청주지방법원 2025타경106. 충북 옥천군 군서면 금산리 242-23 소재 물건으로, 감정 이용상태는 단독주택이며 토지와 함께 매각되는 구조입니다. 현재 소유자는 유재호이고, 말소기준은 2018년 6월 28일 설정된 옥천신용협동조합 근저당권(채권최고액 273,000,000원)입니다. 이에 앞선 옥천군산림조합 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다.
말소기준 이후에는 임의경매개시결정과 정윤주의 근저당권이 이어지지만 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 조한애는 2019.12.09 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않지만, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경106 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 옥천군 군서면 금산리 242-23 · 충청북도 옥천군 군서면 장령산로 290-3 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 단독주택 |
| 토지 | 522.0㎡ · 지목 대 · 보전관리지역 · 토지이용상황 단독 |
| 소유자 | 유재호 |
| 감정가 / 최저가 | 332,556,000원 / 170,269,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 193,423,208원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2018.01.30 옥천군산림조합 근저당권(채권최고액 315,600,000원)은 2018.06.28 말소됐고, 같은 날 유재호에게 소유권이 이전된 뒤 옥천신용협동조합의 273,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 권리가 말소기준입니다. 이후의 경매개시결정과 정윤주 근저당권은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조한애 | 2019.12.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
조한애의 전입일은 말소기준권리인 2018.06.28보다 늦은 2019.12.09입니다. 따라서 대항력은 없으며, 매수인이 보증금을 승계하는 구조로 보이지 않습니다. 다만 보증금과 확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않으므로 배당순위 자체는 별도로 확인할 필요가 있습니다.
③ 가격 — 3회 유찰됐지만 시세 비교자료는 없다
감정가는 332,556,000원, 현재 최저매각가는 170,269,000원으로 3회 유찰된 회차입니다. 현재 시나리오상 감정가의 51% 수준까지 내려왔습니다. 그러나 동일·유사 물건의 최근 실거래 자료가 없어 이 숫자만으로 가격 메리트를 단정할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 170,269,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,183,766원 |
| 2. 근저당 · 옥천신용협동조합 | 273,000,000원 | 167,085,234원 |
| 3. 근저당 · 정윤주 | 37,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권총액 310,500,000원 중 167,085,234원이 배당되고, 미배당액은 143,414,766원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 물건 자체 — 단독주택·토지·제시외 건물
- 이용상태. 감정평가상 기호(2)는 단독주택으로 이용 중입니다.
- 건물. 일반목구조 기와지붕 2층 건으로, 외벽은 흙벽돌 및 벽돌 마감, 내벽은 흙벽돌·벽지·타일 마감, 창호는 샷시창호입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 난방설비, 화재탐지설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 면적 522.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 단독, 완경사·사다리형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 입지. 금산천2교 남측 인근 보전관리지역으로, 주위는 전원주택·농경지·근린생활시설이 소재하는 소규모 정원주택 단지입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다.
- 규제. 보전관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 수질보전특별대책지역, 영농여건불리농지 등이 확인됩니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 제시외 건물 확인. 매각조건에 제시외 건물 포함이 명시되어 있으므로 현황과 감정평가 범위를 직접 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 건물과 토지가 함께 매각되는 구조이므로 금산리 242-23 및 공동담보와 관련된 토지 범위를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 임차인 보증금 확인. 조한애는 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않습니다.
- 가격 검증. 3회 유찰과 감정가 51%라는 사실만으로 저가라고 판단하지 말고 단독주택·토지의 현장 시세를 별도로 확인해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 보전관리지역과 수질·가축사육·배출시설 관련 제한이 확인되므로 이용 목적과 충돌하는지 점검해야 합니다.
- 도로·현황 확인. 토지자료상 도로접면은 세로한면(불)로 기재되어 있으므로 실제 진입 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격·물건 검증이 핵심
권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2018.06.28 옥천신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 임차인 조한애도 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없습니다. 따라서 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 물건의 핵심은 권리보다 물건성과 가격입니다. 단독주택 + 토지라는 용도, 3회 유찰, 일괄매각, 제시외 건물 포함, 여러 토지이용 제한이 동시에 존재합니다. 특히 실거래 비교자료가 없으므로 감정가의 51%까지 내려왔다는 이유만으로 가격 경쟁력을 높게 평가하기 어렵습니다. 권리 인수는 낮지만, 현장·매각범위·가격 검증이 필요한 물건으로 보는 것이 맞습니다.
