107,800,000원
부산지방법원 2025타경22918. 부산 동구 초량동 ‘신화하니엘 더시티’ 9층 905호 오피스텔입니다. 감정평가상 용도는 업무시설(오피스텔)이고, 지상 21층 건물 내 9층에 위치합니다. 현재 최저매각가는 감정가 154,000,000원에서 한 차례 유찰된 107,800,000원입니다. 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가 자체가 아니라 190,000,000원 선순위 임차권과 2026.05.11.자 확약의 효력입니다.
등기부에는 윤지섭 명의 주택임차권이 2023.09.18. 등기돼 있고, 임대차계약일은 2021.08.04., 주민등록일과 점유개시일은 2021.09.06., 확정일자는 2021.08.04.입니다. 이 임차권은 2025.10.30. 강제경매개시결정보다 앞서므로 원칙적으로 매각대금에서 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 남는 구조입니다. 현재 회차 배당 계산상 그 부족분은 84,509,200원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경22918 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동구 초량동 1145-9 신화하니엘 더시티 9층 905호 · 부산광역시 동구 고관로 48 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 · 지상21층 내 9층 905호 |
| 소유자 | 김혜선 · 2016.12.07. 소유권이전 (2016.02.16. 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 154,000,000원 / 107,800,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 201,562,411원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 임차권은 선순위, 확약으로 실질 인수 해소
과거 경남은행 근저당 99,000,000원은 2017.07.03. 해지로 말소됐고, 주식회사창신아이엔씨 전세권 170,000,000원 역시 2019.07.02. 해지로 말소됐습니다. 하나은행 근저당 129,600,000원도 2019.07.18. 해지로 이미 말소돼, 경매 시점에 이들 권리가 매수인에게 남지는 않습니다.
현재 핵심 권리는 2023.09.18. 등기된 윤지섭의 주택임차권입니다. 2025.10.30. 강제경매개시결정이 말소기준권리이므로 이 임차권은 말소기준보다 앞선 권리입니다. 따라서 확약이 없다면 배당 후 남는 보증금은 매수인이 인수하는 것이 원칙입니다. 다만 이 사건에는 그 잔액을 포기하고 임차권등기를 말소하겠다는 별도 확약이 존재해 실질 인수는 0원으로 분석합니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제는 있으나 확약 확인이 핵심
| 임차인 | 점유부분 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤지섭 | 제905호 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.09.06 | 2021.08.04 | 190,000,000원 | 2023.09.18 | 대항력 있음 우선변제 승계 아님 |
윤지섭은 전입일 2021.09.06.이 말소기준인 2025.10.30.보다 빠르고, 확정일자 2021.08.04.와 배당요구도 확인되므로 대항력과 우선변제권을 갖는 것으로 정리됩니다. 보증기관 승계·대위 중복신고로 표시된 임차인이 아니므로 실제 임차인은 1명입니다.
③ 가격 — 감정가의 70%, 그러나 실거래 시세 검증은 불가
감정가는 154,000,000원, 현재 최저매각가는 한 차례 유찰된 107,800,000원으로 감정가의 70%입니다. 하지만 동일 오피스텔의 최근 12개월 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 확인되지 않아, 단순히 감정가 대비 70%라는 이유만으로 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 크다”고 판단할 수 없습니다.
2회 유찰 시 시나리오는 75,460,000원(감정가의 49%), 3회 유찰 시 52,822,000원(감정가의 34.3%)입니다. 다만 확약을 반영하지 않는 계산에서는 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당분이 116,298,280원, 138,528,796원으로 커집니다. 이 때문에 이 물건은 낙찰가만 낮아지는 모습과 실질 부담을 반드시 분리해서 봐야 합니다. 본 사건에서는 확약을 적용하므로 각 회차의 윤지섭 관련 실질 인수는 0원으로 봅니다.
④ 예상배당표 (매각가 107,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,309,200원 |
| 1. 임차인 윤지섭 보증금 | 190,000,000원 | 105,490,800원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 201,562,411원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산 자체로는 윤지섭 보증금 중 84,509,200원이 부족해 매수인 인수액으로 산출됩니다. 그러나 매각물건명세서 비고의 2026.05.11.자 확약에 따라 해당 잔액 청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의가 확인돼, 본 분석에서는 이 금액을 실질 인수 0원으로 처리합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 동구 초량동 경남여자중학교 동측 인근이며, 주변은 공동주택과 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 부산지하철 1호선 초량역과 시내버스정류장이 소재해 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지상21층 건물 내 9층 905호입니다. 내부는 폐문부재 등으로 조사하지 못했습니다.
- 도로·토지. 북서측으로 노폭 약 15미터 내외 도로와 접하며, 토지는 인접지와 등고평탄한 장방형으로 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구 등에 해당하며, 공시지가는 3,335,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 원본 재확인. 2026.05.11.자 서면과 매각물건명세서 비고에서 잔액 청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의가 현재도 동일하게 유지되는지 확인하세요.
- 임차권 말소 조건. 윤지섭 주택임차권은 원래 말소기준보다 앞선 권리입니다. 확약 적용이 어긋나면 룰상 현재 회차 인수액 84,509,200원이 다시 핵심 위험이 됩니다.
- 실거래 검증. 감정가의 70%만 보고 저가라고 판단하지 말고, 같은 건물·유사 오피스텔의 최근 실거래와 현재 매물을 별도로 비교하세요.
- 내부 상태. 감정평가 시 내부를 폐문부재 등으로 조사하지 못했으므로 내부 상태와 수리비를 현장 확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. 감정요항표상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사·매각물건명세서 원본과 현장을 다시 대조하세요.
맺으며 — “선순위 임차권보다 중요한 것은 확약의 효력”
이 사건을 등기부만 보면 보증금 190,000,000원의 선순위 주택임차권이 먼저 눈에 들어옵니다. 현재 최저가 107,800,000원에서 단순 배당하면 부족분 84,509,200원이 생겨 매수인 인수형으로 읽히는 구조입니다.
하지만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사가 그 잔액에 대한 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 2026.05.11.자 확약이 명시돼 있습니다. 정확도 규칙에 따라 이를 반영하면 윤지섭 관련 실질 인수는 0원이고, 현재 회차 실질취득은 107,800,000원으로 정리됩니다.
다만 권리가 정리됐다고 곧바로 가격까지 매력적인 것은 아닙니다. 최근 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가의 70%라는 할인율만으로 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 이 물건의 승부처는 확약 원본을 입찰 직전 다시 확인하고, 별도로 시장가격을 검증하는 것입니다.
