청주지방법원 영동지원 2025타경90. 충청북도 영동군 황간면 남성리 565 소재 1층 102호입니다. 감정가는 63,000,000원이지만 세 차례 유찰되면서 현재 최저매각가는 32,256,000원까지 내려왔습니다.

소유자 정명영은 2002년 9월 임의경매 낙찰로 소유권을 취득했습니다. 이후 황간신용협동조합이 채권최고액 34,500,000원의 근저당권을 설정했고, 해당 근저당권이 이번 사건의 말소기준권리입니다. 2025년 충북신용보증재단이 설정한 가압류와 황간신용협동조합의 임의경매개시결정은 모두 그 뒤에 발생한 권리입니다.

권리 구조보다 주의해서 봐야 할 부분은 물건의 실제 용도와 환금성입니다. 사건상 용도는 아파트로 분류되어 있으나, 감정평가서에는 연립주택으로 이용 중이라고 기재되어 있고, 매각물건명세서에는 집합건축물대장상 명칭이 ‘대명연립주택 1동’이라고 명시되어 있습니다. 따라서 일반적인 대단지 아파트를 전제로 시세나 매도 가능성을 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2002년 근저당이 말소기준

현재 권리분석의 출발점은 2002년 9월 24일 접수된 황간신용협동조합 근저당권입니다. 채무자는 정명영, 채권최고액은 34,500,000원이며 이번 임의경매의 신청채권자도 황간신용협동조합입니다.

그보다 앞서 존재했던 한국주택은행 근저당권, 황간신용협동조합의 기존 근저당권 및 과거 압류·가압류는 2002년 경매 낙찰에 따라 이미 말소되었습니다. 현재 문제가 되는 후순위 권리는 충북신용보증재단의 가압류와 이번 경매개시결정이며, 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

② 가격 분석 — 감정가의 절반, 그러나 시세 할인은 미확인

현재 최저매각가는 32,256,000원으로 감정가 63,000,000원의 51.2%입니다. 감정가와 비교하면 상당한 폭으로 내려왔지만, 감정가 대비 할인율이 실제 시장가격 대비 할인율과 같은 것은 아닙니다.

매각가격이 내려갈수록 낙찰자의 최초 취득대금은 감소하지만, 이것만으로 해당 가격이 시장에서 매력적인 수준이라는 결론을 내릴 수는 없습니다. 특히 해당 물건은 대단지 아파트가 아닌 연립주택이고, 직접 비교할 수 있는 동일 조건의 최근 실거래가격도 확인되지 않았습니다.

또한 비교 단지의 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.0회입니다. 본건 역시 3회 유찰된 상태이므로, 현재 가격이 충분히 낮아졌다는 해석보다는 지역 수요와 환금성을 함께 점검해야 한다는 신호로 보는 편이 타당합니다.

③ 예상배당표 (매각가 32,256,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰되는 것으로 가정하면 집행비용 980,608원을 제외한 31,275,392원이 황간신용협동조합에 배당되고, 충북신용보증재단에는 배당할 금액이 남지 않습니다. 채권최고액 등을 기준으로 한 총 채권액 93,000,000원 중 예상 미배당액은 61,724,608원입니다.

황간신용협동조합의 예상배당은 채권최고액을 기준으로 한 계산값으로, 실제 신청 청구액 20,683,438원과 구별해야 합니다. 집행비용은 추정치이며, 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다. 채권자의 미배당액과 매수인의 권리 인수액은 별개의 개념입니다.

④ 추가 유찰 시 배당 시나리오

현재 회차와 4회 유찰 가정에서는 황간신용협동조합의 채권최고액 기준 예상배당이 신청 청구액 20,683,438원을 웃돕습니다. 반면 5회 유찰 가정에서는 예상배당이 19,872,251원으로 감소하여, 신청 청구액에도 미치지 못하는 시나리오입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 충청북도 영동군 황간면 남성리 소재 황간초등학교 서측 인근에 위치합니다. 주변에는 근린생활시설, 공동주택 및 관공서 등이 소재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통여건은 대체로 보통으로 평가되었습니다.
• 건축물. 철근콘크리트 및 라멘조 슬래브지붕 3층 건물의 1층 102호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 창호는 샷시 창호이며 위생·급배수·난방·전기설비가 구비되어 있습니다.
• 도로. 동측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.
• 토지. 부정형 평지의 연립주택 건부지이며, 토지면적은 963.0㎡입니다. 공시지가는 262,400원/㎡입니다.
• 용도지역·제한. 도시지역·일반상업지역이며 가축사육제한구역, 상대보호구역 및 배출시설설치제한지역에 해당합니다.
• 공부 확인. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 사건상 아파트 분류와 실제 연립주택 이용상태 및 집합건축물대장 명칭을 구별해야 합니다.
• 환금성. 비교 대상 대명101동은 총 17세대, 1991년 8월 준공 단지입니다. 평균 유찰 횟수는 3.0회로 나타나며, 매도 가능성과 적정 가격을 별도 검증할 필요가 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 건축물 명칭 확인. 집합건축물대장상 명칭은 ‘대명연립주택 1동’입니다. 현장 건물 표시, 등기부, 건축물대장 및 매각 대상 호실이 서로 일치하는지 확인하세요.
• 실거래 시세 검증. 동일 건물 또는 주변 연립주택의 최근 거래가격을 조사하고 층·면적·건축연도·내부 상태 차이를 반영해야 합니다. 감정가 대비 51.2%라는 수치만으로 적정 입찰가를 결정하지 마세요.
• 점유·임대관계 확인. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 방문, 전입세대열람, 매각물건명세서 및 현황조사 원본을 통해 실제 점유자를 확인해야 합니다.
• 건물 상태 확인. 1991년 준공 비교 단지의 특성을 고려하여 누수, 균열, 외벽, 창호, 난방 및 공용시설 상태를 현장에서 점검하세요.
• 관리비·명도 비용. 미납 공용관리비, 현재 점유자의 사용 상태, 인도 절차 및 수리비를 별도 확인해야 합니다.
• 채권 미배당 구분. 현재 예상 채권 미배당액 61,724,608원은 채권자 측 부족액입니다. 매수인 인수액과 혼동하지 마세요.
• 입찰 전 최종 확인. 2026.10.13 매각기일 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사 및 사건 진행상태를 다시 대조하세요.

맺으며 — “감정가의 절반이어도, 시세의 절반은 아니다”

이 물건은 권리 구조와 가격 판단을 분리해서 살펴봐야 하는 연립주택입니다. 황간신용협동조합 근저당권이 말소기준이며, 충북신용보증재단의 후순위 가압류와 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 등기상 인수액은 0원으로 분석됩니다.

반면 가격은 아직 확정적으로 평가하기 어렵습니다. 감정가 63,000,000원에서 3회 유찰되어 최저매각가가 32,256,000원까지 내려왔지만, 연립주택이라는 실제 용도와 비교 실거래 부족, 임대관계 미상이라는 확인 과제가 남아 있습니다.

특히 현재 회차의 채권 미배당액이 61,724,608원에 이른다는 사실은 채권자 배당 측면의 결과일 뿐, 해당 부동산을 시세보다 저렴하게 취득한다는 근거는 아닙니다.

등기상 인수는 0원, 가격 메리트는 미확인. 현장 점유관계를 확인하고 실제 연립주택 시세와 수리·명도 비용을 검증한 뒤 응찰 여부와 가격을 판단하는 것이 이 사건의 핵심입니다.