대구지방법원 2025타경11507. 구미시 봉곡동 구미봉곡코아루 103동 8층 801호 아파트입니다. 감정가는 160,000,000원이고 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 112,000,000원입니다. 숫자만 보면 감정가 70%까지 내려온 물건이지만, 이 사건의 권리분석에서는 112,000,000원을 매수비용으로 보면 안 됩니다. 임차인 조용석은 2022.11.29. 전입·점유를 갖추고 2022.10.21. 확정일자를 받았으며, 2024.12.03. 보증금 160,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 데이터상 말소기준으로 선언된 2025.10.20. 강제경매개시결정보다 앞선 권리이므로 배당에서 전액 변제되지 않는 보증금 잔액을 매수인이 인수합니다.
매각물건명세서도 같은 내용을 명시하고 있습니다. 을구 11번 임차권등기는 매수인에게 대항할 수 있고, 배당으로 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수합니다. 따라서 이 사건에서 가격 판단의 기준은 최저매각가가 아니라 실질취득입니다. 현재 회차뿐 아니라 더 유찰되더라도 낙찰가가 낮아지는 만큼 임차보증금 인수액이 커져 총 취득부담은 보증금 160,000,000원 수준에서 크게 벗어나지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경11507 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 봉곡동 657 구미봉곡코아루 103동 8층 801호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 19층 건물 중 8층 · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 배진훈 |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 112,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 172,751,780원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 사용승인일 | 2011.11.11 |
| 단지 규모 | 구미봉곡코아루 · 468세대 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 임차권이 먼저다
현재 권리분석의 중심은 을구 11번 조용석 주택임차권입니다. 조용석의 주민등록일자와 점유개시일자는 모두 2022.11.29.이고 확정일자는 2022.10.21., 임차권등기명령에 따른 등기는 2024.12.03.입니다. 보증금은 160,000,000원이며 배당요구도 확인됩니다. 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인 1명으로, 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조용석 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 160,000,000원 | 2022.11.29 | 2022.10.21 | 2024.12.03 | 대항력 有 우선변제 有 잔액 인수 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 비교
구미봉곡코아루의 비교 대상 면적은 59.7042㎡이며 최근 12개월 동일 면적 실거래는 12건입니다. 최근 12개월 평균은 152,041,666원, 최신 거래는 2026.07. 154,000,000원입니다. 이 사건의 실질취득 기준은 대항력 임차보증금 때문에 약 160,000,000원으로 보아야 하므로, 최근 평균과 최신 거래보다 높은 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.7㎡ | 17 | 154,000,000원 |
| 2026.07 | 59.7㎡ | 7 | 170,000,000원 |
| 2026.05 | 59.7㎡ | 9 | 172,000,000원 |
| 2026.05 | 59.7㎡ | 16 | 151,000,000원 |
| 2026.05 | 59.7㎡ | 16 | 153,000,000원 |
| 2026.02 | 59.7㎡ | 2 | 149,000,000원 |
| 2026.02 | 59.7㎡ | 5 | 149,000,000원 |
| 2025.11 | 59.7㎡ | 11 | 150,000,000원 |
| 2025.10 | 59.7㎡ | 2 | 138,500,000원 |
| 2025.08 | 59.7㎡ | 12 | 148,000,000원 |
| 2025.08 | 59.7㎡ | 6 | 150,000,000원 |
| 2025.08 | 59.7㎡ | 1 | 140,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.7042㎡ | 12건 | 152,041,666원 |
실거래 범위는 138,500,000원~172,000,000원입니다. 감정가 160,000,000원 자체도 최근 12개월 평균 152,041,666원보다 높고, 대항력 임차인 때문에 실질취득 역시 약 160,000,000원 수준으로 봐야 합니다. 최신 거래 154,000,000원보다도 높으므로, 현재 최저가가 112,000,000원이라는 이유만으로 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 112,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,368,000원 |
| 1. 임차인 조용석 보증금 | 160,000,000원 | 109,632,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 172,751,780원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 · 임차보증금 잔액 | - | 50,368,000원 |
현재 회차 배당 예상에서는 매각대금 중 집행비용 2,368,000원을 제외한 109,632,000원이 임차인에게 배당되고, 임차보증금 미변제액 50,368,000원을 매수인이 인수합니다. 한국주택금융공사의 청구액 172,751,780원은 예상배당 0원이며, 당해세·최우선변제는 반영되지 않은 배당모형입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수가 커진다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 112,000,000원 | 50,368,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 78,400,000원 | 83,411,200원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 54,880,000원 | 106,507,840원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 봉곡중학교 남동측 인근에 위치하며 주변은 아파트·단독주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 19층 건물의 8층 801호이며 사용승인일은 2011.11.11입니다. 도시가스 개별난방·승강기·소화전 설비 등이 구비되어 있습니다.
- 도로. 동측·남측으로 폭 약 8M, 서측으로 폭 약 10M 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 가축사육제한구역·상대보호구역 등의 제한이 있습니다. 공시지가는 889,900원/㎡입니다.
- 확인사항. 임대관계는 미상이고 관계인 부재로 발코니 확장 여부도 미상입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 112,000,000원을 시세와 직접 비교하지 말고 대항력 임차보증금으로 인해 형성되는 실질취득 약 160,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차보증금 인수 확인. 현재 회차 예상 인수액은 50,368,000원이며 매각물건명세서도 미변제 잔액의 매수인 인수를 명시합니다.
- 추가 유찰도 동일 원리. 2회 유찰 시 인수 83,411,200원, 3회 유찰 시 인수 106,507,840원으로 증가하므로 낙찰가 하락만으로 가격 메리트가 생기지 않습니다.
- 시세 기준. 최근 12개월 평균 152,041,666원, 최신 거래 154,000,000원과 실질취득 약 160,000,000원을 비교하면 현재 구조는 시세 이하 매수로 보기 어렵습니다.
- 현장 확인. 감정 당시 관계인 부재로 임대관계와 발코니 확장 여부가 확인되지 않았으므로 현장·관리사무소·관련 원본 서류를 대조해야 합니다.
맺으며 — “112,000,000원짜리 경매”가 아니다
이 사건의 가장 큰 함정은 최저매각가입니다. 감정가 160,000,000원에서 1회 유찰돼 112,000,000원까지 내려왔지만, 조용석의 대항력 있는 임차보증금 역시 160,000,000원입니다. 현재 회차에서는 배당 후 50,368,000원이 남고, 더 유찰되면 미배당 잔액이 83,411,200원, 106,507,840원으로 커집니다. 즉 낙찰가가 내려갈수록 인수가 늘어 실질취득이 약 160,000,000원대에 묶입니다.
최근 12개월 동일 면적 실거래 평균은 152,041,666원, 최신 거래는 154,000,000원입니다. 따라서 이 물건을 현재 최저가만 보고 시세보다 저렴하다고 평가하는 것은 맞지 않습니다. 가격상 이점보다 대항력 임차보증금 인수위험이 먼저 보이는 사건이며, 권리와 가격을 함께 보면 현 단계 평가는 보수적으로 접근하는 것이 타당합니다.
