대구지방법원 2025타경11567. 구미시 송정동 ‘푸르지오캐슬’ 102동 5층 506호, 전용면적 84.9106㎡가 매칭되는 아파트입니다. 감정평가 이용상태 역시 아파트로 확인됩니다. 소유자는 배은미이고, 2008.03.27 소유권이전 등기에 거래가액 168,600,000원이 기재돼 있습니다.
현재 권리분석의 기준점은 2025.01.17 삼성카드 가압류 13,097,492원입니다. 그 뒤 하나카드·경북 신용보증재단·신한카드의 가압류와 강제경매개시결정이 이어졌고, 자료상 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 근저당권과 압류·가압류는 이미 말소된 내역으로 정리돼 있어 현재 매수인이 승계할 담보권으로 계산되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경11567 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 송정동 3 푸르지오캐슬 102동 5층 506호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9106㎡ · 18층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 배은미 (2008.03.27 소유권이전 · 거래가액 168,600,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 275,000,000원 / 192,500,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 신한카드주식회사 / 5,473,143원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
임차인 없음. 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권도 각각 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다. 이에 따라 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 실제 점유자가 누구인지는 입찰 직전 현황조사와 현장 확인을 통해 다시 확인하는 편이 안전합니다.
② 시세 비교 — 감정가는 높았지만, 1회 유찰 후 가격은 달라졌다
푸르지오·캐슬A단지는 1,878세대, 2007.08.22 사용승인 단지입니다. 제공된 최근 실거래 12건의 평균은 266,833,333원이고, 최신 거래는 2026.08 전용 84.91㎡·5층 287,000,000원입니다. 현재 최저매각가 192,500,000원은 최근 12개월 평균의 72.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.91㎡ | 5 | 287,000,000원 |
| 2026.07 | 84.91㎡ | 2 | 245,000,000원 |
| 2026.07 | 77.69㎡ | 3 | 255,000,000원 |
| 2026.07 | 84.91㎡ | 16 | 290,000,000원 |
| 2026.06 | 84.91㎡ | 9 | 280,000,000원 |
| 2026.06 | 84.91㎡ | 15 | 285,000,000원 |
| 2026.05 | 84.91㎡ | 4 | 234,000,000원 |
| 2026.05 | 84.91㎡ | 11 | 295,000,000원 |
| 2026.05 | 84.91㎡ | 1 | 229,000,000원 |
| 2026.04 | 84.91㎡ | 17 | 290,000,000원 |
| 2026.04 | 84.91㎡ | 8 | 256,000,000원 |
| 2026.04 | 84.91㎡ | 8 | 256,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 266,833,333원 |
최근 12건의 거래가는 229,000,000원~295,000,000원입니다. 현재 최저가 192,500,000원은 이 표본의 최저 거래가 229,000,000원보다도 낮습니다. 특히 최신 거래가 경매 대상과 같은 5층·84.91㎡에서 287,000,000원에 이뤄졌다는 점은 현재 회차 가격을 판단할 때 유의미한 비교점입니다.
③ 예상배당표 (매각가 192,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,495,000원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 13,097,492원 | 13,097,492원 |
| 3. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 5,841,431원 | 5,841,431원 |
| 4. 가압류 · 경북 신용보증재단 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 5. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 5,688,514원 | 5,688,514원 |
| 6. 강제경매개시결정 · 신한카드주식회사 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 114,377,563원 |
현재 회차에서는 계산에 반영된 채권 74,627,437원이 전액 배당되고, 소유자 잔여액은 114,377,563원으로 계산됩니다. 강제경매개시결정의 별도 채권액은 미상으로 배당 계산에서 제외돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 구미시청 북서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·학교·관공서 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 용이하고 인근에 버스승강장이 있으며, 간선도로 접근성을 포함한 제반 교통사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 18층 건물 중 5층이며, 급배수·위생·도시가스 난방·승강기·소화전·화재경보기 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 단지 남서측 왕복 6차선, 북서측·북동측 왕복 4차선, 남동측 폭 약 10미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제1종·제3종일반주거지역 등이 포함되며 가축사육제한구역과 교육환경 보호구역 관련 제한이 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 1,878세대 단지이며 2026.04~2026.08 실거래 12건이 확인됩니다. 최근 거래가격은 229,000,000원부터 295,000,000원까지 형성돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 임차인 없음으로 정리돼 있지만 감정평가의 임대관계는 미상입니다. 매각물건명세서·현황조사와 현장 점유를 입찰 직전에 다시 대조하세요.
- 기준권리 확인. 2025.01.17 삼성카드 가압류가 말소기준으로 계산돼 있습니다. 이후 가압류와 경매개시결정의 소멸 여부를 최신 등기부에서 최종 대조하세요.
- 현재 회차 가격. 최저가 192,500,000원은 최근 12개월 평균 266,833,333원의 72.1%입니다. 최근 12건 최저 거래 229,000,000원과 최신 거래 287,000,000원도 함께 비교하세요.
- 유찰 시나리오. 현재 회차 192,500,000원, 2회 유찰 시 134,750,000원, 3회 유찰 시 94,325,000원 시나리오가 제시돼 있습니다. 입찰 상한은 자금비용·수리비·명도비를 별도로 반영해 정하세요.
- 배당 미반영 항목. 당해세·임차인 최우선변제와 채권액 미상인 강제경매개시결정 부분은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
- 관리비·현장 상태. 공용부분 관리비 체납 여부와 내부 상태는 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리도 단순하고, 현재 회차는 시세 아래다
이 사건은 권리 쪽에서 매수인이 떠안을 금액이 0원이고, 매각물건명세서에도 인수권리·법정지상권이 없는 것으로 정리돼 있습니다. 가격도 신건 감정가 275,000,000원에서는 매력이 뚜렷하지 않았지만, 1회 유찰 뒤 192,500,000원까지 내려오면서 최근 12개월 평균 266,833,333원의 72.1%가 됐습니다.
최근 12건 최저 거래가가 229,000,000원이고, 가장 최신인 2026.08 거래가가 대상 물건과 같은 84.91㎡·5층에서 287,000,000원이라는 점도 현재 회차의 가격 여유를 뒷받침합니다. 다만 감정평가상 임대관계가 미상이고 배당표에도 일부 미반영 항목이 있으므로, 입찰 직전 점유·등기·세금·관리비를 다시 확인한다는 전제에서 권리와 가격이 함께 양호한 사건으로 볼 수 있습니다.
