부산지방법원 2025타경22520. 부산광역시 동래구 명륜동 28-1 대원빌라 2층 202호, 감정평가상 공동주택(다세대주택)으로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 144,000,000원이고 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 100,800,000원입니다. 표면적으로는 감정가의 70%까지 내려왔지만, 등기 순서를 보면 가격보다 먼저 확인해야 할 권리가 있습니다.
현 소유자는 주식회사보승디벨로퍼로, 2020.07.22 소유권이전 당시 거래가액은 180,000,000원입니다. 이후 2022.01.21 박성욱 명의의 소유권이전청구권 가등기가 설정됐고, 2024.11.25 동래세무서장 처분의 압류가 말소기준으로 잡혀 있습니다. 따라서 가등기는 말소기준보다 선순위이고, 등기 분석상 매각으로 소멸하지 않는 권리입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22520 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 명륜동 28-1 대원빌라 2층 202호 부산광역시 동래구 시실로24번길 20 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 2층 202호 · 사용승인일 2002.06.03 |
| 소유자 | 주식회사보승디벨로퍼 · 2020.07.22 소유권이전 · 거래가액 180,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 144,000,000원 / 100,800,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 126,533,090원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 선순위 가등기가 핵심
이 사건에서 가장 먼저 볼 날짜는 2022.01.21과 2024.11.25입니다. 박성욱 명의 가등기가 먼저이고, 국가 압류가 그 뒤입니다. 말소기준권리는 2024.11.25 압류이므로, 앞선 가등기는 매각으로 소멸하지 않는 권리로 분류되어 있습니다. 반면 2024.11.25 압류와 2025.08.08 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 — 신고는 없지만 임대관계는 미상
확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정요항표에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 대항력 임차인이 있다고 단정할 근거도, 반대로 실제 점유·임대관계가 완전히 없다고 단정할 근거도 부족합니다. 입찰 전 현황조사와 실제 점유자를 다시 확인해야 합니다.
③ 가격 — 70% 할인만으로 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 최저가는 100,800,000원으로 감정가 144,000,000원의 70%입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 70,560,000원, 3회 유찰 시 시나리오는 49,392,000원입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 계산액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 100,800,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 70,560,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 49,392,000원 | 0원 |
다만 위의 0원은 금액으로 계산된 인수액일 뿐, 선순위 가등기의 법적 승계 위험까지 없다는 뜻이 아닙니다. 가등기에는 금액이 기재되어 있지 않아 이를 매수인의 추가 부담액으로 환산할 수 없습니다. 따라서 이 사건은 낙찰가 + 확인되지 않은 선순위 가등기 효과를 함께 놓고 판단해야 합니다.
또한 최근 실거래 금액이 확인되지 않으므로, 100,800,000원이 현재 시세보다 저렴한지 여부도 단정할 수 없습니다. 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 가격 메리트를 부여하는 것은 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 100,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,211,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 98,588,800원 |
현재 계산상 채권자 배당액은 0원이고 소유자 잔여는 98,588,800원입니다. 신청채권자 청구액은 126,533,090원이며 현재 회차 시나리오에서는 신청채권자 배당액이 0원, 청구 충족 여부는 미충족으로 표시되어 있습니다. 위 배당표는 선순위 가등기의 법적 인수 효과를 금액으로 반영한 표가 아니므로 권리 안전성을 뜻하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동해중학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지·다세대주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 도시철도 1호선 온천장역이 소재하며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 2층 202호이며 사용승인일은 2002.06.03입니다. 위생설비·급배수설비·도시가스 개별난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북측 및 북동측으로 노폭 약 4~5미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·상대보호구역이며 공시지가는 1,729,000원/㎡입니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 규모. 대원은 8세대이며, 확인된 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가등기 원본 확인. 2022.01.21 박성욱 명의 가등기의 원인과 권리 성격, 본등기 가능성, 말소 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 말소기준 대조. 말소기준은 2024.11.25 압류입니다. 가등기는 그보다 선순위이므로 후순위 권리와 동일하게 취급하면 안 됩니다.
- 근저당 등기 확인. 2020.07.22 부산동부신용협동조합 근저당은 등기부상 이미 말소로 표시되어 있고, 2026.03.10 케이씨유엔피엘대부주식회사 앞으로 근저당권이전 등기가 존재하므로 원본 등기 상태를 함께 대조해야 합니다.
- 신청채권 확인. 청구액은 126,533,090원이고 현재 예상배당 계산에서는 신청채권자 배당액이 0원으로 표시되어 있으므로 채권관계와 배당요구 내용을 원본에서 확인해야 합니다.
- 점유·임대 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 점유 원인을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 100,800,000원은 감정가의 70%이지만 최근 실거래 근거가 없어 시세 대비 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
맺으며 — “70% 할인보다 선순위 가등기가 먼저다”
이 사건의 숫자만 보면 감정가 144,000,000원에서 한 번 유찰되어 100,800,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 권리순서를 놓고 보면 2022.01.21 가등기 → 2024.11.25 말소기준 압류 순서가 분명합니다. 따라서 가등기는 후순위처럼 자동 소멸한다고 볼 수 없고, 매수인이 승계할 수 있는 핵심 위험으로 남습니다.
최근 실거래 근거도 없어 현재 최저가의 시세 메리트를 검증하기 어렵습니다. 결국 이 사건은 가격이 내려왔다는 이유만으로 접근할 물건이 아니라, 가등기의 성격과 승계 범위를 먼저 해소한 뒤 가격을 판단해야 하는 사건입니다. 가격은 70%, 권리는 미해결. 입찰 판단의 순서는 가격보다 권리가 먼저입니다.
