전주지방법원 2025타경238. 부안군 변산면 운산리 530-8의 토지와 가~다 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 다가구주택으로 이용 중이며, 토지 면적은 633.0㎡입니다. 감정가 893,071,600원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 437,605,000원, 감정가의 49% 구간까지 내려왔습니다.
등기 흐름은 명확합니다. 2024.01.17. 설정된 부안수산업협동조합의 채권최고액 108,000,000원 근저당이 말소기준입니다. 이후 같은 조합의 채권최고액 470,000,000원 및 57,600,000원 근저당과 네 건의 가압류, 임의경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 따라서 채권자에게 거액의 미배당이 발생하더라도 그 금액이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경238 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 부안군 변산면 운산리 530-8 · 전북특별자치도 부안군 변산면 변산해변로 799-75 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 가~다 건물은 다가구주택으로 이용 중 |
| 토지 | 633.0㎡ · 대 · 주상용 · 계획관리지역 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 단층 · 드라이비트 등 외벽 · 벽지·타일·인테리어 내장재 등 내부 마감 · 페어유리 칼라샷시 창호 |
| 소유자 | 최영진 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 893,071,600원 / 437,605,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 부안수산업협동조합 / 563,008,979원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
| 매각 조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 모두 소멸
말소기준보다 앞선 담보권이나 제한물권은 확인되지 않습니다. 을구 1번 근저당을 포함해 이후 근저당과 가압류는 매각으로 소멸하며, 현재 회차 기준 매수인 인수액은 0원입니다. 세 근저당은 토지와 주1동·주2동·주3동을 공동담보로 연결하고 있어, 개별 건물이 아니라 일괄 대상 전체의 권리관계를 함께 확인해야 합니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%여도 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가 437,605,000원은 감정가 893,071,600원의 49% 구간입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여하거나 시세보다 저렴하다고 결론 내리는 것은 위험합니다.
특히 대상은 일반적인 단일 공동주택 한 호가 아니라 토지와 가~다 건물을 함께 취득하는 일괄매각입니다. 실제 가치는 각 건물의 점유 상태, 내부 상태, 임대수익, 이용 가능 범위와 토지 활용성에 따라 달라질 수 있습니다. 현재 최저가 437,605,000원은 등기상 실질취득액과 같지만, 시장가치 대비 적정성은 현장조사 없이 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 437,605,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,776,050원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 부안수산업협동조합 | 108,000,000원 | 108,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 부안수산업협동조합 | 470,000,000원 | 322,828,950원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 부안수산업협동조합 | 57,600,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 2번 가압류 · 전북신용보증재단 | 19,467,966원 | 0원 |
| 5. 갑구 3번 가압류 · 농업협동조합중앙회(농림수산업자신용 | 60,764,841원 | 0원 |
| 6. 갑구 4번 가압류 · 김제산림조합 | 39,962,100원 | 0원 |
| 7. 갑구 5번 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 23,199,295원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 채권액 778,994,202원 중 430,828,950원이 배당되고 348,165,252원이 미배당되는 계산입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 등기상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 변산서중학교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 숙박시설·근린생활시설·해수욕장·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 대상 토지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 국도 30번과 버스승강장이 있어 제반 교통 사정은 보통입니다.
- 이용. 가~다 건물은 다가구주택으로 이용 중이며 기본적인 위생설비·난방설비·전기설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 계획관리지역이며 가축사육제한구역과 중점경관관리구역에 포함됩니다. 공시지가는 386,000원/㎡입니다.
- 형상. 토지는 완경사의 사다리형이며 세로한면(가)에 접합니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 기재돼 있지 않고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 가격 검증. 비교 가능한 실거래 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 환금성과 적정가를 판단하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위. 토지와 가~다 건물의 지번·동별 현황, 경계, 출입구와 사용 관계를 매각목록 원본과 현장에서 대조하세요.
- 실제 점유자. 다가구주택 이용 상태이므로 각 건물·각 공간의 점유자, 전입세대, 사업자등록과 임대차계약 존재 여부를 확인하세요.
- 가격 산정. 감정가 49%만 보고 싸다고 판단하지 말고, 건물 상태와 임대수익·수선비·처분 가능성을 기준으로 별도 상한가를 계산하세요.
- 공동담보 관계. 세 근저당이 토지와 주1동·주2동·주3동에 공동담보로 연결된 구조를 등기 원본에서 다시 확인하세요.
- 토지 규제. 계획관리지역·가축사육제한구역·중점경관관리구역의 실제 이용 제한을 관할 기관에서 확인하세요.
- 명도 비용. 임대관계가 미상인 만큼 점유 세대 수와 협의 난도에 따라 명도 기간과 비용이 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각목록을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 물건은 단순하지 않다”
이 사건의 장점은 분명합니다. 2024.01.17. 부안수산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 뒤에 설정된 근저당·가압류·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가 437,605,000원에 낙찰될 경우 등기상 실질취득액도 437,605,000원이며 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 권리가 깨끗하다는 사실만으로 입찰가가 안전해지는 것은 아닙니다. 토지와 가~다 건물을 한꺼번에 취득하는 일괄매각이고, 건물은 다가구주택으로 이용 중이며 임대관계는 미상입니다. 비교 가능한 실거래 시세도 없어 감정가의 49%라는 수치만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 등기상 권리는 정리형, 현장과 가격은 검증형. 실제 점유·임대수익·건물 상태를 확인한 뒤 입찰가를 결정해야 하는 물건입니다.
