부산지방법원 2025타경22261. 등기부상 현재 소유자는 성기영·성수영·성윤영·성일영 4명이고 각 4분의 1 지분을 보유합니다. 이번 사건번호와 연결된 갑구 9번 강제경매개시결정은 성수영 지분에 대해 오케이캐피탈주식회사가 신청한 사건입니다. 따라서 14,700,000원에 낙찰받는다고 해도 흑교아파트 해당 호실 전체를 단독 소유하는 것이 아니라, 성수영의 4분의 1 지분을 취득해 나머지 공유자들과 공유관계를 이어가게 됩니다.
현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금전채무는 0원입니다. 다만 ‘인수 0원’과 ‘권리관계가 단순하다’는 같은 뜻이 아닙니다. 성기영 지분에는 2025.03.06 강제경매개시결정이 먼저 등기되어 있고, 성일영 지분에도 2025.05.21 별도의 강제경매개시결정이 존재합니다. 이들은 이번에 취득하는 성수영 지분의 금전 인수액으로 계산되지는 않지만, 다른 공유지분의 권리관계가 별도로 진행 중이라는 점은 반드시 구분해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22261 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 중구 보수동2가 38-1 흑교아파트 1층 조표13018호 |
| 현칭 | 조표13018호는 집합건축물대장 기재와 경비실 문의 결과 본 건물 106호로 보임 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 1층 · 1976.04.20 사용승인 |
| 공유자 | 성기영·성수영·성윤영·성일영 각 4분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 21,000,000원 / 14,700,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 오케이캐피탈주식회사 / 3,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 인수액은 0원, 그러나 ‘지분경매’다
1999년 설정된 한국주택은행 근저당 13,000,000원은 국민은행으로 이전된 뒤 2007.02.08 해지로 이미 말소되어 현재 부담으로 남아 있지 않습니다. 현재 선언된 말소기준은 2025.05.21 성수영 지분에 대한 창원특별자치시 압류입니다. 이후 성수영 지분에 등기된 2025.07.03 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
임차인으로 신고된 내역은 없습니다. 다만 감정평가 요항에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 임차인 신고가 없다는 사실만으로 현재의 실제 점유관계까지 단정하기보다, 입찰 전 현황조사와 매각물건명세서를 다시 대조하는 편이 안전합니다.
② 시세 비교 — ‘24.1%’ 숫자의 착시
흑교의 최근 12개월 실거래 자료는 1건입니다. 2026.01에 전용 50.58㎡, 1층이 61,000,000원에 거래됐습니다. 다만 대상 물건은 면적 일치가 확인되지 않았고, 비교 표본도 1건뿐이므로 이 거래를 그대로 대상 지분의 정확한 시세라고 볼 수는 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 50.58㎡ | 1 | 61,000,000원 |
데이터상 최저가 14,700,000원은 최근 실거래 61,000,000원의 24.1%입니다. 그러나 이 비율만 보고 “시세의 24%에 사는 물건”으로 해석하면 안 됩니다. 매각 대상이 전체가 아니라 4분의 1 지분이기 때문입니다. 실거래 61,000,000원을 단순히 4분의 1로 나누면 15,250,000원이고, 현재 최저가 14,700,000원은 그 약 96.4%입니다. 즉 단순 지분환산 기준으로는 할인 폭이 크지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 14,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 664,600원 |
| 갑구 5번 · 제니스자산관리대부 | 3,000,000원 | 3,000,000원 |
| 갑구 7번 · 비케이에셋대부 | 3,000,000원 | 3,000,000원 |
| 갑구 9번 · 오케이캐피탈 | 3,000,000원 | 3,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 5,035,400원 |
현재 회차 14,700,000원에서는 채권 9,000,000원이 전액 배당되고 소유자 교부액 5,035,400원이 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 매수인 금전 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 공유지분 성격은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 14,700,000원 | 9,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 49% | 10,290,000원 | 9,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 7,203,000원 | 6,673,346원 | 2,326,654원 | 0원 |
3회 유찰 시에는 채권 미배당 2,326,654원이 발생하지만, 시나리오상 그 미배당액이 매수인에게 금전적으로 승계되는 것으로 계산되지는 않습니다. 반면 가격이 내려가더라도 4분의 1 공유지분만 취득한다는 본질은 변하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 보수초등학교 북서측 인근으로, 주변은 공동주택·주상용·근린생활시설 등이 형성되어 있으며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 1호선 동대신역이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물로 1976.04.20 사용승인됐으며, 흑교는 47세대입니다.
- 용도·규제. 토지는 일반상업지역·방화지구 등에 해당하고 공시지가는 2,374,000원/㎡입니다. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 기재돼 있습니다.
- 호수 확인. 등기상 조표13018호는 집합건축물대장 기재와 경비실 문의 결과 현칭 106호로 보인다는 비고가 있어, 실제 출입문·건축물대장·등기 목적물 일치를 입찰 전에 재확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각대상 지분 확인. 이번 사건은 성수영의 4분의 1 지분 강제경매입니다. 전체 호실 낙찰로 오인하지 않아야 합니다.
- 공유관계 확인. 낙찰 후에도 성기영·성윤영·성일영의 각 4분의 1 지분은 남습니다. 다른 공유지분의 경매·압류 진행도 함께 확인해야 합니다.
- 가격 비교 기준. 14,700,000원이 전체 실거래 61,000,000원의 24.1%라는 수치만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 지분 4분의 1이라는 구조를 먼저 반영해야 합니다.
- 실거래 표본 한계. 최근 12개월 거래는 1건이고 대상과 면적 일치가 확인되지 않았습니다. 해당 거래 하나만으로 적정가를 단정하지 마세요.
- 점유·임대관계. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가 요항의 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 호수 대조. 조표13018호와 현칭 106호의 일치를 등기부·집합건축물대장·현황조사에서 다시 확인하세요.
맺으며 — “70% 유찰”보다 먼저 볼 것은 ‘1/4 지분’
이 사건의 핵심은 최저가 14,700,000원이 감정가 21,000,000원의 70%까지 내려왔다는 사실이 아닙니다. 더 먼저 봐야 할 것은 매각 대상이 성수영의 4분의 1 지분이라는 점입니다. 최근 전체 호실 실거래 61,000,000원을 단순 4분의 1로 환산하면 15,250,000원이고, 현재 최저가는 그 약 96.4%에 해당합니다. 비교 거래가 1건뿐이고 면적 일치도 확인되지 않아 정밀한 시세 판단에는 한계가 있지만, 적어도 “시세의 24%라 매우 싸다”는 해석은 맞지 않습니다.
금전 인수액은 0원이고 과거 근저당도 이미 말소되어 있다는 점은 긍정적입니다. 그러나 공유지분 경매, 다른 공유지분의 별도 강제경매·압류, 임대관계 미상, 조표13018호와 현칭 106호의 확인 필요성까지 감안하면 일반적인 전부소유 주택 경매보다 확인할 사항이 많습니다. 권리의 승부처는 채무 인수보다 공유관계이고, 가격의 승부처는 70% 할인율보다 지분가치 대비 실제 할인폭입니다.
