부산지방법원 2025타경22237. 영도구 봉래동5가 186-2의 연립·다세대 성격 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 공부에 등재된 1층은 현황 주택 및 점포로 이용됐던 것으로 보이고, 제시외건물 2층은 주택으로 이용됐던 것으로 보이나 현재 1·2층 모두 공실 상태로 보입니다. 다만 현황조사에서는 2층 출입문이 자물쇠로 잠겨 내부 상황을 확인하지 못했고 임대관계도 미상입니다.

등기 권리 자체는 비교적 명확합니다. 2022년 2월 23일 성웅주식회사 근저당권이 말소기준이고, 이후 고흥군수산업협동조합 가압류, 영도구 압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 김해정 가압류와 김영재 소유권이전청구권가등기는 등기부상 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 시뮬레이션 기준 매수인이 승계할 금액은 0원입니다.

하지만 이 물건은 권리보다 물적 현황이 더 어렵습니다. 등기부와 건축물대장은 시멘트 블록조 스레트지붕 단층 건물로 되어 있지만 현황은 블록조 슬래브지붕 2층이고, 구조·면적·규격상 1층 일부와 2층이 증축된 것으로 보입니다. 증축 여부와 시점이 확인되지 않았고 그 소유도 불분명하며, 제시외건물 2개는 매각대상에서 제외됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 0원이지만 물건 자체 확인이 더 중요

확인된 임차인 신고는 없고 임대관계는 미상입니다. 감정평가상 1·2층 모두 공실 상태로 보이지만, 2층은 외부 계단을 통해 출입하는 구조로 보이며 출입문이 잠겨 내부 확인이 되지 않았습니다. 따라서 보증금·확정일자 등을 전제로 한 대항력 임차인 인수액은 현재 산정되지 않았고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.

② 가격 판단 — 70% 유찰만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다

현재 최저매각가는 93,207,000원으로 감정가 133,152,500원의 70%입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 제시되지 않았으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세 메리트를 단정할 근거가 없습니다. 특히 이 사건은 일반적인 동일 규격 집합건물처럼 단순 비교하기 어렵고, 공부상 단층과 현황 2층의 차이, 매각 제외 제시외건물, 증축 여부와 소유 불분명 문제가 가격에 직접 영향을 줄 수 있습니다.

현재 회차에서 실질취득비용은 배당 시뮬레이션 기준 93,207,000원입니다. 매수인이 따로 승계하는 금액이 없기 때문입니다. 다만 이는 ‘시세가 9,320만원 수준’이라는 의미가 아닙니다. 실거래 비교자료가 없는 만큼 입찰가는 현장 상태, 적법한 건축면적, 제시외건물 관계와 토지 사용 제약을 확인한 뒤 산정해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 93,207,000원 가정)

현재 회차에서는 집행비용을 제외한 금액이 성웅주식회사 근저당에 배당되고, 후순위 가압류와 소유자 잔여는 0원으로 계산됩니다. 채권자 총 청구액 3,329,470,710원 중 예상 배당액은 91,129,274원, 미배당은 3,238,341,436원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.

④ 건물·토지 현황 — 이 사건의 실질적인 승부처

• 공부와 현황. 등기부와 일반건축물대장에는 시멘트 블록조 스레트지붕 단층 건물이 등재되어 있으나, 현황은 블록조 슬래브지붕 2층 건물입니다.
• 증축 불명. 구조·면적·규격으로 보아 1층 일부와 2층은 증축된 것으로 보이나, 증축 여부와 시점이 미상이고 그 소유도 불분명합니다.
• 제시외건물. 제시외건물 ㉠ 및 ㉡이 존재하며 두 건물은 매각대상에서 제외됩니다. 제시외건물 ㉠의 존재가 토지의 사용·수익·처분에 영향을 미치는 점은 감정가에 반영됐습니다.
• 이용상태. 공부상 1층 건물은 현황 주택 및 점포로 이용됐던 것으로 보이고, 2층은 주택으로 이용됐던 것으로 보이나 현재 1·2층 모두 공실 상태로 보입니다.
• 내부 확인. 2층은 건물 좌측 외부 계단을 통해 출입하는 것으로 보이나 출입문이 자물쇠로 잠겨 있어 내부 상황은 확인되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 영도구 청학동 청학초등학교 남서측 인근이며, 주위는 단독주택·공동주택· 근린생활시설 등이 형성된 주택지대입니다.
• 교통. 본건 인근까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
• 토지. 대 93.0㎡, 완경사 사다리형, 소로 한 면에 접하며 토지이용상황은 주상기타입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역이며 폭 8m~10m 소로2류에 접하고 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 925,500원/㎡입니다.
• 환금성. 일반적인 아파트형 집합건물과 달리 건물 현황·증축·제시외건물 관계를 개별 확인해야 하는 물건으로, 단순 면적·평형 비교를 통한 가격 판단이 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 현황측량·건축관계 확인. 등기·건축물대장의 단층과 현황 2층 사이에 차이가 있으므로, 실제 면적과 적법한 건축 범위를 확인해야 합니다.
• 제시외건물 소유관계. 매각 제외된 제시외건물 ㉠·㉡의 소유자와 사용관계, 토지 사용에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 2층 내부 확인. 현황조사 당시 자물쇠로 잠겨 내부를 확인하지 못했으므로, 입찰 전 가능한 범위에서 실제 상태와 점유관계를 추가 확인해야 합니다.
• 임대관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 전입세대·점유·사업자등록 등 현황을 입찰 직전 다시 대조할 필요가 있습니다.
• 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 ‘감정가의 70%’만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 토지와 적법 건물가치, 철거·정비 가능성까지 반영해 응찰가를 정해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 건축물대장 및 현장 상태를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 소멸, 현황은 숙제”

이 사건은 등기 권리만 보면 매수인이 금전적으로 승계할 권리가 확인되지 않는 구조입니다. 2022년 성웅주식회사 근저당이 말소기준이고 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가 93,207,000원에 낙찰된다고 가정하면 실질취득 역시 인수액 0원을 반영한 93,207,000원입니다.

그러나 이 물건을 ‘권리 깨끗한 70% 유찰 물건’으로만 보는 것은 위험합니다. 공부상 단층과 현황 2층이 다르고, 1층 일부와 2층의 증축 여부·시점·소유가 불명확하며, 매각에서 빠지는 제시외건물까지 존재합니다. 실거래 비교자료도 없어 지금 가격이 시세보다 낮다는 근거가 없습니다. 따라서 결론은 권리 인수는 낮지만 물적 리스크와 환금성 불확실성이 큰 물건입니다. 현재 회차의 할인율보다 먼저 확인해야 할 것은 ‘내가 실제로 무엇을 취득하고 무엇을 사용하지 못하는가’입니다.