175,000,000원
부산지방법원 2025타경22786. 부산 영도구 절영로94번길 33, 신화하니엘 더마린 14층 1401호로 감정평가상 업무시설(주거용 오피스텔)입니다. 감정가는 250,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 175,000,000원입니다. 현 소유자 이상범은 2021.03.23. 거래가액 301,136,000원으로 소유권을 이전받았습니다.
이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 임차권의 승계 여부입니다. 조은혜의 임대차는 2021.12.02. 체결됐고, 확정일자는 2021.12.03., 주민등록과 점유개시는 2021.12.27.입니다. 이후 2024.01.12. 보증금 255,000,000원의 주택임차권등기가 마쳐졌습니다. 현재 말소기준으로 제시된 2025.09.29. 강제경매개시결정보다 앞서므로 대항력이 있는 선순위 임차권입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22786 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 영도구 영선동4가 1-2 신화하니엘 더마린 14층 1401호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 영도구 절영로94번길 33 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 업무시설(주거용 오피스텔) · 15층 건물 내 14층 |
| 소유자 | 이상범 (2021.03.23. 거래가액 301,136,000원으로 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 250,000,000원 / 175,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 278,603,345원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
2021.01.29. 설정된 장안신용협동조합의 채권최고액 6,000,000,000원 근저당권은 공동담보권이었지만 2021.03.23. 일부포기로 등기부상 이미 말소됐습니다. 2024.11.07. 영도구 압류 역시 2025.06.25. 해제돼 말소됐습니다. 따라서 현재 분석에서 실질적인 선순위 부담은 조은혜의 주택임차권입니다.
강제경매개시결정은 2025.09.29. 주택도시보증공사를 채권자로 등기됐습니다. 조은혜의 주민등록·점유개시는 그보다 훨씬 이른 2021.12.27.이므로, 확약이 없다면 배당으로 회수하지 못한 보증금 잔액은 매수인이 인수하는 구조입니다.
② 임차인·확약 — 원칙상 승계, 실질 인수는 0원*
| 임차인 | 보증금 | 주민등록·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조은혜 | 255,000,000원 | 2021.12.27 | 2021.12.03 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 확약 적용 실질 0원* |
실제 임차인은 1명입니다. 조은혜는 건물 전유부분 전부에 대한 임차권자로, 보증금 255,000,000원, 임대차계약일 2021.12.02., 확정일자 2021.12.03., 주민등록·점유개시일 2021.12.27.이며 배당요구도 확인됩니다.
* 원자료의 일반 배당계산상 현재 회차 미배당 인수액은 83,250,000원입니다. 다만 2026.05.11. 제출된 확약 내용에 따라 해당 임차권의 미변제 잔액 청구 포기와 임차권등기 말소 동의를 실질 인수 0원으로 반영했습니다. 확약의 효력은 조은혜 임차권에 한정됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 175,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,250,000원 |
| 1. 임차인 조은혜 보증금 | 255,000,000원 | 171,750,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 278,603,345원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반 배당계산상 조은혜 보증금 중 83,250,000원이 남지만, 본건은 2026.05.11. 확약을 적용해 매수인의 실질 인수를 0원*으로 판단합니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
가격 판단 — 70% 할인보다 ‘실질취득’부터
현재 최저가는 감정가 250,000,000원의 70%인 175,000,000원입니다. 하지만 이 사건은 일반적인 대항력 인수형이라면 최저가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 늘어나는 구조입니다. 원자료상 2회 유찰 시 매각가는 122,499,999원, 인수액은 135,015,001원이고, 3회 유찰 시 매각가는 85,749,999원, 인수액은 171,193,501원입니다.
| 회차 | 매각가 | 원자료상 인수액 | 확약 적용 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 175,000,000원 | 83,250,000원 | 실질 0원* |
| 2회 유찰 시 | 122,499,999원 | 135,015,001원 | 실질 0원* |
| 3회 유찰 시 | 85,749,999원 | 171,193,501원 | 실질 0원* |
즉 확약이 없다면 유찰로 매각가가 낮아져도 그만큼 승계액이 커져 단순한 가격 할인으로 볼 수 없습니다. 반대로 확약이 그대로 유효하게 적용된다면 해당 임차권 인수가 제거되므로 실질취득액은 현재 회차 기준 175,000,000원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 오피스텔이며 감정평가 이용상태는 업무시설(주거용 오피스텔)입니다.
- 입지. 부산광역시 영도구 남항동2가 대평초등학교 남동측 인근. 주변은 중소규모 공동주택, 단독주택, 오피스텔, 소규모 공장 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물 내 14층 1401호. 위생·급배수·화재경보기·소화전·승강기· 공동현관기·도시가스 개별난방 설비가 있습니다.
- 도로. 서측 약 4미터 포장도로, 동측 약 3미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 1,657.9㎡, 지목 대, 평지의 사다리형 토지이며 공시지가는 1,346,000원/㎡입니다.
- 규제. 준공업지역, 소로3류 접합, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역 78m 이하에 해당합니다.
- 물건 하자. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.05.11. 주택도시보증공사가 제출한 서면의 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의 문구를 매각물건명세서 및 법원 기록에서 직접 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차. 확약이 있어도 실제 소유권 취득 후 임차권등기가 어떤 절차와 시점으로 말소되는지 확인하는 것이 안전합니다.
- 배당 구조. 일반 계산상 조은혜에게 171,750,000원이 배당되고 83,250,000원이 부족합니다. 이 부족분을 확약으로 실질 0원 처리한다는 것이 본 사건 권리분석의 핵심입니다.
- 오피스텔 시세 검증. 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 응찰하지 말고 동일 건물·인근 주거용 오피스텔의 최근 거래와 임대수요를 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 실제 점유상태와 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 조세채권 등을 입찰 전에 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·2026.05.11. 제출서면을 서로 대조해 확약의 적용 범위와 조건을 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력 있음”만 보고 끝내면 안 되는 사건
표면만 보면 보증금 255,000,000원의 선순위 대항력 임차권이 있고, 현재 회차 배당 후에도 83,250,000원이 남는 인수형 경매입니다. 통상이라면 최저가 175,000,000원에 승계액을 더해 실질취득을 판단해야 하므로 단순히 “감정가의 70%”라고 볼 수 없습니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 주택도시보증공사가 2026.05.11. 서면으로 미변제 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 그 확약이 법원 기록과 동일하게 유효하게 적용되는 것을 전제로 하면 조은혜 임차권의 실질 인수는 0원*, 현재 회차 실질취득액은 175,000,000원입니다.
결론은 권리상 핵심 위험은 확약으로 해소되지만, 확약 원본 확인이 선행돼야 하고 가격은 별도의 시장 검증이 필요하다입니다. 주거용 오피스텔이라는 용도 특성까지 감안하면, 이 물건은 “낮아진 최저가”보다 확약의 확실성·실제 시세·환금성을 함께 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
