부산지방법원 2025타경22319. 부산진구 개금동 ‘개금역스마트더블유’ 15층 1502호, 전용 약 49.989㎡ 규모의 도시형생활주택입니다. 등기부상 현재 소유자는 이재성으로, 2021년 1월 매매가 210,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 사건의 신청채권자는 주택도시보증공사이며 청구금액은 277,091,214원입니다.
권리 흐름에서 가장 중요한 날짜는 2022.08.31입니다. 이날 주식회사 케이비국민카드의 5,269,579원 가압류가 들어왔고, 이 권리가 말소기준입니다. 그 이후 서민금융진흥원 가압류, 부산진구·국·서대문구의 압류, 현재 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 말소기준보다 앞선 임차관계가 두 건 확인되므로, 이 사건은 단순한 ‘후순위 권리 소멸형’으로만 보면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22319 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 개금동 451-12 개금역스마트더블유 15층 101-1502호 · 도로명 부산광역시 부산진구 가야대로 411 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택) · 전용 약 49.989㎡ · 지상 15층 중 15층 |
| 소유자 | 이재성 (2021.01.22 매매, 거래가 210,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 205,000,000원 / 143,500,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 277,091,214원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 사용승인 | 2016.10.31 |
① 권리 흐름 — 주된 2억 임차권은 확약, 별도 미상 임차인은 남는다
말소기준보다 앞선 권리는 두 갈래입니다. 첫째, 김하나는 2019.11.15 주민등록·점유, 2019.10.21 확정일자, 보증금 200,000,000원이고 2021.11.29 주택임차권등기를 마쳤습니다. 대항력과 우선변제권이 모두 확인되는 전형적인 선순위 임차권입니다. 현재 최저가 기준 배당표상 140,691,000원을 배당받고 원칙상 부족분 59,309,000원이 매수인에게 남습니다.
둘째, 박세이는 2022.03.28 전입이 확인됩니다. 이 날짜 역시 말소기준 2022.08.31보다 앞섭니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 대항력 있음으로 단정할 수 없고, 정확한 표현은 대항력 가능·미상입니다. 무엇보다 주택도시보증공사의 위 확약은 김하나 임차권에 관한 것이므로, 박세이의 별도 인수위험까지 없애는 효력으로 볼 수 없습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김하나 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2019.11.15 확정일자 2019.10.21 | 200,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* 룰상 59,309,000원 |
| 박세이 | 미상 | 2022.03.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수액 미상 |
* 김하나의 실질 0원 처리는 2026.06.16 제출된 주택도시보증공사의 잔액 포기·임차권등기 말소 동의 서면을 반영한 것입니다. 이 확약은 김하나 임차권에만 적용됩니다.
② 시세 비교 — 표면 70.7% 할인, 그러나 실질취득액은 아직 미확정
개금역스마트더블유 전용 49.6~49.99㎡대의 최근 12개월 실거래는 185,000,000원~218,000,000원, 평균 202,833,333원입니다. 최신 거래는 2026.07 13층 204,000,000원이고, 2026.04에는 본건과 같은 15층·49.99㎡ 거래가 199,000,000원에 있었습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 49.62㎡ | 13 | 204,000,000원 |
| 2026.05 | 49.99㎡ | 13 | 200,000,000원 |
| 2026.05 | 49.99㎡ | 5 | 200,000,000원 |
| 2026.04 | 49.99㎡ | 15 | 199,000,000원 |
| 2026.02 | 49.99㎡ | 10 | 218,000,000원 |
| 2026.02 | 49.96㎡ | 13 | 201,000,000원 |
| 2026.02 | 49.93㎡ | 4 | 202,000,000원 |
| 2026.01 | 49.62㎡ | 14 | 185,000,000원 |
| 2025.12 | 49.93㎡ | 7 | 204,000,000원 |
| 2025.11 | 49.62㎡ | 12 | 213,000,000원 |
| 2025.11 | 49.93㎡ | 11 | 200,500,000원 |
| 2025.09 | 49.99㎡ | 12 | 207,500,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 202,833,333원 |
현재 최저가 143,500,000원은 최근 12개월 평균의 70.7%입니다. 숫자만 보면 시세 대비 큰 폭으로 낮아 보입니다. 그러나 이 사건에서 가격 비교의 기준은 단순 최저가가 아니라 실질취득액이어야 합니다. 김하나 관련 인수는 확약으로 0원이지만, 박세이의 보증금이 미상이어서 실질취득액은 최소 143,500,000원에서 추가될 수 있습니다. 따라서 현재 정보만으로 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 확정됐다”고 단정하는 것은 금물입니다.
③ 예상배당표 (매각가 143,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,809,000원 |
| 1. 임차인 김하나 보증금 | 200,000,000원 | 140,691,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 5,269,579원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서민금융진흥원 | 9,360,000원 | 0원 |
| 4. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 277,091,214원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 원칙상 김하나 보증금 부족분은 59,309,000원이지만, 2026.06.16 확약을 반영하면 김하나 관련 매수인 실질 인수는 0원입니다. 국세·지방세 압류가 존재하므로 당해세에 해당하는 금액은 우선 차감될 수 있고 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 최저가 | 룰상 김하나 인수* | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 143,500,000원 | 59,309,000원 | 실질 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 100,450,000원 | 101,756,300원 | 실질 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 70,315,000원 | 131,350,670원 | 실질 0원 |
* 확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 김하나 미배당액이 늘어나는 구조입니다. 현재 사건은 그 임차권에 한해 확약이 적용되지만, 박세이 관련 위험은 별도입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 용도. 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중이며, 집합건축물대장상 공동주택(도시형생활주택)입니다. 아파트로 전제하지 않는 것이 맞습니다.
- 입지. 개금초등학교 남서측 인근으로, 주변에 아파트·다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 통행이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 2호선 개금역이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 규제·토지. 준주거지역을 포함하고 철도보호지구가 저촉되며, 상대보호구역 저촉·제3종일반주거지역 접함·광로2류 접함 사항이 있습니다. 공시지가는 3,054,000원/㎡입니다.
- 건물상태. 철근콘크리트구조, 지상 15층 건물의 15층으로 사용승인일은 2016.10.31이며, 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 224세대 규모이고 전용 49㎡대 최근 12개월 실거래가 12건 확인됩니다. 최근 거래금액은 185,000,000원~218,000,000원 범위입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 박세이 보증금 확인이 최우선. 2022.03.28 전입은 말소기준보다 앞서므로 보증금·계약관계·점유 여부를 원본 서류와 현장조사로 확인해야 합니다.
- 김하나 확약 원문 확인. 2026.06.16 제출 서면의 잔액 포기와 주택임차권등기 말소 동의 범위가 실제 매각조건에 그대로 반영되는지 매각물건명세서와 제출서면을 대조해야 합니다.
- 최저가 70.7%만 보고 응찰하지 않기. 최근 12개월 평균은 202,833,333원이지만 실질취득액은 박세이 관련 금액이 확인돼야 확정됩니다.
- 세금 우선권 확인. 부산진구·국·서대문구 압류가 있어 당해세 해당 여부와 금액에 따라 실제 배당구조가 달라질 수 있습니다.
- 점유·명도 관계 확인. 실제 임차인이 2명으로 파악되므로 현재 누가 점유하는지, 임차권등기 이후 김하나가 퇴거했는지, 박세이의 현재 점유가 이어지는지 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·2026.06.16 제출 서면과 최신 실거래를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “확약은 호재지만, 한 사람만 지운다”
이 사건의 첫인상은 최저가 143,500,000원입니다. 최근 12개월 실거래 평균 202,833,333원 대비 70.7%까지 내려왔기 때문입니다. 그러나 진짜 핵심은 가격표가 아니라 선순위 임차관계 두 건을 서로 분리해서 보는 것입니다. 김하나의 200,000,000원 임차권은 주택도시보증공사의 잔액 포기·임차권등기 말소 동의로 실질 인수가 0원이 됐습니다. 이 점만 보면 큰 위험 하나가 해소된 것이 맞습니다.
하지만 박세이는 별개입니다. 2022.03.28 전입은 말소기준 2022.08.31보다 앞서고, 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 대항력은 가능·미상, 인수금액도 미상입니다. 결국 현재 최저가는 실질취득액의 ‘하한’일 뿐입니다. 김하나 확약은 합격, 박세이 확인 전 가격 판단은 보류. 이 사건은 최저가가 더 내려가는지보다 미상 임차인의 실체를 먼저 확정해야 하는 물건입니다.
