32,900,000원
대구지방법원 2025타경11496. 구미시 형곡동 112-3 ‘대본3차’ 4층 502호 다세대주택입니다. 현재 소유자는 이대형이며, 2014.07.09. 거래가액 63,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 일주일 뒤인 2014.07.16. 형곡새마을금고가 채권최고액 49,400,000원의 근저당을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후 2025.08.07. 임가매의 주택임차권등기가 들어왔고 2025.10.16. 형곡새마을금고의 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
가격은 감정가 47,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가가 32,900,000원까지 내려왔습니다. 감정가의 70%이지만, 동일 물건과 직접 비교할 실거래 가격이 제시돼 있지 않으므로 ‘30% 할인 = 시세보다 저렴’으로 연결하면 안 됩니다. 이 사건은 권리 인수보다 임차인 확인과 실제 시세 검증이 입찰 전 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경11496 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 형곡동 112-3 4층 502호 |
| 도로명주소 | 경상북도 구미시 형곡로3길 8-15 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건 중 제4층 제502호 |
| 소유자 | 이대형 · 2014.07.09. 거래가액 63,000,000원에 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 47,000,000원 / 32,900,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 형곡새마을금고 / 34,590,560원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2014.07.16. 형곡새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 49,400,000원입니다. 임가매의 주택임차권은 2025.08.07. 등기되어 말소기준권리보다 뒤에 있고, 등기자료상 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다. 경매개시결정 역시 후순위라 소멸합니다. 매각물건명세서에도 매수인이 인수할 권리는 해당사항 없음으로 명시되어 있습니다.
② 임차인 — 1명, 보증금 5,000,000원
| 임차인 | 보증금 | 임차권 / 배당 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임가매 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 5,000,000원 | 2025.08.07. 임차권등기 2025.08.07. 배당요구 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관 대위·승계 신고는 아니므로 실제 임차인은 1명입니다. 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원이며, 매각물건명세서도 인수권리 없음으로 표시합니다. 다만 임차인의 실제 배당 순위와 금액은 전입·확정일자 및 최우선변제 여부 확인에 따라 달라질 수 있으므로, 보증금 5,000,000원을 근저당 배당표와 단순 합산해서는 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 70%까지 내려왔지만 시세 검증은 별도
감정가는 47,000,000원, 현재 최저매각가는 32,900,000원입니다. 한 번 유찰되면서 감정가의 70%까지 내려왔습니다. 대본3차는 8세대이고 1991.12.06. 준공됐으며, 같은 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.0회입니다.
④ 예상배당표 (매각가 32,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 992,200원 |
| 1. 근저당 · 형곡새마을금고 | 49,400,000원 | 31,907,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 32,900,000원 가정 시 형곡새마을금고 채권최고액 기준 미배당은 17,492,200원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구미시립중앙도서관 북측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택·근린생활시설·주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 통과해 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물로, 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 6~7미터의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 토지면적은 263.7㎡, 공시지가는 611,600원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·역사문화환경보존지역에 해당하고 소로2류에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 대본3차는 8세대, 1991.12.06. 준공된 소규모 다세대여서 실제 매도 가능 가격은 인근 유사 물건과 별도 비교가 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 임가매의 전입·점유·확정일자와 배당요구 내용을 등기부·매각물건명세서·현황조사 원본에서 다시 대조하세요.
- 인수권리 확인. 현재 명세서상 인수권리는 없지만, 매각 직전 최신 명세서가 동일한지 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 수치만 보고 ‘싸다’고 판단하지 말고 형곡동 유사 다세대의 최근 거래를 확인하세요.
- 배당표 해석. 현재 회차에서도 근저당 채권최고액 기준 17,492,200원의 미배당이 발생합니다. 이는 매수인 인수액과는 별개입니다.
- 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 23,030,000원, 3회 유찰 시 16,120,999원으로 내려가지만, 가격 하락만으로 권리·환금성 위험이 사라지는 것은 아닙니다.
- 현장 확인. 다세대주택은 내부 상태와 점유관계, 관리상태가 가격에 크게 영향을 줄 수 있으므로 현장조사가 필요합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 안전”은 다른 문제
이 사건의 말소기준권리는 2014년 형곡새마을금고 근저당으로 명확합니다. 임가매의 임차권등기와 경매개시결정은 모두 그 뒤에 있어 등기상 매각으로 소멸하고, 매각물건명세서에도 인수권리 없음으로 표시돼 있습니다. 따라서 현재 자료 기준 매수인의 실질취득은 32,900,000원, 인수액은 0원입니다.
다만 임차인의 대항력·우선변제 여부가 미상이라는 점은 반드시 확인해야 하고, 동일 조건의 최근 실거래 가격이 없어 32,900,000원이 시장가 대비 싼지 비싼지는 판단할 수 없습니다. 권리 구조는 비교적 단순하지만, 임차인 확인과 가격 검증은 아직 남아 있습니다. 이 물건은 ‘70%까지 떨어졌으니 싸다’가 아니라, 원본 확인 후 실제 시세와 비교해 응찰가를 정해야 하는 다세대입니다.
