변제권 없음으로 처리해 보증금 전액을 매수인 인수로 잡고 있습니다. 따라서 현재 회차에서 입찰대금 238,700,000원만 보고 경제성을 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21962 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 온천동 1838 동래효성해링턴플레이스 104동 9층 904호 |
| 용도 / 이용상태 | 업무시설(오피스텔) · 주거용으로 사용 가능한 오피스텔 |
| 비교면적 | 56.2416㎡ |
| 소유자 | 주식회사해신에프엔 |
| 감정가 / 최저가 | 341,000,000원 / 238,700,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 사하중앙새마을금고 / 151,157,520원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 비고 | 집합건축물대장상 용도는 업무시설(오피스텔) · 별도등기 있음 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인의 보증금이 핵심
등기 흐름에는 신탁과 근저당의 설정·말소가 반복됩니다. 현재 권리분석의 기준일로 계산된 권리는 2024.10.10 동래세무서장의 압류입니다. 그런데 임차인 이호승은 2024.06.10 전입 및 점유를 시작해 이 날짜보다 앞섭니다. 따라서 임차인 조사상 대항력 있음으로 판정되어 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 승계위험 155,000,000원
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이호승 | 건물 전유부분 전부 · 2024.06.10 | 155,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제권 없음 | 155,000,000원 인수 |
임차권등기명령은 2025.03.26이고 같은 날 배당요구가 접수된 것으로 표시됩니다. 등기 내용에는 임대차계약일 2024.04.12, 확정일자 2024.05.24, 주민등록일자·점유개시일자 2024.06.10이 적혀 있습니다. 다만 현재 배당 계산은 우선변제권 없음으로 처리해 임차인에게 배당하지 않고 보증금 155,000,000원 전액을 매수인 승계로 계산합니다.
③ 시세 비교 — 최저가 자체도 최근 시세보다 높고, 실질취득은 더 멀다
동래효성해링턴플레이스의 최근 12개월 거래 표본은 12건이며 평균은 136,465,833원입니다. 최신 거래는 2026.07의 167,770,000원입니다. 현재 최저가 238,700,000원은 최근 12개월 평균의 174.9%로, 인수보증금을 고려하기 전부터 이미 최근 평균시세를 크게 웃돕니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 56.24㎡ | 13 | 167,770,000원 |
| 2026.07 | 50.7㎡ | 11 | 123,460,000원 |
| 2026.07 | 50.7㎡ | 18 | 135,050,000원 |
| 2026.07 | 56.24㎡ | 8 | 133,180,000원 |
| 2026.07 | 56.24㎡ | 8 | 142,520,000원 |
| 2026.07 | 50.7㎡ | 19 | 130,370,000원 |
| 2026.07 | 56.24㎡ | 5 | 129,350,000원 |
| 2026.07 | 50.7㎡ | 13 | 128,130,000원 |
| 2026.07 | 56.24㎡ | 11 | 137,010,000원 |
| 2026.07 | 56.24㎡ | 5 | 134,020,000원 |
| 2026.07 | 56.24㎡ | 18 | 139,720,000원 |
| 2026.07 | 56.24㎡ | 11 | 137,010,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 136,465,833원 |
최근 거래 범위는 123,460,000원에서 167,770,000원입니다. 현재 최저가 238,700,000원은 이 거래 범위의 최고가보다도 높습니다. 여기에 보증금 155,000,000원 인수까지 반영한 실질취득 393,700,000원은 최근 12개월 평균의 약 288.5%, 최신 거래의 약 234.7%입니다. 이 사건에서 “한 차례 유찰돼 싸졌다”는 표현은 가격 판단과 맞지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 238,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,141,800원 |
| 인수 · 임차인 이호승 보증금 | 155,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 234,558,200원 |
배당 시뮬레이션상 임차인 이호승에게는 배당액 0원, 보증금 155,000,000원은 매수인 인수로 계산됩니다. 집행비용은 4,141,800원, 잔여액은 234,558,200원입니다. 다만 신청채권자의 청구액 151,157,520원과 등기상 권리관계가 별도로 존재하므로 실제 배당은 최종 배당표와 원본 권리관계를 반드시 확인해야 합니다.
⑤ 회차를 더 기다리면 해결될까
| 회차 | 최저가 | 인수보증금 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 | 238,700,000원 | 155,000,000원 | 실질취득 393,700,000원 |
| 2회 유찰 시 | 167,090,000원 | 155,000,000원 | 최저가가 여전히 보증금보다 높음 |
| 3회 유찰 시 | 116,963,000원 | 155,000,000원 | 낙찰가가 보증금보다 낮아지는 구간 |
현재 회차와 2회 유찰 가정에서는 낙찰가가 보증금 155,000,000원보다 높습니다. 3회 유찰 가정의 116,963,000원부터는 낙찰가가 보증금보다 낮아집니다. 대항력 인수형에서 이 구간은 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 인수액이 늘어 실질취득이 보증금 약 155,000,000원에 수렴하는 구조로 봐야 합니다. 그 155,000,000원조차 최근 12개월 평균 136,465,833원보다 높으므로, 단순 유찰 횟수만으로 가격 메리트가 확정되는 물건은 아닙니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)이며, 감정평가상 주거용으로 사용 가능한 오피스텔입니다.
- 입지. 부산광역시 동래구 온천동 온샘초등학교 남측 인근으로, 주변은 아파트단지·단지내 상가·상가주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 3호선·4호선 환승역인 미남역이 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 22층 건물의 9층 904호이며 위생·급배수·난방·승강기·옥내소화전·화재탐지 및 경보·도시가스·공동현관기 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·제2종일반주거지역·방화지구·제1종지구단위계획구역 등이 적용되며, 공시지가는 3,255,000원/㎡입니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득가부터 계산. 현재 최저가 238,700,000원이 아니라 인수보증금을 포함한 393,700,000원을 시세와 비교해야 합니다.
- 임차권 원본 확인. 이호승의 전입·점유일 2024.06.10, 임차권등기일 2025.03.26, 보증금 155,000,000원과 배당요구 내용을 대조해야 합니다.
- 확정일자와 우선변제 관계 확인. 임차권등기에는 확정일자 2024.05.24가 적혀 있으나 현재 배당 계산은 우선변제권 없음으로 처리되어 있습니다.
- 별도등기 확인. 매각물건명세서 비고에 별도등기가 있다고 적혀 있으므로 그 내용과 매수인 부담 여부를 원문에서 확인해야 합니다.
- 신청채권과 배당표 대조. 신청채권자 사하중앙새마을금고의 청구액은 151,157,520원이며, 현재 제시된 배당 계산과 실제 확정 배당표가 일치하는지 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰가”가 아니라 “3.937억 실질취득”을 봐야 한다
이 물건의 가장 위험한 착시는 감정가 341,000,000원짜리가 238,700,000원까지 내려왔다는 숫자입니다. 그러나 대항력 있는 임차인 이호승의 보증금 155,000,000원이 전액 승계되는 계산을 적용하면 현재 실질취득은 393,700,000원입니다. 최근 12개월 평균 136,465,833원과 최신 거래 167,770,000원 어느 쪽과 비교해도 현저히 높습니다.
권리 측면에서도 대항력 임차인, 임차권등기, 별도등기 확인사항이 겹칩니다. 따라서 현재 회차는 “유찰돼 싸진 오피스텔”이 아니라 보증금 인수 때문에 실제 취득비용이 시세에서 크게 벗어난 고위험 가격구조로 판단하는 것이 맞습니다. 최저가에 현혹되지 말고, 승계보증금과 최종 배당관계를 먼저 확정해야 하는 사건입니다.
