청주지방법원 2025타경10105. 옥천군 군북면 지오리의 토지와 주거용 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가 이용상태는 주거용 건물, 건물은 경량철골구조 아스팔트슁글지붕 2층으로 기재돼 있습니다. 등기상 소유자는 성주연입니다. 말소기준권리는 2016.04.04 접수된 을구 2번 근저당권 169,000,000원이며, 배당 시뮬레이션상 매수인에게 남는 인수액은 0원입니다.
다만 권리가 깨끗하게 정리된다고 해서 입찰 난도가 낮은 것은 아닙니다. 이 물건은 제시외 건물 및 수목을 포함한 일괄매각이고, 여러 토지에 농지취득자격증명원이 필요합니다. 더구나 감정자료와 매각물건명세서에는 출입로, 경계, 제시외물건의 위치에 관한 확인사항이 함께 기재돼 있습니다. 따라서 이 사건은 등기상 인수 위험보다 현장확인과 농취증 발급 가능 여부가 우선하는 유형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경10105 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 옥천군 군북면 지오리 383-3 · 충청북도 옥천군 군북면 지오리 386-1, 383-3, 386-6 주1동 · 지오2길 92-89 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 주거용 건물 |
| 건물 구조 | 경량철골구조 아스팔트슁글지붕 2층 · 외벽 샤이닝 마감 · 새시창 |
| 소유자 | 성주연 |
| 감정가 / 최저가 | 998,005,230원 / 798,404,000원 (1회 유찰, 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한상현 / 597,808,219원 |
| 매각기일 | 2026.06.23 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 수목 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸형
을구 1번 근저당권 100,000,000원은 등기부상 이미 말소된 상태이고, 본 사건의 말소기준권리는 2016.04.04 을구 2번 근저당권 169,000,000원입니다. 이후의 근저당권·압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 태원경 | 2024.05.30 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 전진아 | 2023.03.23 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 2명입니다. 태원경의 전입일은 2024.05.30, 전진아의 전입일은 2023.03.23으로 모두 말소기준권리 2016.04.04보다 늦습니다. 따라서 두 임차인 모두 대항력 없음으로 정리됩니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상이며, 보증기관 대위·승계에 해당하는 임차인은 없습니다.
③ 회차별 가격 — 80% 유찰가만 보고 싸다고 판단하면 안 된다
| 회차 가정 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 80%) | 798,404,000원 | 515,500,000원 | 0원 | 272,519,960원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 638,723,200원 | 515,500,000원 | 0원 | 114,435,968원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 510,978,560원 | 503,468,774원 | 12,031,226원 | 0원 |
현재 최저가는 감정가의 80%인 798,404,000원입니다. 그러나 이 물건은 토지와 주거용 건물의 일괄매각이고, 농취증·수해로 인한 통행·경계 불분명 등의 조건이 함께 붙어 있습니다. 따라서 감정가에서 20% 내려왔다는 사실만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 평가해서는 안 됩니다. 권리와 별개로 현장 이용성과 처분 가능성을 먼저 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 798,404,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,384,040원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 | 169,000,000원 | 169,000,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 | 91,000,000원 | 91,000,000원 |
| 4. 을구 4번 근저당권 · 한상현 | 250,000,000원 | 250,000,000원 |
| 5. 갑구 6번 가압류 · 이은순 | 5,500,000원 | 5,500,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 272,519,960원 |
당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 잔여액은 달라질 수 있습니다. 현재 회차 배당 시뮬레이션상 채권 미배당은 0원이고, 매수인 인수액도 0원입니다.
⑤ 현장·입찰 리스크 — 이 물건의 진짜 승부처
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 옥천군 군북면 지오리 소재 용목경로당 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 농경지와 자연림 등이 소재하는 지역입니다.
- 건물. 주거용 건물로 이용 중이며, 경량철골구조 아스팔트슁글지붕 2층입니다. 위생·급배수·난방·전기설비가 되어 있습니다.
- 토지규제. 자연환경보전지역, 가축사육제한지역, 금강 수변구역, 배출시설설치제한지역, 수질보전특별대책지역 등이 기재돼 있으며, 기호 1·4·5·6·7·8에는 영농여건불리농지가 포함됩니다.
- 공부와 현황. 기호 2·6 토지는 기호 3 건물부지로 이용되고, 기호 6은 공부상 지목이 전이나 일단지 현황을 고려해 대지로 평가됐습니다.
- 경계. 토지와 인접지의 경계가 불분명하여 정확한 사항은 측량을 요한다고 평가돼 있습니다.
- 토지현황. 지목 전, 완경사·부정형, 도로접면 세로한면(불), 공시지가 12,200원/㎡가 기재돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 농취증을 입찰보다 먼저 확인. 목록 1·4·5·6·7·8의 농지취득자격증명원 발급 가능 여부와 발급 기간을 해당 관서에 확인하세요. 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않습니다.
- 출입로 현장 확인. 2025.03.28 기준 다리 일부가 수해로 유실돼 배 이용 통행이 필요하다고 기재돼 있으므로 실제 복구 여부와 차량 접근 가능 상태를 확인해야 합니다.
- 경계 측량 검토. 기호 2를 포함한 토지 경계가 불분명하고 제시외물건 일부가 인접지에 소재하는 것으로 판단된다는 내용이 있어 측량 필요성을 검토해야 합니다.
- 임차인 보증금 확인. 태원경·전진아는 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 배당·명도 진행을 위해 관련 내용을 확인하는 것이 안전합니다.
- 감정가 할인율과 시세를 혼동하지 않기. 현재 최저가는 감정가 80%이지만, 현장 접근성과 농지·자연환경보전지역 규제 등을 반영한 가격 판단이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 통과, 현장과 농취증은 보류할 수 없다”
이 사건의 권리구조만 보면 매수인 인수는 0원이고, 실제 임차인 2명도 모두 말소기준권리보다 늦게 전입해 대항력이 없습니다. 여기까지만 보면 비교적 단순합니다. 하지만 입찰 판단을 좌우하는 것은 권리 밖의 조건입니다. 목록 1·4·5·6·7·8의 농취증 제출, 미제출 시 매수보증금 미반환, 2025.03.28 기준 배를 이용해야 했던 통행 상태, 경계 불분명, 제시외물건의 인접지 소재 가능성이 한꺼번에 걸려 있습니다.
현재 최저가 798,404,000원은 감정가의 80%이지만, 20% 유찰됐다는 사실 자체는 가격 메리트의 근거가 아닙니다. 이 물건은 권리 인수보다 농취증·출입로·경계·현황을 해결할 수 있는지가 먼저입니다. 권리는 소멸형, 실질 난도는 현장형. 그것이 청주지방법원 2025타경10105의 핵심입니다.
