청주지방법원 2025타경94. 충청북도 옥천군 청산면 효목리 541의 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 단독주택으로 이용 중이며, 등기상 소유자는 주식회사대호알씨입니다. 말소기준권리는 2012.10.10. 설정된 이원새마을금고 근저당권 110,000,000원입니다. 이후 동남기업 주식회사의 가압류와 국민건강보험공단·국의 압류, 현재의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
다만 이 사건은 권리보다 입찰 절차와 토지 확인이 더 중요합니다. 매각물건명세서상 목록3·4는 농지취득자격증명원 제출이 필요하며, 제출하지 않으면 보증금이 반환되지 않습니다. 농지취득자격증명원 발급신청 때 원상복구계획서를 첨부해야 하는지, 실제 발급이 가능한지, 발급에 걸리는 기간은 해당 관청 확인이 필요합니다. 또한 토지 경계가 불분명해 정확한 확인에는 측량이 필요하고, 남동측 경계의 관정은 인접필지에 소재하는 것으로 판단돼 매각에서 제외됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경94 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 옥천군 청산면 효목리 541 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 단독주택으로 이용 중 · 토지 999.0㎡ |
| 소유자 | 주식회사대호알씨 |
| 감정가 / 최저가 | 322,702,200원 / 165,224,000원 (3회 유찰, 감정가 51%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이원새마을금고 / 110,990,745원 |
| 말소기준권리 | 2012.10.10. 이원새마을금고 근저당권 · 채권최고액 110,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 남동측 경계상의 관정 제외 · 목록3·4 농지취득자격증명원 필요 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력 임차인의 보증금 승계 문제는 없고, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 2012.10.10. 이원새마을금고 근저당권이 말소기준권리이며, 2020.01.23. 동남기업 주식회사 가압류와 2022년의 압류, 2025.07.24. 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
과거 2014.08.05. 국의 압류는 2021.10.20. 해제로 말소됐고, 동남기업주식회사가 신청했던 2022.03.14. 강제경매개시결정은 2022.12.28. 말소됐습니다. 이원새마을금고의 2024.03.27. 임의경매개시결정 역시 2025.05.23. 취하로 말소됐으며, 이후 2025.07.24. 같은 채권자가 2025타경94 임의경매를 다시 개시했습니다.
② 가격·회차 비교 — 감정가 51%여도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 322,702,200원, 3회 유찰된 최저매각가는 165,224,000원으로 사건 시나리오상 감정가의 51% 구간입니다. 하지만 동일·유사 물건의 최근 실거래 비교값이 없어 이 할인율만을 근거로 시세보다 저렴하다고 평가할 수는 없습니다. 감정가 대비 할인과 시장가격 대비 할인은 서로 다른 문제입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 51%) | 165,224,000원 | 0원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 41%) | 132,179,200원 | 31,221,309원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 33%) | 105,743,360원 | 57,287,047원 | 0원 |
현재 최저가 165,224,000원 시나리오에서는 금액이 특정된 채권이 전액 배당되고 소유자에게 1,360,864원이 남는 구조입니다. 4회 유찰 시에는 31,221,309원, 5회 유찰 시에는 57,287,047원의 채권자 미배당이 발생하지만, 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 165,224,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,113,136원 |
| 1. 근저당 · 이원새마을금고 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 2. 가압류 · 동남기업 주식회사 | 50,750,000원 | 50,750,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,360,864원 |
현재 최저매각가 165,224,000원 가정 시 채권자 총 배당액은 160,750,000원, 미배당액은 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 소유자 잔여는 1,360,864원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
신청채권자의 청구금액은 110,990,745원이고 근저당권의 채권최고액은 110,000,000원입니다. 배당 시나리오상 신청채권자 배당액은 110,000,000원으로 표시돼 청구액 전액이 충족되는 구조는 아닙니다. 다만 이 차액이 매수인 인수로 전환되는 것은 아니며, 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청북도 옥천군 청산면 효목리 ‘목동경로당’ 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 농가주택·농경지·공장 등이 소재하는 마을주변 야산지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량접근이 가능하며 시내버스 승강장과 배차간격을 고려한 대중교통 상황은 보통입니다.
- 이용·건물. 단독주택으로 이용 중이며, 경량철골구조 판넬지붕 단층입니다. 외벽은 몰탈위 페인팅, 창호는 새시 창호이며 기본적인 위생·급배수·전기·난방설비가 돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 999.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 단독, 완경사·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 26,100원/㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역을 중심으로 성장관리계획구역·가축사육제한구역· 배출시설설치제한지역이 포함되며, 생산관리지역과 준보전산지에 접합니다.
- 물건 경계. 인접지와 경계가 불분명해 정확한 사항은 측량이 필요합니다. 토지상의 자생활수목은 토지에 포함해 평가됐습니다.
- 매각 제외. 남동측 경계상의 관정은 인접필지에 소재하는 것으로 판단돼 평가와 매각에서 제외됩니다.
- 공부 확인. 공부와의 차이는 없고, 위반사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명원. 목록3·4는 제출이 필요합니다. 미제출 시 보증금이 반환되지 않는 조건이므로 발급 가능 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 원상복구계획서. 농지취득자격증명원 발급신청 시 원상복구계획서 첨부가 필요한지, 해당 관청에서 반드시 확인해야 합니다.
- 발급 기간. 농취증의 발급 가능 기간이 입찰 이후 제출 일정에 맞는지 사전에 확인해야 합니다.
- 토지 경계. 인접지와 경계가 불분명하므로 실제 사용범위와 경계는 측량을 통해 확인할 필요가 있습니다.
- 관정 제외. 남동측 경계상의 관정은 인접필지 소재로 판단돼 매각에서 제외되므로 현장 이용상태와 혼동하지 않아야 합니다.
- 일괄매각. 제시외 건물은 포함되지만 관정은 제외되는 조건을 매각물건명세서와 현장에서 함께 대조해야 합니다.
- 권리 재확인. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.06입니다. 말소기준권리와 이후 권리 변동 여부를 입찰 전 원본으로 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만 절차는 단순하지 않다”
이 사건의 등기상 권리구조만 보면 비교적 정리돼 있습니다. 2012.10.10. 이원새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 후순위 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 임차인도 없습니다. 매수인 인수액 역시 0원입니다.
하지만 입찰판단의 핵심은 다른 곳에 있습니다. 3회 유찰돼 최저가가 165,224,000원까지 내려왔어도 실거래 비교 근거가 없으므로 가격이 싸다고 단정할 수 없고, 목록3·4 농지취득자격증명원 미제출 시 보증금 미반환이라는 절차 리스크가 명확합니다. 여기에 원상복구계획서 필요 여부, 발급 가능 여부·기간, 불분명한 토지 경계와 측량, 매각에서 제외되는 관정까지 확인해야 합니다. 권리 인수는 0원, 입찰 리스크는 농취증과 토지 확인. 이 사건은 가격 할인율보다 입찰요건을 먼저 검증해야 하는 유형입니다.
