대구지방법원 2025타경11302. 구미시 형곡동 ‘태광빌라’ 3층 302호, 전용면적 비교대상 60.15㎡의 다세대주택입니다. 현 소유자 이대형은 2014.04.08 소유권을 이전받았고 당시 등기상 거래가액은 53,000,000원입니다. 같은 날 형곡새마을금고가 채권최고액 45,500,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 2025.08.05 임의경매개시결정이 등기됐으며, 말소기준권리와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
과거 이 부동산에는 전세권과 주택임차권 등기가 있었지만 모두 오래전에 말소됐습니다. 2004년 김한진 전세권, 2007년 백인길 전세권, 2010년 김현수 주택임차권은 현재 존속 권리가 아닙니다. 현재 분석에서 매수인이 승계할 금액은 0원으로 산정되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경11302 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 형곡동 318-5 3층 302호 · 도로명 경상북도 구미시 형곡동로4길 5-1 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 비교대상 전용 60.15㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 중 3층 |
| 사용승인 | 1993.07.27 · 태광빌라 · 총 7세대 |
| 소유자 | 이대형 · 2014.04.08 소유권이전 · 거래가액 53,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 45,000,000원 / 31,500,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 형곡새마을금고 / 32,637,090원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
현재 말소기준은 2014.04.08 접수된 형곡새마을금고 근저당권입니다. 매각물건명세서에는 인수권리 해당 없음, 법정지상권 해당 없음으로 명시되어 있습니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 전 회차 0원입니다.
② 임차인 — 현재 승계할 임차보증금 없음
| 임차인 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|
| 임차인 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 0원 |
등기부에 과거 주택임차권자가 있었던 이력은 확인되지만 2010.05.24 말소됐습니다. 따라서 그 과거 임차권을 현재의 인수보증금으로 중복 계산해서는 안 됩니다. 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로, 실제 점유 현황은 입찰 전 현장과 집행기록을 다시 확인할 필요가 있습니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래 47,000,000원, 현재 최저가 31,500,000원
태광빌라의 확인된 실거래는 총 4건입니다. 전체 평균은 40,000,000원이지만, 가격 판단에는 오래된 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선하는 편이 적절합니다. 최근 12개월 거래는 2024.10의 47,000,000원 1건이며, 최신 거래 역시 47,000,000원입니다. 현재 최저가 31,500,000원은 그 금액의 67.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 61.23㎡ | 3 | 47,000,000원 |
| 2023.08 | 61.23㎡ | 3 | 44,000,000원 |
| 2022.06 | 61.23㎡ | 1 | 39,000,000원 |
| 2021.09 | 58.53㎡ | 4 | 30,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 40,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 47,000,000원 |
최근 거래와 그 이전 거래를 비교한 가격 추세는 +24.8%입니다. 데이터상 하락 추세가 아니라 상승 방향이며, 현재 최저가는 최근 12개월 평균·최신 거래보다 낮습니다. 따라서 이 사건은 “감정가 대비 할인”만이 아니라 최근 거래 대비로도 가격 간격이 확인되는 물건입니다. 다만 최근 12개월 표본이 1건이고 전체 실거래도 4건뿐이라는 점은 반드시 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 31,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 967,000원 |
| 2. 근저당 · 형곡새마을금고 | 45,500,000원 | 30,533,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 31,500,000원 가정 시 형곡새마을금고 채권최고액 45,500,000원 중 30,533,000원이 배당되고, 미배당은 14,967,000원입니다. 신청채권 32,637,090원도 전액 충족되지 않습니다. 그러나 이 미배당 채권이 매수인에게 승계되는 구조는 아니며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 31,500,000원 | 30,533,000원 | 14,967,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 22,050,000원 | 21,253,100원 | 24,246,900원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 15,434,999원 | 14,757,169원 | 30,742,831원 | 0원 |
유찰이 거듭되면 채권자의 미배당액은 커지지만, 제공된 배당 시나리오상 매수인의 인수액은 모든 회차에서 0원입니다. 즉 채권자의 회수 부족과 매수인의 인수부담은 구분해서 봐야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 다세대주택 중 3층 302호이며, 사용승인일은 1993.07.27입니다.
- 입지. 형곡2동행정복지센터 남동측 인근으로, 주위는 다가구주택·다세대주택·아파트단지·근린생활시설·학교 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 간선도로와 버스정류장 등을 통한 일반 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 토지는 남측 폭 10m 아스팔트포장도로와 남측 폭 8m 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 설비. 도시가스, 화재탐지·소방설비, 개별난방, 위생 및 급배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역에 해당하고, 소로1류·소로2류에 접합니다. 공시지가는 555,800원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 총 7세대의 소규모 빌라이며 확인된 실거래는 4건입니다. 가격 메리트와 별개로 매도 시 수요 폭은 보수적으로 평가할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 현재 인수 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현황조사와 실제 점유자를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 최근 거래 1건 의존 경계. 최근 12개월 평균 47,000,000원은 거래 1건으로 산출된 값입니다. 이를 절대적인 시세로 고정해서 보지 말고 전체 거래 4건과 함께 판단해야 합니다.
- 건물 연식 확인. 1993년 사용승인 건물이므로 내부 수리 상태와 공용부 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준은 2014.04.08 형곡새마을금고 근저당입니다. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서와 매각물건명세서를 다시 대조하세요.
- 배당표 변동 가능성. 제시된 배당은 집행비용 추정과 현재 확인된 채권을 기준으로 하며 실제 당해세·최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 매력적, 환금성은 보수적으로”
이 사건의 권리구조는 비교적 명료합니다. 2014년 형곡새마을금고 근저당이 말소기준이고, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권은 해당 없으며 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 가격 또한 현재 최저가 31,500,000원이 최근 12개월 평균·최신 거래 47,000,000원의 67.0%라서 최근 실거래를 기준으로는 의미 있는 할인폭이 있습니다.
반면 태광빌라는 1993년 사용승인, 총 7세대의 소규모 다세대주택이고 확인된 거래도 4건뿐입니다. 따라서 이 물건은 “싸게 받느냐” 못지않게 “나중에 얼마나 원활하게 팔 수 있느냐”가 중요합니다. 권리와 가격은 긍정적이지만, 실제 점유·내부 상태와 소규모 빌라의 환금성을 확인한 뒤 입찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
