95,900,000원
부산지방법원 2025타경22129. 부산 금정구 구서동 구서역두산위브포세이돈 102동 4층 409호로, 감정평가상 주거용 오피스텔입니다. 감정가는 137,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 95,900,000원입니다. 숫자만 보면 최근 12개월 실거래 평균 128,500,000원의 74.6%이므로 싸게 보이지만, 이 사건에서는 그 비교가 적절하지 않습니다. 말소기준인 2024.04.29. 압류보다 훨씬 앞선 2021.03.29. 전입 임차인이 있고, 보증금이 현재 최저가보다 큽니다.
임차인 노홍희는 건물 전유부분 전부를 사용한 주거 임차권자로, 보증금은 150,000,000원입니다. 임대차계약일은 2021.03.06., 점유개시일은 2021.03.26., 주민등록일은 2021.03.29.이며 등기부 기재 확정일자는 2021.03.10.입니다. 매각물건명세서에는 이 임차권이 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 배당받지 못한 잔액 범위에서 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22129 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 금정구 구서동 1078 구서역두산위브포세이돈 102동 4층409호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔 · 전용 29.7909㎡ · 철근콘크리트무량판구조 32층건 중 4층 |
| 소유자 | 주식회사삼성지구개발 · 거래가액 153,370,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 137,000,000원 / 95,900,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 노홍희 / 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인의 존재
등기상 말소기준은 2024.04.29. 금정구 압류입니다. 그러나 임차인 노홍희의 주민등록일은 2021.03.29.로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 임차인은 대항력을 갖는 구조이고, 2025.03.05. 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 현재 매각물건명세서도 보증금 미배당 잔액을 매수인이 인수하는 것으로 명시하고 있습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 노홍희 | 건물 전유부분 전부 | 150,000,000원 | 2021.03.29 | 대항력 있음 | 우선변제권 없음 | 미배당 잔액 인수 |
실제 임차인 1명. 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다.
특히 임차권자 노홍희와 이 사건의 신청채권자 노홍희가 동일인입니다. 제공된 권리분석 메모에도 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 경고돼 있습니다. 이 점이 곧바로 임차권 무효를 뜻하는 것은 아니므로, 입찰자는 임대차계약과 자금흐름, 점유관계 및 경매신청채권의 발생 원인을 원본 서류로 대조해야 합니다.
② 시세 비교 — 최저가 74.6%가 아니라 실질취득을 봐야 한다
구서역두산위브포세이돈의 대상 면적 29.79㎡대 실거래는 총 4건입니다. 전체 평균은 135,250,000원이지만, 가격 판단은 더 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 2건의 평균은 128,500,000원, 최신 거래는 2026.06. 122,000,000원입니다. 최근 구간은 과거보다 -9.5% 하락한 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 29.79㎡ | 8 | 122,000,000원 |
| 2025.10 | 29.78㎡ | 12 | 135,000,000원 |
| 2024.09 | 29.79㎡ | 6 | 139,000,000원 |
| 2021.11 | 29.79㎡ | 5 | 145,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 128,500,000원 |
현재 최저가만 보면 최근 12개월 평균의 74.6%입니다. 하지만 대항력 임차보증금의 미배당 인수를 더한 현재 실질취득은 152,126,200원으로, 최근 12개월 평균의 118.4% 수준입니다. 최신 거래 122,000,000원과 비교하면 약 124.7%입니다. 따라서 이 물건을 “최저가가 시세보다 싸다”라고 평가하면 권리구조를 빠뜨린 결론이 됩니다.
③ 유찰돼도 실질취득은 약 1.5억 부근에 고정된다
| 회차 | 매각가 | 미배당 | 매각가+미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 95,900,000원 | 56,226,200원 | 152,126,200원 |
| 2회 유찰 시 | 67,130,000원 | 84,478,340원 | 151,608,340원 |
| 3회 유찰 시 | 46,991,000원 | 104,254,838원 | 151,245,838원 |
이 표가 이 사건의 본질입니다. 매각가가 95,900,000원에서 67,130,000원, 다시 46,991,000원으로 내려가도 배당 부족액은 반대로 커집니다. 결과적으로 낙찰대금과 미배당 인수액을 합친 금액은 계속 약 150,000,000원 수준에 묶입니다. 즉 추가 유찰 자체가 일반적인 경매처럼 매수자의 총 취득부담을 크게 낮춰주지 못합니다.
④ 예상배당표 (매각가 95,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,126,200원 |
| 임차인 노홍희 보증금 | 150,000,000원 | 0원 |
| 갑구 6번 경매개시결정 · 노홍희 | 150,000,000원 | 93,773,800원 |
| 미배당 | - | 56,226,200원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
매각물건명세서상 주택임차권은 보증금 전액을 배당받지 못하면 미배당 잔액 범위에서 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 용도. 감정평가상 주거용 오피스텔로 탐문됐습니다. 구서역두산위브포세이돈은 총 330세대이며 사용승인일은 2020.07.29.입니다.
- 입지. 부산광역시 금정구 구서동 지하철 구서역 서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·근린상가·사무실 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로·토지. 동측 약 12미터, 서측 약 8미터 도로에 접하며 토지는 평탄하게 조성된 부정형 건부지입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 거래흐름. 대상 면적 실거래는 4건이며 최근 12개월 거래는 2건입니다. 최신 거래는 122,000,000원이고 최근 가격 추세는 -9.5%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아닌 실질취득으로 판단. 현재 회차 기준 95,900,000원이 아니라 미배당 인수 56,226,200원을 더한 152,126,200원을 기준으로 시세를 비교해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 2회 유찰 시 151,608,340원, 3회 유찰 시 151,245,838원으로 실질부담은 약 1.5억원 수준에서 크게 내려가지 않습니다.
- 임차권 원본 확인. 임차권등기·매각물건명세서·현황조사와 실제 임대차계약, 점유 및 보증금 지급내역을 대조해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차권자와 신청채권자가 모두 노홍희로 기재돼 있어 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성에 대한 원인관계 확인이 필요합니다.
- 하락장 시세 확인. 최근 12개월 평균 128,500,000원, 최신 거래 122,000,000원, 추세 -9.5%를 우선 기준으로 응찰가를 검토해야 합니다.
맺으며 — “9,590만원에 사는 물건”이 아니다
이 물건의 최저매각가는 95,900,000원이지만 그 숫자만으로는 실제 부담을 설명하지 못합니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 150,000,000원이고, 현재 회차에서 56,226,200원의 미배당이 발생해 매수인의 실질취득은 152,126,200원 수준입니다. 게다가 최근 12개월 실거래 평균은 128,500,000원, 최신 거래는 122,000,000원이고 가격 추세도 -9.5%입니다.
유찰이 더 진행돼도 낙찰가 하락분만큼 미배당 인수액이 커져 총부담은 약 1.5억원 부근에서 유지됩니다. 따라서 이 사건의 결론은 명확합니다. 표면 최저가는 낮지만 실질취득은 최근 시세보다 높고, 대항력 임차보증금 인수 위험이 핵심인 물건입니다. 권리와 가격을 함께 보면 현재 조건에서 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
