부산지방법원 2025타경22528. 부산 동래구 명륜동 22-10의 단독주택과 토지입니다. 토지는 103.0㎡, 지목은 대이며, 건물은 블록조 슬래브지붕 단층으로 사용승인일은 1978.09.27입니다. 공부상 주택으로 조사됐지만 현장조사 당시 폐문부재로 내부 이용상태는 확인되지 않았습니다. 현재 최저매각가는 182,617,000원으로 감정가 260,881,260원의 70%, 1회 유찰된 회차입니다.
등기권리만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2018년 경남은행 근저당은 2020.07.13 해지로 이미 말소됐고, 같은 날 설정된 부산동부신용협동조합의 채권최고액 120,000,000원 근저당이 말소기준권리입니다. 그 뒤 동래세무서장 처분의 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 해당 근저당은 이후 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전등기됐지만 우선순위의 기준일은 2020.07.13입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22528 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 명륜동 22-10 · 부산광역시 동래구 시실로24번길 46-9 |
| 물건종류 / 이용 | 단독주택 + 토지 · 공부상 주택 · 내부 이용상태 미확인 |
| 건물 | 블록조 슬래브지붕 단층 · 사용승인 1978.09.27 |
| 토지 | 103.0㎡ · 지목 대 · 단독 이용 · 완경사 · 사다리형 · 도로접면 세로한면(불) |
| 소유자 | 주식회사보승디벨로퍼 · 2020.07.13 소유권이전(2020.06.15 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 260,881,260원 / 182,617,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산동부신용협동조합 / 102,265,822원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원, 점유는 별도 확인
2020.07.13 설정된 부산동부신용협동조합 근저당 120,000,000원이 말소기준입니다. 이후 2024.11.25 국가 압류와 2025.08.12 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 2026.03.10에는 해당 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전등기됐으며, 이는 기존 근저당권의 승계로 우선순위 기준일 자체를 뒤로 미루는 권리는 아닙니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%는 ‘시세 70%’가 아니다
현재 최저매각가는 182,617,000원으로 감정가의 70%입니다. 다만 이 비율은 감정가 대비 유찰 할인율일 뿐, 실제 거래시세 대비 할인율을 의미하지 않습니다. 특히 현황조사에서 건물이 폐가 상태로 확인됐고, 일대를 재개발 예정지로 보는 조사 내용도 있어 일반적인 주거용 단독주택과 동일한 방식으로 가격을 해석하기 어렵습니다. 따라서 ‘1회 유찰이니 싸다’는 결론은 금물입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 182,617,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 127,831,899원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 89,482,329원 | 32,528,353원 | 0원 |
2회 유찰 가정까지는 채권최고액 120,000,000원이 전액 배당되지만, 3회 유찰 가정에서는 담보채권 중 32,528,353원이 미배당됩니다. 중요한 점은 이 미배당액이 곧바로 매수인 인수액이 되는 구조가 아니라는 것입니다. 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 182,617,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,356,638원 |
| 1. 을구 4번 근저당 · 부산동부신용협동조합 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 59,260,362원 |
현재 최저가 182,617,000원 가정 시 집행비용 3,356,638원, 근저당 120,000,000원이 배당되고 소유자 잔여는 59,260,362원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상배당입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·현황조사 기준)
- 입지. 동해중학교 남서측 인근이며, 주변은 근린생활시설·소규모 공동주택·단독주택 등으로 형성돼 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 인근까지 차량접근이 가능하고 부산도시철도 1호선 온천장역과 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물 상태. 마당에 잡풀이 무성하고 폐기물이 방치된 폐가 상태로 조사됐습니다. 공부상 주택이지만 폐문부재로 내부 이용상태는 확인하지 못했습니다.
- 재개발 변수. 현황조사에서는 본건을 포함한 일대가 재개발예정지인 것으로 보이며 근처에 폐가가 다수 있다고 기록했습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·절대보호구역, 공시지가 807,800원/㎡, 완경사·사다리형이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 도로. 명륜동 22-9 도로가 지적도상 본건 건물과 접한 지점으로 보이나 육안으로 경계를 명확히 구분하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 감정가 할인율과 시세를 분리. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 이것만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 마세요.
- 폐가 상태 확인. 마당 잡풀·폐기물 방치가 확인된 만큼 건물 상태와 실제 이용 가능성을 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 신고된 임차인 내역은 없지만 임대관계가 미상이고 내부도 확인되지 않았으므로 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 도로 경계 확인. 일괄매각 대상인 명륜동 22-9 도로의 경계가 육안으로 명확하지 않다는 조사 내용을 현황과 지적도에서 대조해야 합니다.
- 재개발 예정지 여부 확인. 현황조사에는 일대가 재개발예정지인 것으로 보인다고 기재돼 있으므로 사업 진행 여부와 범위를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 3회 유찰 가정에서 담보채권 미배당이 발생하더라도 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — “권리 단순 = 물건 단순”은 아니다
이 사건은 등기상으로는 말소기준권리가 선명하고 예상 인수액도 0원이라 권리분석 자체는 복잡하지 않습니다. 하지만 투자 판단은 전혀 다른 문제입니다. 건물은 현황조사상 폐가 상태이고 내부는 확인되지 않았으며, 임대관계도 미상입니다. 여기에 일대가 재개발 예정지인 것으로 보인다는 조사 내용과 도로 경계 확인 문제까지 겹칩니다.
현재 최저가 182,617,000원은 감정가의 70%지만, 그 숫자 하나로 ‘싸다’고 결론내릴 근거는 충분하지 않습니다. 권리 인수는 낮은 편, 현황·가격·환금성 판단은 보수적으로. 이 물건의 승부처는 등기부보다 실제 현장과 토지·도로 관계, 그리고 폐가 상태를 반영한 적정 입찰가입니다.
