청주지방법원 2025타경94. 충청북도 옥천군 청산면 효목리 541의 건물과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 단독주택으로 이용 중이며, 기호 토지에는 대·농지 성격이 함께 포함된 구조입니다. 등기상 소유자는 주식회사대호알씨이고, 말소기준권리는 2012.10.10. 설정된 이원새마을금고 근저당권 110,000,000원입니다. 이후의 동남기업 주식회사 가압류와 국민건강보험공단·국의 압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 현재 계산상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
다만 이 사건의 실무상 핵심은 등기보다 입찰 조건과 토지 상태입니다. 일괄매각이고 제시외 건물이 포함되지만 남동측 경계상의 관정은 매각에서 제외됩니다. 또한 목록3번은 재활용완제품 물건적치 목적으로 농지전용허가를 받은 토지이고, 목록3,4번은 농지취득자격증명원 제출이 필요합니다. 미제출 시 보증금이 반환되지 않으므로 입찰 전 발급 가능 여부와 원상복구계획서 첨부 필요 여부를 해당 관청에 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경94 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 옥천군 청산면 효목리 541 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 단독주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사대호알씨 |
| 감정가 / 최저가 | 322,702,200원 / 132,179,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이원새마을금고 / 110,990,745원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 토지 | 999.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
임차인 없음. 별도 임차인 신고가 없어 대항력 임차인 인수 문제는 확인되지 않으며, 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준인 2012.10.10. 이원새마을금고 근저당권 이후 동남기업 주식회사 가압류, 국민건강보험공단 압류, 국 압류 및 현재의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2014.08.05. 국 압류는 2021.10.20. 해제돼 이미 말소됐고, 2022.03.14. 강제경매개시결정도 2022.12.13. 취소기각결정으로 말소됐습니다. 2024.03.27. 시작된 종전 임의경매 역시 2025.05.22. 취하돼 말소됐습니다.
② 가격·회차 — 4회 유찰, 실거래 시세 비교는 불가
감정가는 322,702,200원, 현재 최저매각가는 132,179,000원이며 4회 유찰 후 감정가 41% 수준입니다. 다만 이 사건에는 최근 실거래 평균·최신 거래·거래 추세가 제시되어 있지 않으므로, 현재 최저가만 보고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 근거는 없습니다. 가격 판단은 현장 이용상태와 토지 조건을 함께 확인해야 합니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 41% | 132,179,000원 | 129,528,494원 | 31,221,506원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 33% | 105,743,200원 | 103,462,795원 | 57,287,205원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 26% | 84,594,560원 | 82,671,858원 | 78,078,142원 |
유찰이 추가될수록 채권 미배당은 31,221,506원 → 57,287,205원 → 78,078,142원으로 커집니다. 하지만 이 미배당액은 매수인 인수액이 아닙니다. 각 시나리오 모두 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 132,179,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,650,506원 |
| 1. 근저당 · 이원새마을금고 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 2. 가압류 · 동남기업 주식회사 | 50,750,000원 | 19,528,494원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 총 채권 160,750,000원 중 129,528,494원이 배당되고 31,221,506원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 토지·이용상태 — 농취증과 경계가 핵심
- 이용상태. 감정평가상 건물은 단독주택으로 이용 중입니다. 경량철골구조 판넬지붕 단층이며 기본적인 위생·급배수·전기·난방설비가 되어 있습니다.
- 주위환경. 목동경로당 북동측 근거리에 위치하고, 주변은 농가주택·농경지·공장 등이 소재하는 마을주변 야산지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 시내버스 승강장 및 배차간격을 고려한 대중교통 상황은 보통입니다.
- 토지. 토지면적 999.0㎡, 지목 대, 계획관리지역, 완경사·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 26,100원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한지역·배출시설설치제한지역이 확인되며 일부는 생산관리지역과 접합니다.
- 공부와 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농취증 발급 가능 여부. 목록3,4번 농지취득자격증명원 발급 가능 여부와 원상복구계획서 첨부 필요 여부를 해당 관청에 확인해야 합니다.
- 보증금 미반환 조건. 농지취득자격증명원 미제출 시 보증금이 반환되지 않는 조건을 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.
- 경계 측량. 인접지와 경계가 불분명하므로 현황과 등기·지적의 일치 여부를 측량으로 확인할 필요가 있습니다.
- 매각 제외 관정. 남동측 경계상의 관정은 인접필지에 소재해 매각에서 제외되므로 현장 위치를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 일괄매각이고 제시외 건물이 포함됩니다. 포함·제외 대상을 현장에서 대조해야 합니다.
- 시세 별도 검증. 최근 실거래 자료가 없어 최저가 132,179,000원만으로 가격 우위를 판단할 수 없습니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 단순 입찰”
이 사건은 등기상으로는 비교적 명확합니다. 2012.10.10. 이원새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 임차인도 없어 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 현재까지 4회 유찰됐고, 최근 실거래 자료가 없어 132,179,000원이 시세 대비 저렴한지는 확인할 수 없습니다. 여기에 목록3,4번의 농지취득자격증명원 제출, 미제출 시 보증금 미반환, 토지 경계 불분명, 관정 매각 제외라는 실무 조건이 겹칩니다. 따라서 이 물건의 핵심은 단순한 권리 인수 여부보다 농취증 발급·경계·매각범위 확인입니다.
