부산지방법원 2025타경22200. 부산진구 가야동 가야센트리움 3층 301호로, 감정평가상 업무시설(주거용 오피스텔)입니다. 감정가는 190,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 133,000,000원입니다. 소유자 주상은은 2018.04.26 매매를 원인으로 거래가액 226,500,000원에 취득했고, 2018.07.17 소유권이전등기가 이뤄졌습니다.
이 사건의 핵심은 최저가 자체가 아니라 선순위 임차권과 확약의 결합입니다. 임차인 김유미는 전입·점유를 2022.09.05 시작했고 확정일자는 2022.08.22입니다. 임차보증금은 200,000,000원으로, 말소기준인 2024.12.18 부산진구 압류보다 앞섭니다. 확약이 없었다면 현재 회차 배당계산상 보증금 미배당분 69,662,000원이 매수인 인수로 잡히는 구조입니다. 그러나 매각물건명세서 비고에는 신청채권자 주택도시보증공사가 배당에서 전액 변제받지 못하더라도 잔액 청구권을 포기하고 해당 주택임차권등기 말소에 동의한다는 2026.05.11 제출 서면이 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22200 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 가야동 82-6 가야센트리움 3층 301호 · 가야대로587번길 11-26 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 업무시설(주거용 오피스텔) · 전용 58.87㎡ · 13층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 주상은 (2018.04.26 매매 · 거래가액 226,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 190,000,000원 / 133,000,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약 확인이 승부처
등기부상 2018년 대연새마을금고 근저당권 162,000,000원은 2019.04.08 이미 말소됐고, 2022년 부산진구 압류와 국민건강보험공단 압류도 각각 해제·말소됐습니다. 현재 말소기준은 2024.12.18 부산진구 압류입니다. 그런데 김유미의 전입·점유는 2022.09.05, 주택임차권등기는 2024.09.23이므로 말소기준보다 앞섭니다. 권리순위만 보면 매수인 인수 대상이 될 수 있는 선순위 대항력 임차권입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김유미 | 건물 전유부분의 전부 · 주거 | 200,000,000원 | 2022.09.05 / 2022.08.22 | 대항력 有 우선변제 확약상 실질 인수 0원 |
② 시세 비교 — 최근 1.38억, 과거 2.10억보다 34.3% 하락
가야센트리움은 2018.02.14 준공된 8세대 규모이며, 대상 면적은 전용 58.87㎡입니다. 확인된 실거래는 2건입니다. 전체 평균 174,000,000원만 보면 현재 최저가가 크게 낮아 보이지만, 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최신 거래이자 최근 12개월 유일 거래는 2025.06, 138,000,000원이고 과거 2023.05 거래 210,000,000원과 비교하면 최근 가격 추세는 -34.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 54.79㎡ | 6 | 138,000,000원 |
| 2023.05 | 58.87㎡ | 6 | 210,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 138,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 174,000,000원 |
확약 적용 후 현재 실질취득액은 최저가와 같은 133,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 및 최신 거래 138,000,000원의 96.4%입니다. 즉 최근 거래보다 낮기는 하지만 차이는 5,000,000원 수준입니다. 전체 평균 174,000,000원 대비 76.4%라는 수치만 보고 큰 할인으로 평가하면 안 됩니다. 최근 가격이 과거보다 34.3% 내려온 상태이므로, 현재 가격은 최근 시세보다 소폭 낮은 수준이지 큰 안전마진이 확보된 가격으로 보기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 133,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,662,000원 |
| 1. 임차인 김유미 보증금 | 200,000,000원 | 130,338,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 김유미 보증금 미배당분은 69,662,000원으로 표시됩니다. 다만 매각물건명세서 비고의 잔액 청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의를 적용하면 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 따라서 현재 회차 실질취득은 133,000,000원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 확약 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 133,000,000원 | 69,662,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 93,100,000원 | 108,975,800원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 65,169,999원 | 136,403,061원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가 이용상태는 업무시설(주거용 오피스텔)입니다. 아파트가 아니라 주거용으로 이용되는 오피스텔입니다.
- 입지. 부산진우체국 북측 인근으로 공동주택·단독주택·소규모 점포 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 2호선 동의대역이 있어 대중교통 여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 13층 건물 내 3층 301호이며, 승강기·소화전·기계식주차설비와 도시가스 개별난방이 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역, 상대보호구역에 포함되며 공시지가는 1,950,000원/㎡입니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 가야센트리움은 총 8세대이고 확인 실거래도 2건입니다. 최신 거래가 138,000,000원으로 과거 거래보다 크게 내려와 있어 매도 시 가격·기간의 변동성을 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 최우선 확인. 2026.05.11 제출 서면의 잔액 청구권 포기 및 주택임차권등기 말소 동의가 김유미 임차권과 이 사건 매수인에게 그대로 적용되는지 매각물건명세서 원본과 제출서면을 직접 대조하세요.
- 룰상 인수액에 놀라지 말 것. 현재 배당계산에는 69,662,000원 인수가 표시되지만, 확약 적용 시 실질 인수는 0원입니다. 반대로 확약이 적용되지 않는 상황이라면 이 금액은 핵심 위험으로 되살아납니다.
- 최근 시세를 기준으로 상한 설정. 전체 평균 174,000,000원이 아니라 최신 거래·최근 12개월 평균 138,000,000원을 기준으로 입찰가를 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래는 과거 거래 대비 34.3% 낮습니다. 현재 133,000,000원이 최근 시세보다 낮더라도 차이가 크지 않으므로 추가 가격 하락 가능성을 반영하세요.
- 소규모 오피스텔 환금성. 8세대 규모와 적은 실거래 표본을 감안해 매도 시점의 수요와 거래기간을 보수적으로 산정하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 ‘확약’, 가격은 ‘최근 1.38억’이 기준
이 물건을 단순히 “1.90억 감정가가 1.33억까지 내려왔다”는 이유로 싸다고 보면 분석이 틀어집니다. 권리에서는 2억 원의 선순위 임차보증금이 먼저 보이지만, 매각물건명세서의 포기·말소 확약으로 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 정리됩니다. 반면 가격은 전체 평균 1.74억이 아니라 최신 거래이자 최근 12개월 평균인 1.38억을 기준으로 봐야 합니다. 현재 실질취득 1.33억은 그보다 3.6% 낮을 뿐이고, 최근 가격 추세는 -34.3%입니다.
확약이 원본대로 유효하면 권리 위험은 크게 해소되지만, 가격 메리트는 제한적입니다. 8세대 소규모 주거용 오피스텔의 환금성과 하락 추세를 함께 고려하면, 이 사건은 “인수액 때문에 피할 물건”이라기보다 확약을 정확히 확인한 뒤 최근 시세보다 충분한 가격 여유를 확보해야 하는 물건입니다.
