서울중앙지방법원 2025타경1697. 서울 중구 다동 센터플레이스 2층 218호의 근린생활시설입니다. 감정가 518,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 414,400,000원입니다. 권리의 기준점은 2020.07.29 설정된 김하영의 근저당권으로, 채권최고액은 480,000,000원입니다. 이후 등장한 국세·지방세 압류 3건과 2025.06.26 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 분류돼 매각으로 소멸합니다.
다만 이 물건은 주거용 아파트처럼 권리만 깨끗하다고 바로 가격 판단을 내리기 어렵습니다. 감정 이용상태는 근린생활시설이고 현장에는 사무실 집기·비품 등이 있는 것으로 조사됐으며, 임대관계는 명확히 확인되지 않았습니다. 현황조사에는 ㈜이노랜드가 점유자로 확인되지만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 전입신고일은 2021.12.08로 말소기준 2020.07.29보다 늦어 대항력은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경1697 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중구 다동 155 센터플레이스 2층218호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 중구 남대문로9길 40 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설로 이용중 |
| 건물 | 철골철근콘크리트구조·철근콘크리트구조 · 23층 건물 내 제2층 제218호 |
| 소유자 | 주식회사이노솔루션 |
| 감정가 / 최저가 | 518,000,000원 / 414,400,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 422,136,986원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 2020년 근저당이 말소기준
소유권과 신탁 관계는 여러 차례 변경됐지만 관련 신탁등기는 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 핵심이 되는 권리는 2020.07.29 김하영 근저당권입니다. 그 뒤 2022년에 설정된 국세·지방세 압류 3건과 2025년 경매개시결정은 모두 말소기준 이후여서 등기상 매각으로 소멸합니다. 배당표상 매수인이 떠안는 금액도 0원으로 계산돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| ㈜이노랜드 | 센터플레이스 2층218호 | 2021.12.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. ㈜이노랜드의 전입일 2021.12.08은 말소기준일 2020.07.29보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 따라서 확인된 자료 기준으로 임차보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 보증금 자체가 확인되지 않고 확정일자·배당요구 여부도 확인되지 않았으므로, 매각물건명세서와 임대차 관련 원본을 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 414,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,544,000원 |
| 1. 근저당 · 김하영 | 480,000,000원 | 407,856,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 414,400,000원 가정 시 김하영 근저당권에는 407,856,000원이 배당되고, 72,144,000원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 가격 판단 — 80%지만 ‘싸다’고 말할 근거는 없다
현재 최저매각가는 감정가 518,000,000원의 80%인 414,400,000원입니다. 2회 유찰 시 331,520,000원, 3회 유찰 시 265,216,000원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 그러나 이 물건은 비교 가능한 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 시장가격보다 저렴한지 여부를 확인할 수 없습니다. 따라서 ‘1회 유찰이라 가격 메리트가 크다’고 평가해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 을지로입구역 북서측 약 100미터 지점으로, 관공서·호텔·업무·상업용건물과 각종 근린생활시설이 혼재하는 상업지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 시청역·을지로입구역 및 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 여건은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 근린생활시설로 이용 중이며 현장조사 당시 내부에는 일시적 이용으로 판단되는 사무실 집기·비품 등이 있었습니다.
- 도로. 4면으로 폭 약 8미터~15미터의 아스팔트 포장도로에 접하고 세종대로·을지로와 연계됩니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·특정개발진흥지구·정비구역·과밀억제권역·서울도심·중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 2,796.8㎡, 공시지가 45,490,000원/㎡, 지목은 대이며 토지이용상황은 업무용입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 우선 배당돼 예상배당이 달라질 수 있으므로 세목과 체납액을 확인해야 합니다.
- 임차보증금 확인. ㈜이노랜드의 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 대항력은 없지만 점유·명도 조건은 별도 확인이 필요합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 80%라는 이유만으로 저가매수라고 판단하지 말고 센터플레이스 내 유사 호실의 실거래·임대료·공실을 확인해야 합니다.
- 상가 비용 확인. 관리비와 공용부분 체납, 영업시설·집기 처리, 관리규약 등을 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·세금 및 임대차 관련 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 비교적 정리되지만 가격과 점유는 별도 검증
이 사건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2020.07.29 김하영 근저당권이 말소기준이고, 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현황조사상 ㈜이노랜드 1명이 점유하지만 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력도 없습니다. 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 상업용 근린시설인 만큼 판단의 핵심은 권리만이 아닙니다. 국세·지방세의 당해세 여부, 임차보증금과 실제 점유·명도 조건, 그리고 현재 최저가 414,400,000원의 시장 적정성을 별도로 검증해야 합니다. 실거래 자료가 없는 상태에서 감정가의 80%라는 이유만으로 가격 메리트를 부여하기는 어렵습니다. 권리상 인수는 0원, 그러나 세금·임차·시세 확인 전까지는 보수적으로 접근할 물건입니다.
