부산지방법원 2025타경23222. 부산진구 개금동 신양아파트 제2동, 현칭 제B동 5층 503호입니다. 감정가는 223,000,000원이고 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 156,100,000원, 감정가의 70%입니다. 소유자는 황혜정이고, 2019년 거래가액은 103,000,000원으로 등기돼 있습니다. 현재 권리의 기준점은 2019년 2월 25일 설정된 춘향골농업협동조합의 채권최고액 98,400,000원 근저당입니다.
그 뒤 2025년 에스비아이저축은행 근저당 30,000,000원, 부산신용보증재단 가압류 76,446,508원, 춘향골농업협동조합의 임의경매개시결정, 소상공인시장진흥공단 가압류 41,211,702원이 이어집니다. 모두 말소기준권리 뒤에 설정돼 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 따라서 권리 자체보다 가격과 현장 점유 확인이 더 중요한 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경23222 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 개금동 614-2 신양아파트 2동 5층503호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공동주택(아파트)으로 이용중 |
| 대상 면적 | 67.74㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 지하1층 지상5층 · 5층 503호 · 사용승인일 1979.02.24. |
| 소유자 | 황혜정 · 2019.02.25. 소유권이전 · 거래가액 103,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 223,000,000원 / 156,100,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 69,809,542원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 2019년 근저당이 말소기준
말소기준권리는 2019.02.25. 을구 13번 춘향골농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 98,400,000원입니다. 이후 설정된 에스비아이저축은행 근저당, 부산신용보증재단·소상공인시장진흥공단 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 모두 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
등기부에는 과거 대한생명보험·국민은행·개금동새마을금고·뉴욕파이낸셜대부 관련 근저당과 질권 등이 있었지만 이미 말소된 권리입니다. 현재 경매의 인수 판단은 이 과거 권리보다 2019년 말소기준 이후 존속 권리를 중심으로 보면 됩니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰 후에도 확인 실거래보다 높다
동일 면적 67.74㎡로 확인된 거래는 2022년 12월 5층 135,000,000원입니다. 비교 가능한 거래 건수는 1건이며, 전체 평균·최근 12개월 평균·최신 거래가 모두 135,000,000원으로 집계돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.12 | 67.74㎡ | 5 | 135,000,000원 |
현재 최저매각가 156,100,000원은 이 가격의 115.6%입니다. 즉 확인된 실거래보다 21,100,000원 높습니다. 실거래 표본이 1건이고 거래 시점도 2022년 12월이므로 현재 시세를 정밀하게 단정하기에는 표본이 제한적이지만, 제공된 가격자료만 놓고 보면 현재 최저가를 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.
같은 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 1.6회입니다. 현재는 1회 유찰 상태입니다. 다만 낙찰률은 0.0%로 집계돼 있고 최근 낙찰금액 자료도 없으므로, 경매 통계 자체를 가격 가점 근거로 삼기보다는 실제 매매가격과 추가 현장조사를 우선하는 편이 타당합니다.
③ 예상배당표 (매각가 156,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,985,400원 |
| 1. 근저당 · 춘향골농업협동조합 | 98,400,000원 | 98,400,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사에스비아이저축은행 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 3. 가압류 · 부산신용보증재단 | 76,446,508원 | 24,714,600원 |
| 4. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 41,211,702원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 246,058,210원 중 채권자 예상배당은 153,114,600원, 미배당은 92,943,610원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 집행비용은 제공된 배당 시나리오의 2,985,400원을 적용했습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 156,100,000원 | 153,114,600원 | 92,943,610원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 109,270,000원 | 106,940,220원 | 139,117,990원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 76,489,000원 | 74,712,198원 | 171,346,012원 | 0원 |
현재 회차에서는 실질취득 기준금액 156,100,000원이 확인 실거래 135,000,000원을 웃돕니다. 반면 데이터상 2회 유찰 시 매각가는 109,270,000원, 3회 유찰 시에는 76,489,000원으로 내려갑니다. 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 사건의 가격 판단은 권리 인수액보다 낙찰가 자체가 핵심입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진구 개금동 주례초등학교 북서측 인근. 주변은 아파트단지·공동주택·단독주택·근린생활시설이 형성돼 있으며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 단지. 감정평가상 신양아파트는 총 4개동 170세대로 구성돼 있습니다.
- 건물. 지하1층·지상5층 철근콘크리트조 건물이며 사용승인일은 1979.02.24.입니다. 도시가스 개별난방, 위생·급배수시설이 설치돼 있습니다.
- 도로. 단지 남측 약 12m, 서측 약 10m, 북측 및 동측 약 6m 포장도로에 각각 접하고 단지 내 진입로·가로망 및 주차시설이 있습니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역이며 중로3류와 접하고 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 1,658,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
- 거래표본. 동일 면적 확인 거래는 1건으로, 시세 판단 시 표본 부족을 반드시 감안해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 가격 재검증. 최저가 156,100,000원은 확인 실거래 135,000,000원의 115.6%입니다. 감정가 대비 할인율만 보지 말고 현 시점 매매 호가·최근 실거래를 추가 확인해야 합니다.
- 임대·점유 확인. 별도 임차인 기재는 없지만 감정요항표는 임대관계를 미상으로 적고 있으므로 현황조사서와 실제 점유자를 재확인해야 합니다.
- 말소기준 재대조. 2019.02.25. 춘향골농업협동조합 근저당이 기준권리인지 등기부 원본과 매각물건명세서에서 최종 확인해야 합니다.
- B동 현칭 확인. 등기상 제2동과 현칭 제B동이 동일 목적물임을 현장·집합건축물대장 등 원본 서류와 대조해야 합니다.
- 노후도 확인. 사용승인일이 1979.02.24.인 건물이므로 내부 상태와 설비, 수선 필요 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당은 참고치. 제공된 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 계산이므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “유찰됐다고 곧바로 싼 것은 아니다”
이 사건은 권리보다 가격이 핵심입니다. 2019년 춘향골농업협동조합 근저당을 말소기준으로 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다. 권리구조는 비교적 단순합니다.
하지만 현재 최저매각가 156,100,000원은 확인된 동일 면적 실거래 135,000,000원보다 높습니다. 비율로는 115.6%입니다. 거래 표본이 1건이고 시점이 2022년 12월이라는 한계 때문에 현재 시장가를 135,000,000원으로 단정할 수는 없지만, 적어도 제공된 자료만으로 현재 회차에 가격 가점을 줄 근거도 없습니다. 권리는 소멸형, 가격은 보수적으로 재검증. 이 물건의 결론입니다.
