울산지방법원 2023타경111720. 울산 동구 방어동의 4층 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 경매 분류는 연립/다세대 + 토지이고, 감정 이용상태는 1층 주차장·근린생활시설, 2층 근린생활시설, 3층 단독주택(다가구)·근린생활시설, 4층 단독주택(다가구)으로 구성된 혼합형 건물입니다. 소유자는 이옥희입니다.
권리분석의 기준점은 2020.03.10. 수협은행 근저당권 1,920,000,000원입니다. 그 뒤의 국세 압류, 국민건강보험공단 압류, 경매개시결정과 가압류들은 매각으로 소멸합니다. 문제는 기준권리보다 앞선 김인옥·황의성·신혜경의 전세권입니다. 매각물건명세서는 이 세 전세권설정등기가 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2023타경111720 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 동구 상진3길 38 |
| 등기 부동산 | 울산광역시 동구 방어동 244-4외 1필지 |
| 용도 | 연립/다세대 + 토지 · 다가구 주거 및 근린생활시설 혼합 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 4층 · 사용승인일 2014.11.25. |
| 소유자 | 이옥희 |
| 감정가 / 최저가 | 2,382,313,400원 / 1,667,619,000원 |
| 유찰 / 현재 비율 | 3회 / 감정가 70% |
| 청구금액 | 30,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전세권 3건
현재 매각가 1,667,619,000원을 전제로 한 예상배당에서는 세 전세권의 전세금이 각각 전액 배당되는 것으로 계산되어 있습니다. 다만 김인옥·황의성은 전세권자이면서 임차권자의 지위에서 채권신고와 배당요구를 한 것으로 기재되어 있습니다. 따라서 배당으로 실제 채권이 어느 범위까지 변제되고, 인수되는 전세권의 잔존채권 및 말소가 어떻게 처리되는지를 원본 명세서와 배당관계에서 확인하기 전에는 인수부담을 단순히 0원이라고 볼 수 없습니다.
② 임차인·점유관계 — 알려진 보증금 1.1억 + 미상 2건
| 성명 | 점유·용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리 배지 |
|---|---|---|---|---|---|
| 고재한 | 4층 218.13㎡ 중 · 주거(임차권등기) | 2018.04.09 | 2020.03.11 | 40,000,000원 | 대항력 우선변제 승계 없음 |
| 차민우 | 제3층 247.67㎡ · 주거(임차권등기) | 2019.08.05 | 2019.07.15 | 70,000,000원 | 대항력 우선변제 승계 없음 |
| 김창록 | 주거 | 2019.08.05 | 2019.07.15 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 승계 없음 |
| 전세권자 | 주거 | 2015.12.07 | 2015.12.07 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 승계 없음 |
고재한 40,000,000원과 차민우 70,000,000원은 말소기준일보다 앞선 전입을 갖고 있고, 확정일자와 배당요구도 확인됩니다. 현재 예상배당에서는 두 보증금 모두 전액 배당됩니다. 그러나 김창록과 ‘전세권자’로 기재된 점유관계는 보증금이 확인되지 않습니다. 이런 경우 보증금 0원으로 취급해서는 안 되며, 매수인 인수 가능액 역시 확정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 70%까지 내려왔어도 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 최저매각가는 1,667,619,000원으로 감정가 2,382,313,400원의 70%입니다. 3회 유찰만 보면 할인폭은 커 보입니다. 하지만 이 물건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시되어 있지 않고, 말소기준보다 앞선 전세권 3건과 보증금 미상 점유관계까지 존재합니다.
따라서 최저가만을 기준으로 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 생겼다’고 판단할 수 없습니다. 특히 전세권 3건의 잔존채무와 보증금 미상 점유자의 실제 보증금이 확정되지 않으면 낙찰 후의 실질취득액도 하나의 숫자로 고정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,667,619,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 19,076,190원 |
| 1. 임차인 고재한 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 1. 임차인 차민우 | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 2. 전세권 · 김인옥 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 3. 전세권 · 황의성 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 4. 전세권 · 신혜경 | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 5. 근저당권 · 수협은행 | 1,920,000,000원 | 1,268,542,810원 |
| 6. 경매개시결정 · 고재한 | 30,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 14,436,315원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 김수진 | 92,437,000원 | 0원 |
| 9. 경매개시결정 · 수협은행 | 30,000,000원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 14,917,122원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 울산신용보증재단 | 14,583,356원 | 0원 |
| 12. 가압류 · 김현우 | 36,277,016원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 2,422,650,809원 중 예상 배당 1,538,542,810원, 미배당은 884,107,999원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 예상 미배당 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 70% | 1,667,619,000원 | 884,107,999원 |
| 4회 유찰 시 · 56% | 1,334,095,200원 | 1,214,296,561원 |
| 5회 유찰 시 · 44.8% | 1,067,276,160원 | 1,478,447,411원 |
⑤ 입지·물건 특성 (감정요항표 기준)
- 위치. 울산광역시 동구 방어동 소재 화암초등학교 남동측 근거리에 위치하며 공동주택, 다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설, 단독주택이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 건물로, 사용승인일은 2014.11.25.입니다. 위생·급배수설비와 보일러 난방시설이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 토지 자료에는 면적 247.7㎡, 공시지가 623,000원/㎡, 완경사·부정형·세로한면(가)으로 기재되어 있습니다.
- 제시외 물건. 태양광발전설비 2식이 일괄매각에 포함됩니다.
- 경계. 인접지번과의 경계구분은 경계측량이 필요하다고 명시되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전세권 3건의 잔존채무 확인. 김인옥 100,000,000원·황의성 100,000,000원·신혜경 70,000,000원 전세권은 명세서상 매수인 인수 대상입니다. 배당 후 실제 잔존액과 말소 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 2건 확인. 김창록과 ‘전세권자’ 점유관계는 보증금이 확인되지 않아 대항력 및 인수 가능액을 확정할 수 없습니다.
- 고재한 임대차 실체 확인. 임차권자이면서 경매개시 채권자로 기재된 관계를 계약서·송금자료·점유현황과 대조해야 합니다.
- 태양광 설비 확인. 제시외 태양광발전설비 2식의 현황과 점유관계를 현황재조사 내용과 함께 확인해야 합니다.
- 경계측량. 인접지번과 경계구분에 측량이 요구되는 만큼 토지 이용범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 현재 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않으므로 3회 유찰과 70%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하지 않는 것이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 관련 문건을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “70%까지 내려왔다”보다 “무엇을 인수하느냐”가 먼저다
이 사건의 가장 눈에 띄는 숫자는 3회 유찰과 감정가의 70%인 최저가 1,667,619,000원입니다. 그러나 권리분석에서 더 중요한 숫자는 전세권 3건·전세금 합계 270,000,000원입니다. 이 세 권리는 말소기준권리보다 앞서 있고, 매각물건명세서가 매수인 인수를 명시합니다.
여기에 보증금이 확인되지 않은 점유관계 2건까지 존재합니다. 현재 예상배당표가 알려진 임차보증금과 전세금을 모두 배당한다고 계산하더라도, 실제 잔존채무·등기말소·미상 보증금이 정리되지 않은 상태에서 매수인 인수 0원으로 결론 내릴 수 없습니다. 실거래 비교자료도 없는 만큼 가격 할인보다 권리 정리 여부를 먼저 확정해야 하는 물건입니다. 현재 단계의 결론은 권리 확인 전 응찰 보류에 가깝습니다.
