부산지방법원 2025타경22741. 부산 동래구 온천동 휴먼파크 3층 303호, 전용 52.8452㎡의 다세대주택입니다. 이 사건은 등기부만 보면 선순위 임차권이 핵심입니다. 이효정 씨는 2022.07.21 확정일자를 받고, 2022.08.03 주민등록을 마쳤으며 2022.08.06 점유를 시작했습니다. 이후 2024.08.16 보증금 214,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤고, 말소기준인 2025.09.25 강제경매개시결정보다 앞섭니다.
따라서 확약이 없다면 현 최저가 133,000,000원에서 집행비용 2,662,000원을 제외한 130,338,000원이 임차인에게 배당되고, 나머지 83,662,000원이 매수인 인수로 남습니다. 이 경우 낙찰가 133,000,000원에 인수액을 더한 금액은 사실상 임차보증금 214,000,000원에 가까워져, 최저가만 보고 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22741 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 온천동 1446-50 휴먼파크 3층303호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 52.8452㎡ · 10층 건물 내 3층 303호 |
| 이용상태 | 공동주택(다세대주택) |
| 소유자 | 최진석 (2019.11.20 매매 · 거래가액 230,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 190,000,000원 / 133,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 226,288,803원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심
현재 등기상 말소기준은 2025.09.25 강제경매개시결정입니다. 2019.12.31 설정됐던 온천3동새마을금고 근저당권 169,200,000원은 2022.08.05 이미 말소됐습니다. 반면 이효정의 전입·확정일자·점유와 임차권등기는 말소기준보다 앞서므로 원칙적으로 대항력 있는 선순위 임차권입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이효정 | 건물 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 214,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
실제 임차인은 1명입니다. 이효정은 확정일자 2022.07.21, 주민등록 2022.08.03, 점유개시 2022.08.06으로 대항력과 우선변제권을 갖습니다. 배당요구도 이뤄졌습니다. 다만 2026.05.11 제출 서면으로 미배당 잔액 청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 확인돼, 해당 임차권의 매수인 승계액은 실질적으로 0원으로 판단합니다.
② 시세 비교 — 확약 적용 후에는 1.33억이 기준
휴먼파크 동일 면적대 실거래는 총 7건이며, 전체 평균은 165,857,142원입니다. 다만 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 거래를 우선해 보면, 최근 12개월 거래는 2026.06의 164,000,000원 1건입니다. 현 최저가 133,000,000원은 이 최근 가격의 81.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 52.85㎡ | 4 | 164,000,000원 |
| 2022.11 | 52.85㎡ | 4 | 205,000,000원 |
| 2022.04 | 52.85㎡ | 5 | 155,000,000원 |
| 2021.10 | 52.85㎡ | 2 | 117,000,000원 |
| 2021.10 | 54.65㎡ | 5 | 190,000,000원 |
| 2021.10 | 52.85㎡ | 4 | 200,000,000원 |
| 2021.06 | 52.85㎡ | 5 | 130,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 7건 | 165,857,142원 |
최근 12개월 평균은 164,000,000원으로 최신 거래와 같습니다. 최근 거래군은 과거 거래군보다 -1.3% 낮아 하락 추세가 확인됩니다. 따라서 전체 평균 165,857,142원만 보고 가격 가점을 주는 것은 적절하지 않습니다. 다만 확약이 실제 매각과 말소까지 그대로 이행된다는 전제에서 실질취득 133,000,000원은 최신 거래 164,000,000원보다 낮습니다.
③ 예상배당표 (매각가 133,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,662,000원 |
| 1. 임차인 이효정 보증금 | 214,000,000원 | 130,338,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 226,288,803원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차보증금 미배당액은 83,662,000원이며 원칙적으로는 매수인 인수 대상입니다. 그러나 2026.05.11 제출된 포기·말소 동의 서면을 반영하면 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원*입니다. 신청채권자 주택도시보증공사에는 현 가정에서 배당액이 없습니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약이 없으면 총부담은 내려가지 않는다
| 회차 | 매각가 | 원칙상 인수액 | 확약 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 133,000,000원 | 83,662,000원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 93,100,000원 | 122,975,800원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 65,169,999원 | 150,403,061원 | 0원* |
이 표가 이 사건의 구조를 가장 잘 보여줍니다. 확약이 없다면 낙찰가가 133,000,000원에서 93,100,000원, 65,169,999원으로 낮아질수록 임차인 미배당액이 반대로 커져 실질 부담은 임차보증금 수준에서 크게 내려가지 않습니다. 반대로 확약이 적용되면 회차별 매수인 실질 인수는 0원*이므로 실제 취득 부담은 낙찰가 자체가 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 미남초등학교 북서측 인근이며 주변은 공동주택, 단독주택, 주상복합건물 및 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 도시철도 3·4호선 미남역이 위치합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물의 3층 303호이며 급·배수, 위생, 도시가스, 승강기 및 주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(최고높이 36m)이며 공시지가는 1,589,000원/㎡입니다.
- 도로. 동측으로 약 4미터 내외 폭의 도로에 접합니다.
- 하자 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 휴먼파크는 12세대이며 2018.04.06 사용승인됐습니다. 동일 면적대 실거래는 7건이고 최근 12개월 표본은 1건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 2026.05.11 제출 서면 원본 확인. 미배당 잔액 포기와 임차권등기 말소 동의의 적용 범위·조건을 매각물건명세서와 제출서면 원문으로 확인해야 합니다.
- 확약 미적용 시 가격판단 금지. 현 회차 원칙상 인수액은 83,662,000원이며, 유찰될수록 인수액이 증가합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 낙찰 후 실제 말소에 필요한 절차와 서류가 확약 내용과 일치하는지 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 165,857,142원보다 최근 164,000,000원 거래와 -1.3% 추세를 기준으로 응찰가를 판단해야 합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 12세대 규모이고 최근 거래 표본이 적으므로 매도 시 거래기간과 가격 변동성을 감안해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권보다 확약의 유효성이 승부처”
표면적으로는 보증금 214,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어, 현 최저가보다 임차보증금이 훨씬 큰 전형적인 인수형 사건입니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 늘어나 실질 부담은 보증금 수준에서 고정됩니다. 하지만 이 사건에는 주택도시보증공사가 미변제 잔액에 대한 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 2026.05.11 서면이 있습니다.
따라서 그 확약이 유효하게 이행된다는 전제에서는 매수인 실질 인수 0원*, 실질취득은 현 최저가 133,000,000원으로 봅니다. 이는 최근 거래 164,000,000원의 81.1%이지만, 최근 가격 추세가 -1.3%이고 거래 표본도 적습니다. 결론은 권리 위험은 확약으로 크게 낮아졌지만, 입찰 전 확약 원본과 말소 이행 가능성을 최우선으로 재확인해야 하는 물건입니다.
* 확약이 없을 경우 현 회차 배당계산상 임차인 미배당액 83,662,000원이 매수인 인수 대상입니다. 본문의 ‘실질 인수 0원’은 2026.05.11 제출된 잔액 포기·임차권등기 말소 동의를 해당 임차인에 적용한 판단입니다.
