청주지방법원 2025타경90. 충북 영동군 황간면 남성리 565, 1층 102호입니다. 사건상 용도는 아파트로 표기돼 있지만 감정평가 이용상태는 연립주택이며, 철근콘크리트 및 라멘조 슬래브지붕 3층 건물의 1층 102호로 조사됐습니다. 현재 소유자는 정명영이며, 2002.09.13 임의경매 낙찰로 취득한 뒤 2002.09.24 황간신용협동조합 근저당권이 설정됐습니다.
등기만 보면 현재 말소기준은 황간신용협동조합의 채권최고액 34,500,000원 근저당입니다. 그 뒤 2025.05.23 충북신용보증재단 가압류 58,500,000원과 2025.07.10 임의경매개시결정이 있어 이 등기들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 등기보다 먼저 확인해야 할 것이 있습니다. 현황조사에 전만용·전지연 2명이 102호 전입자로 확인되고, 전입일이 각각 1992.03.26, 2001.05.11로 현재 말소기준보다 훨씬 빠릅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경90 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 영동군 황간면 남성리 565 1층 102호 · 도로명 충청북도 영동군 황간면 남성중로 15 |
| 물건종류 / 이용 | 사건상 아파트 · 감정평가상 연립주택 · 3층 건물 내 1층 102호 |
| 소유자 | 정명영 (2002.09.13 임의경매로 인한 낙찰) |
| 감정가 / 최저가 | 63,000,000원 / 32,256,000원 (3회 유찰 · 감정가 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 황간신용협동조합 / 20,683,438원 |
| 말소기준 | 2002.09.24 황간신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 34,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차관계가 핵심
현재 등기부상 핵심은 2002.09.24 설정된 황간신용협동조합 근저당입니다. 2025년 충북신용보증재단 가압류와 경매개시결정은 이보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 다만 이 부동산은 2002.09.13에도 한 차례 임의경매 낙찰로 소유자가 바뀐 이력이 있습니다. 전만용·전지연의 전입일은 그보다도 앞서므로, 단순히 전입일과 현재 말소기준만 비교해 현재의 대항력을 확정하는 것은 위험합니다. 당시 경매에서의 임차권 처리와 이후 정명영과의 임대차계약 성립 여부까지 확인해야 합니다.
② 임차인 — 실제 전입자 2명, 보증금이 가장 큰 미확정 변수
| 성명 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 전만용 | 102호 | 1992.03.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 확인 |
| 전지연 | 102호 | 2001.05.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 확인 |
실제 전입자는 2명이며 보증기관의 대위·승계 신고자는 없습니다. 두 사람 모두 전입일만 놓고 보면 현재 말소기준 2002.09.24보다 빠릅니다. 그러나 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않고, 과거 2002년 경매 전후의 임대차관계도 확인이 필요하므로 “대항력 있음”이나 “인수액 0원”으로 단정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 32,256,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 980,608원 |
| 2. 근저당 · 황간신용협동조합 | 34,500,000원 | 31,275,392원 |
| 3. 가압류 · 충북신용보증재단 | 58,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 93,000,000원에 대해 현재 회차의 채권자 배당 추정액은 31,275,392원, 미배당은 61,724,608원입니다. 이 배당표의 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있으나, 보증금이 확인되지 않은 선순위 전입자 2명의 임차보증금 문제는 별도 확인 대상이므로 이를 근거로 실제 인수액을 0원이라 단정할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 32,256,000원 | 31,275,392원 | 61,724,608원 |
| 4회 유찰 시 | 25,804,800원 | 24,940,314원 | 68,059,686원 |
| 5회 유찰 시 | 20,643,840원 | 19,872,251원 | 73,127,749원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 사건상 아파트로 표기되지만 감정평가 이용상태는 연립주택입니다. 철근콘크리트 및 라멘조 슬래브지붕 3층 건물 내 1층 102호입니다.
- 입지. 황간초등학교 서측 인근이며, 주위에 근린생활시설·공동주택·관공서가 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 도로·토지. 부정형 평지의 주거용 연립주택 건부지로 이용 중이며, 동측으로 노폭 약 4미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역·배출시설설치제한지역에 해당합니다. 공시지가는 262,400원/㎡, 토지면적은 963.0㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 위생·급배수·난방·전기설비가 구비돼 있습니다.
- 환금성 참고. 단지 참고 정보는 대명101동, 17세대, 1991.08.01 준공이며 경매 통계상 평균 유찰횟수는 3.0회, 낙찰률은 0.0%입니다. 3회 유찰된 현재 회차에서도 환금성을 낙관하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전만용·전지연의 임대차계약서 확인. 각 보증금, 계약 상대방, 계약 시기와 현재 계약관계가 가장 중요합니다.
- 2002년 선행 경매 기록 대조. 두 전입자는 당시 경매보다 먼저 전입했으므로 2002년 경매에서 임차권이 어떻게 처리됐는지 확인해야 현재 대항력 판단이 가능합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 두 전입자 모두 현재 확인된 확정일자와 배당요구 내용이 없어 우선변제와 미배당 승계액을 계산할 수 없습니다.
- ‘3회 유찰 = 저가’로 보지 않기. 현재 최저가 32,256,000원은 감정가의 51.2%지만 실질취득비용은 미확인 임차보증금에 따라 달라질 수 있습니다.
- 시세는 별도 실사. 현재 확인되는 단지 정보만으로 최근 거래가격과의 우열을 판단할 수 없으므로, 가격 메리트는 권리 확인 이후 개별적으로 검증해야 합니다.
- 점유·명도 계획. 실제 전입자 2명이 확인되는 만큼 점유현황, 실제 거주 여부와 인도 협의 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 먼저, 보증금부터”
이 물건은 감정가 63,000,000원에서 3회 유찰돼 32,256,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 절반 수준이지만, 권리분석의 핵심은 할인율이 아닙니다. 1992.03.26 전입 전만용, 2001.05.11 전입 전지연 두 사람이 모두 현재 말소기준 2002.09.24보다 앞서 있고, 보증금·확정일자·배당요구가 확인되지 않습니다. 더구나 이 부동산은 2002년에 한 차례 경매 낙찰을 거친 이력이 있어 전입일만으로 현재의 대항력과 승계를 확정할 수도 없습니다.
따라서 이 사건은 “낙찰가 32,256,000원짜리 물건”이 아니라, “32,256,000원 + 확인되지 않은 임차인 승계 가능액”을 검토해야 하는 물건입니다. 임차보증금과 2002년 경매 전후 임대차관계를 확인해 인수액이 확정되기 전까지는 가격 메리트 판단을 보류하는 것이 맞습니다. 등기 후순위는 단순하지만, 선순위 전입관계는 미확정 — 권리 확인이 입찰보다 먼저입니다.
