청주지방법원 2025타경10101. 충청북도 영동군 양강면 묵정리 38-10 소재 토지와 지상 2층 단독주택이 함께 매각되는 물건입니다. 감정평가상 건물은 1층 거실·방1·주방·다용도실, 2층 방2·창고·화장실 등으로 이용 중이고, 토지는 654.0㎡입니다. 등기상 소유자는 원래 박서인으로 소유권보존됐고, 2023.10.12 개명에 따라 현재 박은현으로 표시됩니다.
권리의 기준점은 명확합니다. 2021.09.13 설정된 영동군산림조합 근저당권 채권최고액 156,000,000원이 말소기준입니다. 그 뒤 설정된 전하수의 가등기, 김이안의 주택임차권, 국의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 특히 김이안은 임차보증금 130,000,000원이지만 전입신고일 2021.12.13이 말소기준보다 늦어 대항력이 없고 매수인에게 승계되는 보증금도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경10101 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 영동군 양강면 묵정리 38-10 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 지상 2층 단독주택 · 토지 654.0㎡ |
| 소유자 | 박은현 (종전 박서인 · 2023.10.12 개명) |
| 감정가 / 최저가 | 252,050,400원 / 129,050,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 영동군산림조합 / 124,398,393원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
| 토지 현황 | 공부상 답 · 현황 대 · 생산관리지역 · 소로한면 |
① 권리 흐름 — 임차보증금 130,000,000원도 인수되지 않는다
말소기준은 2021.09.13 영동군산림조합 근저당권입니다. 2023.10.10 전하수 명의로 설정된 소유권이전청구권가등기는 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 별도 주의사항에는 이 가등기의 담보가등기 여부와 종류 확인이 필요하다고 표시돼 있으므로, 원인·실질을 원문으로 다시 확인할 필요가 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김이안 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 130,000,000원 | 없음 전입 2021.12.13 · 말소기준 후 | 후순위 확정일자 2021.12.13 · 배당요구 2025.03.20 | 0원 |
② 가격 구조 — 3회 유찰, 그러나 ‘51.2% = 싸다’는 아니다
감정가 252,050,400원에서 3회 유찰돼 최저매각가는 129,050,000원, 감정가의 51.2% 수준입니다. 다만 이 사건은 인수금액이 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득액도 최저가와 동일한 129,050,000원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 신청채권 충족 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 51.2% | 129,050,000원 | 126,443,300원 | 29,556,700원 | 충족 |
| 4회 유찰 시 · 40.96% | 103,240,000원 | 100,994,640원 | 55,005,360원 | 미충족 |
| 5회 유찰 시 · 32.77% | 82,592,000원 | 80,705,344원 | 75,294,656원 | 미충족 |
③ 예상배당표 (매각가 129,050,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,606,700원 |
| 1. 근저당 · 영동군산림조합 | 156,000,000원 | 126,443,300원 |
| 2. 임차인 · 김이안 | 130,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당 시뮬레이션은 근저당 채권최고액 156,000,000원을 기준으로 126,443,300원을 배당하고 29,556,700원의 미배당이 남는 구조입니다. 신청채권자의 청구액은 124,398,393원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 토지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 지상 건물은 일반목구조 칼라아스팔트슁글지붕 2층 단독주택으로 이용 중입니다. 1층은 거실·방1·주방·다용도실, 2층은 방2·창고·화장실 등입니다.
- 입지. 묵정리경로당 동측 인근 농촌지대로, 주변은 전·답 등 농경지와 단독주택이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근과 진출입이 가능하고 남측 왕복2차선 학산영동로를 통해 용화양강로·영동로와 연계됩니다. 인근에 시내버스정류장이 있습니다.
- 토지. 면적 654.0㎡, 지형은 평지·사다리형, 도로접면은 소로한면입니다. 공부상 지목은 답이나 현황은 대로 이용 중입니다.
- 규제. 생산관리지역이며 접도구역 저촉, 공장설립승인지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 37,300원/㎡입니다.
- 경계. 인접지와 경계가 불분명해 정확한 경계 및 위치 확인에는 별도 측량이 필요합니다.
- 건물 상태. 위반건축물 사항은 표시되지 않았고, 기본 전기·위생·급배수설비와 LPG보일러 난방설비가 갖춰져 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 인수 확인. 김이안은 전입 2021.12.13, 말소기준 2021.09.13 이후이므로 대항력 없음·승계 0원 구조를 원본 명세서와 다시 대조하세요.
- 가등기 성격 확인. 갑구 4번 전하수 가등기는 후순위라 소멸 처리돼 있지만, 별도 주의사항에 담보가등기 종류 확인 필요라고 표시돼 있습니다.
- 토지 경계 측량. 인접지와 경계가 불분명하므로 실제 점유선·담장·진입부와 공부상 경계를 확인해야 합니다.
- 접도구역 저촉. 토지 일부가 접도구역에 저촉되므로 향후 증·개축이나 토지 활용 계획이 있다면 제한사항을 확인해야 합니다.
- 지목·현황 차이. 공부상 답, 현황 대로 이용 중이므로 토지 이용 및 관련 행정상태를 확인하세요.
- 세금 배당. 2025.10.30 국 압류 등기 자체는 후순위로 소멸하나, 당해세 등 법정 우선순위는 배당표에서 별도 확인해야 합니다.
- 3회 유찰 해석. 최저가가 감정가의 51.2%라는 사실만으로 저가 매수라고 단정하지 말고 농촌 단독주택·토지의 실제 환금성을 함께 평가하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 물건은 복합”
이 사건의 권리분석 핵심은 비교적 선명합니다. 영동군산림조합의 2021.09.13 근저당이 말소기준이고, 김이안의 전입·확정일자와 임차권등기는 그보다 뒤입니다. 따라서 보증금 130,000,000원이 존재해도 매수인 인수액은 0원입니다. 전하수의 후순위 가등기와 국의 압류 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다.
대신 이 물건의 난도는 토지와 환금성에서 올라갑니다. 감정가 252,050,400원에서 3회 유찰돼 129,050,000원까지 내려왔지만, 토지는 공부상 답·현황 대이고 일부 접도구역에 저촉되며, 인접지와 경계가 불분명해 측량이 필요합니다. 인수 위험이 낮다는 것과 가격이 매력적이라는 것은 별개의 문제입니다. 이 사건은 권리보다 토지의 실제 경계·이용제한·농촌 단독주택의 환금성을 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 유형입니다.
