부산지방법원 2025타경22485. 초읍동 ‘노아의숲’ 2층 203호, 전용 41.86㎡의 공동주택으로 감정평가상 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용 중입니다. 감정가 156,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 109,200,000원, 감정가의 70%입니다. 겉으로만 보면 최근 12개월 실거래 평균 164,000,000원의 66.6%여서 상당한 할인처럼 보입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 가격보다 먼저 임차인 관계를 두 갈래로 분리해 보는 것입니다.
첫째, 박선호는 2020.08.18 전입·점유를 시작했고 2020.07.21 확정일자를 받았으며, 160,000,000원 보증금의 주택임차권등기가 2024.06.03 설정돼 있습니다. 이 권리는 2025.08.13 강제경매개시결정보다 앞서므로 원칙적으로 선순위입니다. 배당 시뮬레이션만 보면 현재 매각가에서 106,871,200원을 배당받고 53,128,800원이 남아 매수인 인수로 계산됩니다. 하지만 주택도시보증공사가 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 해당 임차권등기 말소에 동의한 서면을 제출했으므로, 박선호 관련 인수는 실질 0원으로 처리하는 것이 이 사건의 가장 중요한 반전입니다.
둘째, 양시연은 203호 전부에 대해 2025.01.31 전입 사실이 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 전입일 자체는 2025.08.13보다 앞서므로 대항요건을 갖췄을 가능성은 있으나, 보증금·점유관계와 확정일자가 불명확한 상태에서 ‘대항력 있음’ 또는 인수액을 단정할 수는 없습니다. 박선호 관련 확약은 양시연에게 적용되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22485 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 초읍동 394-20 노아의숲 2층 203호 · 도로명 부산광역시 부산진구 월드컵대로435번길 60 |
| 물건종류 / 전용 | 공동주택(다세대주택·도시형생활주택) · 전용 41.86㎡ · 6층 건물 내 2층 · 통칭 15.21평형 |
| 소유자 | 윤성현 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 156,000,000원 / 109,200,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 168,326,954원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 확약으로 해소된 선순위와, 아직 남은 미상 임차인
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박선호 건물 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.08.18 / 2020.07.21 | 160,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 룰상 53,128,800원이나 포기·말소 확약 적용 |
| 양시연 203호 전부 | 2025.01.31 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 확약 적용 대상 아님 |
따라서 이 사건을 단순히 “160,000,000원 선순위 보증금을 떠안는 물건”이라고 보는 것도, 반대로 “확약이 있으니 완전히 깨끗한 물건”이라고 보는 것도 모두 정확하지 않습니다. 박선호 관련 위험은 해소됐지만, 양시연의 임대차 실체가 확인되기 전까지 인수 리스크는 열려 있습니다.
③ 시세 비교 — 가격은 낮지만, 최근 시장은 하락 추세
노아의숲은 12세대, 2018.01.23 준공된 소규모 공동주택입니다. 대상 전용면적은 41.86㎡이며 실거래 면적 매칭이 확인됩니다. 최근 거래는 2025.08 전용 41.86㎡ 3층 158,000,000원, 2024.11 전용 44.42㎡ 2층 170,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 164,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 41.86㎡ | 3 | 158,000,000원 |
| 2024.11 | 44.42㎡ | 2 | 170,000,000원 |
| 2021.06 | 42.92㎡ | 4 | 170,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 164,000,000원 |
현재 최저가 109,200,000원은 최근 12개월 평균 164,000,000원의 66.6%이고, 최신 거래 158,000,000원보다도 낮습니다. 박선호 관련 인수가 확약대로 0원이 되고 양시연에게 별도 인수금이 없다면 가격 자체는 시세 아래입니다. 다만 최근 12개월 평균이 과거 거래 대비 -3.5%로 내려온 하락 추세이므로, 전체 평균 166,000,000원보다 최근 평균과 최신 거래를 우선 기준으로 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 109,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.1% 추정) | - | 2,328,800원 |
| 1. 임차인 박선호 보증금(우선변제) | 160,000,000원 | 106,871,200원 |
| 2. 강제경매 신청 · 주택도시보증공사 | 168,326,954원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 적용하면 박선호 보증금의 미배당액 53,128,800원이 매수인 인수로 표시됩니다. 그러나 주택도시보증공사의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약 때문에 박선호 관련 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 이 계산은 양시연의 미상 보증금을 포함하지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 박선호 인수는 내려가도 실질 0, 미상 위험은 그대로
| 회차 | 매각가 | 박선호 룰상 인수 | 실질 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 70% | 109,200,000원 | 53,128,800원 | 확약 적용 시 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 76,440,000원 | 85,335,920원 | 확약 적용 시 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 53,508,000원 | 107,855,144원 | 확약 적용 시 0원 |
통상 선순위 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 고정되는 구조입니다. 이 사건의 박선호도 계산상 그렇게 보이지만, 포기·말소 확약이 있으므로 그 고정효과는 실질적으로 제거됩니다. 다만 이 효과는 박선호에게만 적용됩니다. 양시연의 보증금이 별도로 존재한다면 유찰이 거듭돼도 그 위험까지 사라지는 것은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 초읍초등학교 북동측 인근으로, 주변은 아파트·공동주택·단독주택·근린생활시설·학교·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 마을버스 정류장과 시내버스 정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물의 2층으로, 승강기·화재탐지 및 경보·스프링클러·도시가스 개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북동측 약 12m, 북서측 약 5m 포장도로에 접하며 건물 내 주차장이 설치돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 기타도로시설 접합. 공시지가는 1,226,000원/㎡이며 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
- 환금성. 12세대 소규모 공동주택으로 실거래 표본은 3건입니다. 최근 12개월 가격 추세가 -3.5%인 점도 매도 시 가격 설정에 반영해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 양시연 임대차 원본 확인. 보증금, 실제 점유 여부, 임대차계약일, 확정일자, 배당요구 여부를 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.
- 확약 서면 원문 대조. 주택도시보증공사가 2026.05.11 제출한 서면의 반환청구권 포기 범위와 주택임차권등기 말소 동의 조건을 원문으로 확인해야 합니다.
- 박선호와 양시연을 혼동하지 않기. 포기 확약은 박선호 관련 임차권에만 적용되며 양시연에게 자동으로 확장되지 않습니다.
- 가격 상한은 최근 시세 기준. 전체 실거래 평균 166,000,000원보다 최근 12개월 평균 164,000,000원과 최신 거래 158,000,000원을 우선 기준으로 보세요. 최근 추세는 -3.5%입니다.
- 명도 관계 확인. 현재 실제 점유자가 누구인지에 따라 인도·명도 난도가 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원자료를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “가격은 싸지만, 권리는 아직 미완성”
이 물건의 가장 큰 오해는 160,000,000원 선순위 임차보증금을 그대로 떠안는다고 보는 것입니다. 배당 계산상 현재 회차의 미배당액은 53,128,800원이지만, 주택도시보증공사의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의 때문에 박선호 관련 실질 인수는 0원입니다. 이 점만 보면 현재 최저가 109,200,000원은 최신 거래 158,000,000원과 최근 12개월 평균 164,000,000원보다 분명 낮습니다.
하지만 결론을 여기서 끝내면 안 됩니다. 2025.01.31 전입한 양시연의 보증금과 확정일자가 미상이고, 이 사람은 확약 대상이 아닙니다. 따라서 현재 확인 가능한 실질취득가는 109,200,000원이지만 최종 총취득비용은 109,200,000원 + 양시연 관련 미상 인수액으로 열어 두어야 합니다. 최근 시장도 -3.5% 하락 추세입니다. 이 사건은 “주된 인수 위험은 해소됐지만, 미상 임차인을 확인하기 전까지는 보수적으로 접근해야 하는 물건”입니다.
