대구지방법원 2025타경11392. 구미시 형곡동 정우주택 5층 501호, 전용 71.01㎡ 아파트입니다. 소유자 이대형은 2012년 12월 5일 거래가 48,000,000원으로 소유권을 취득했고, 현재 권리분석의 기준은 2022년 6월 15일 설정된 형곡새마을금고 근저당권 33,600,000원입니다. 이 근저당이 말소기준권리이며 경매 매각으로 소멸합니다. 이후 2025년 9월 9일 형곡새마을금고의 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
임차인 윤영배의 전입일은 2022년 7월 22일로 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정상 대항력은 없고, 배당요구는 2025년 10월 21일 접수됐습니다. 보증금은 2,000원으로 기재돼 있으며 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다. 다만 대항력이 없으므로 미배당액이 생기더라도 그 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경11392 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 형곡동 294-2 5층 501호 · 도로명 경상북도 구미시 형곡로28길 12 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 71.01㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층건 중 5층 |
| 이용상태 | 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 이대형 · 2012.12.05 소유권이전 · 거래가액 48,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 44,000,000원 / 30,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 형곡새마을금고 / 24,910,580원 |
| 말소기준권리 | 2022.06.15 을구 9번 형곡새마을금고 근저당권 · 채권최고액 33,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 경매에서 핵심이 되는 권리는 을구 9번 형곡새마을금고 근저당입니다. 1996년 대구리스금융주식회사 근저당, 2007년·2012년·2014년 형곡새마을금고 근저당 등 과거 권리는 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 말소기준권리인 2022년 근저당과 그 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤영배 | 전부 | 2022.07.22 | 2,000원 | 2025.10.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위나 승계 신고가 아니며, 윤영배 본인의 임차 내역입니다. 전입일 2022년 7월 22일은 말소기준인 2022년 6월 15일보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상으로 봐야 합니다. 배당요구는 했지만 대항력이 없으므로 배당에서 보증금을 모두 받지 못하더라도 미배당액을 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다.
③ 시세 비교 — 30,800,000원이 싸 보이는 이유와 한계
정우주택 동일 면적 71.01㎡의 확인된 실거래는 4건입니다. 전체 평균은 47,000,000원이지만 가격 판단은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2025년 6월의 45,000,000원 1건이며, 최신 거래도 같은 금액입니다. 현재 최저가 30,800,000원은 이 최근 시세의 68.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 71.01㎡ | 2 | 45,000,000원 |
| 2023.09 | 71.01㎡ | 4 | 51,000,000원 |
| 2022.04 | 71.01㎡ | 4 | 51,000,000원 |
| 2021.07 | 71.01㎡ | 5 | 41,000,000원 |
| 전체 평균 | 71.01㎡ | 4건 | 47,000,000원 |
현재 최저가가 최근 거래보다 낮다는 점은 분명하지만, 최근 시세가 과거 거래군보다 5.6% 하락했다는 점도 같이 봐야 합니다. 과거 51,000,000원 거래를 기준으로 할인율을 과대평가하기보다는, 가장 최근 확인 가격인 45,000,000원을 기준점으로 두는 편이 안전합니다. 또한 최근 12개월 표본이 1건뿐이므로 68.4%라는 숫자만으로 적정 낙찰가를 단정하기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 30,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 954,400원 |
| 2. 을구 9번 근저당권 · 형곡새마을금고 | 33,600,000원 | 29,845,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 형곡새마을금고 채권최고액 33,600,000원 중 29,845,600원이 배당되고 3,754,400원의 미배당이 발생하는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 30,800,000원 | 29,845,600원 | 3,754,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 21,560,000원 | 20,771,920원 | 12,828,080원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 15,091,999원 | 14,420,343원 | 19,179,657원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자 청구액 24,910,580원보다 예상배당 29,845,600원이 많아 청구액이 충족되는 시나리오입니다. 2회 유찰 시에는 예상배당이 20,771,920원으로 내려가 신청채권자 청구액을 충족하지 못합니다. 그러나 어느 시나리오에서도 제공된 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구미시 형곡동 형곡중학교 동측 인근. 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 통과하며 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층건 중 5층. 외벽은 몰탈 위 페인트, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 바닥은 장판지 및 일부 타일, 창호는 샷시입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북서측 및 남서측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 소로2류 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 토지. 토지면적 725.2㎡, 공시지가 526,000원/㎡, 평지·정방형·소로각지 조건입니다.
- 환금성. 정우주택은 19세대이며 1991.04.18 준공. 동일 면적 확인 실거래가 4건에 불과해 거래 표본이 많지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 점유 확인. 윤영배가 전부를 점유하는 것으로 조사됐습니다. 대항력은 없지만 실제 인도·명도 상태는 현장에서 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 실거래 평균 47,000,000원보다 최신 거래 45,000,000원과 최근 12개월 평균 45,000,000원을 기준으로 판단하는 것이 적절합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -5.6%이므로 30,800,000원의 할인율만 보고 과도하게 가격 가점을 주지 않아야 합니다.
- 거래 희소성 점검. 19세대 소규모 단지이고 최근 12개월 동일 면적 거래가 1건입니다. 매도 시 소요기간과 실수요층을 확인해야 합니다.
- 배당 변동 가능성. 현재 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당표는 달라질 수 있습니다. 다만 현재 자료상 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 최신 실거래를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 할인됐지만 환금성을 같이 봐야 한다
이 물건의 권리분석 핵심은 단순합니다. 2022년 6월 15일 형곡새마을금고 근저당이 말소기준이고, 임차인 윤영배의 전입은 2022년 7월 22일로 뒤에 있어 대항력이 없습니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없으며, 현재 회차부터 3회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
가격도 현재 회차 기준으로는 최근 실거래보다 낮습니다. 최저가 30,800,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 45,000,000원의 68.4%입니다. 다만 거래 추세가 -5.6%이고 단지가 19세대에 불과하며 최근 12개월 거래도 1건뿐입니다. 따라서 이 물건은 “권리 안전 + 가격 할인”이라는 장점과 “소규모 단지 + 하락 추세 + 거래 희소”라는 약점을 함께 가진 유형입니다. 권리 자체보다는 실제 매도 가능 가격과 환금성을 얼마나 보수적으로 잡느냐가 최종 판단의 핵심입니다.
