부산지방법원 2025타경22037. 구서동 미강빌라 5층 501호로, 사건상 용도는 다세대이며 감정평가상 현재 공동주택(연립주택)으로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트조 지하 1층·지상 5층이고, 본건은 최상층인 5층 501호입니다. 사용승인은 1997년 8월 20일입니다.
권리분석의 중심은 2020년 11월 11일 씨앤에이치캐피탈주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 50,000,000원이고 이 권리가 말소기준으로 잡혀 있습니다. 그 뒤 부산신용보증재단 가압류, 국의 압류, 현재의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인은 없고 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22037 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 금정구 구서동 458-7 미강빌라 5층 501호 |
| 도로명 | 부산광역시 금정구 수림로72번길 134 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 감정상 공동주택(연립주택) · 대상면적 79.91㎡ · 지상 5층 중 5층 |
| 소유자 | 정국희 |
| 감정가 / 최저가 | 177,000,000원 / 123,900,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 117,172,349원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 발생하지 않습니다. 말소기준인 씨앤에이치캐피탈 근저당권 이후의 부산신용보증재단 가압류 37,077,223원, 국의 압류, 한국자산관리공사의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 현재 회차 예상배당 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 68.8%라는 숫자보다 ‘표본 1건’을 같이 봐야 한다
미강빌라의 가격 비교자료에서 확인되는 거래는 2021년 10월 1건입니다. 전용 84.96㎡, 4층이 180,000,000원에 거래됐습니다. 시세 기준값도 180,000,000원으로 잡혀 있으며, 현재 실질취득액 123,900,000원은 그 금액의 68.8%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.10 | 84.96㎡ | 4 | 180,000,000원 |
| 기준값 | — | 1건 | 180,000,000원 |
숫자만 보면 감정가 177,000,000원도 해당 거래가보다 3,000,000원 낮고, 현재 최저가 123,900,000원은 56,100,000원 낮습니다. 하지만 거래시점이 2021년 10월이고 표본도 1건뿐입니다. 따라서 현재 최저가가 과거 거래보다 낮다는 사실은 확인되지만, 이것만으로 현재 시세 대비 31.2%의 확정 할인이라고 보기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 123,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,534,600원 |
| 1. 근저당 · 씨앤에이치캐피탈주식회사 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 2. 가압류 · 부산신용보증재단 | 37,077,223원 | 37,077,223원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 34,288,177원 |
현재 회차에서는 표시된 채권 87,077,223원이 전액 배당되고 소유자 잔여 34,288,177원이 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 실제 배당은 당해세·최우선변제 등 배당순위 변동요인에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 123,900,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰(49%) | 86,730,000원 | 2,308,363원 | 0원 |
| 3회 유찰(34.3%) | 60,710,999원 | 27,859,022원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 채권자 미배당은 생기지만, 제시된 시나리오상 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다. 즉 이 사건은 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 인수가 늘어 실질취득액이 고정되는 유형이 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 현재 공동주택(연립주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하 1층·지상 5층 건물의 5층 501호입니다.
- 입지. 구서1동 행정복지센터 북동측 인근으로 공동주택, 점포, 상가, 주상용건물, 단독주택 등이 혼재하며 입지여건과 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스승강장과 도시철도 1호선 구서역이 소재해 교통여건은 보통입니다.
- 설비. 전기·위생·급배수·화재경보 설비와 도시가스 난방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·도로. 토지면적 536.2㎡, 지목 대, 토지이용상황 주상용이며 주변 가로망 확보상태는 양호합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 도로에 접하고 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 총 12세대이고 확인 실거래가 1건이라 거래 표본이 얇습니다. 가격 협상력과 재매각 기간을 보수적으로 잡을 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 권리 재확인. 말소기준은 2020.11.11 씨앤에이치캐피탈 근저당권으로 정리돼 있으며, 이후 가압류·압류·경매개시결정의 소멸 여부를 매각물건명세서와 등기부 원본에서 최종 대조하세요.
- 가격 검증. 180,000,000원 실거래는 2021.10 한 건뿐입니다. 현장 중개업소 호가와 실제 매도 가능가격을 별도로 확인해 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 면적·층 차이. 본건 대상면적은 79.91㎡·5층이고 비교 거래는 84.96㎡·4층입니다. 면적과 층 차이를 그대로 무시하면 안 됩니다.
- 최상층 상태. 본건은 지상 5층 건물의 5층이므로 내부 상태와 누수·방수 등 실제 관리상태를 현장에서 확인하세요.
- 관리비·세금. 관리비 체납과 배당표에 반영되지 않은 조세 등 비용요소를 입찰 전에 확인하세요.
- 명도. 임차인은 없지만 실제 점유관계와 인도 일정은 현황조사 및 현장 확인을 통해 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 승부처는 환금성까지 반영한 입찰가”
이 사건은 임차인도 없고 매수인 인수액도 0원이라 권리구조 자체는 비교적 단순합니다. 현재 최저가는 123,900,000원으로 감정가 177,000,000원의 70%이고, 제시된 실거래 기준 180,000,000원의 68.8%에 불과합니다.
다만 가격 판단의 약점도 분명합니다. 미강빌라는 12세대이고 확인되는 거래가 2021년 10월 180,000,000원 한 건뿐입니다. 따라서 권리는 합격권이지만, 가격은 ‘과거 한 건의 실거래’가 아니라 실제 현재 매도 가능가격을 확인한 뒤 결정해야 하는 물건입니다. 할인율은 눈에 띄지만, 소규모 빌라의 거래 희소성까지 감안하면 종합적으로는 신중한 B등급이 적절합니다.
