서울중앙지방법원 2025타경1918. 서울 강남구 청담동 46-8, 학동로 439의 근린시설과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정가는 17,435,589,600원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 13,948,472,000원입니다. 등기상 소유자는 오진숙이고, 신청채권자인 주식회사 하나은행의 청구액은 4,668,902,439원입니다.
권리구조의 기준점은 2016.06.16. 설정된 하나은행 근저당 채권최고액 5,400,000,000원입니다. 이후 설정된 하나은행 추가 근저당 240,000,000원, 더솔리드 가압류 3건, 강남구 압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 반면 임차인 중 대한안티에이징의학회는 2014.02.27. 전입해 말소기준보다 앞서므로 보증금 2,000,000원의 인수 문제가 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경1918 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강남구 청담동 46-8 · 서울특별시 강남구 학동로 439 |
| 용도 | 근린시설 + 토지 · 공부상 근린생활시설 · 조사시점 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 · 사용승인일 1989.12.11 |
| 토지 | 234.1㎡ · 지목 대 · 상업용 · 평지 · 세로장방 · 광대로한면 |
| 소유자 | 오진숙 |
| 감정가 / 최저가 | 17,435,589,600원 / 13,948,472,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 4,668,902,439원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 선순위 임차보증금은 남는다
현재 살아 있는 등기 중 말소기준보다 늦은 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2020년 하나은행 근저당 240,000,000원과 2023년 이후 더솔리드 가압류, 2026년 강남구 압류도 낙찰자에게 등기상 그대로 승계되는 권리는 아닙니다. 과거 국민은행 근저당은 2016.06.16. 해지로 이미 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 더솔리드 | 2019.06.07 | 350,000,000원 | 17,000,000원 | 대항력 없음 | 확인되지 않음 | 승계 없음 |
| 주식회사 대한안티에이징의학회 | 2014.02.27 | 2,000,000원 | - | 대항력 있음 | 우선변제권 없음 | 2,000,000원 인수 |
실제 임차인은 2명이며 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 더솔리드는 2019.06.07. 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 다만 더솔리드는 등기부상 가압류권자와 동일한 명칭으로 확인돼 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 제기되어 있습니다. 이 부분은 보증금을 다른 임차인의 보증금과 중복 합산하는 문제가 아니라 점유·임대차 실체를 확인해야 하는 현장조사 항목입니다.
③ 가격 — 1회 유찰됐지만 시세 할인으로 단정할 자료는 없다
현재 최저가는 감정가의 80%인 13,948,472,000원이고, 대항력 임차보증금 2,000,000원을 더한 실질취득은 13,950,472,000원입니다. 그러나 동일·유사 물건의 최근 실거래 비교자료가 없어 이 금액을 근거로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 판단할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 13,948,472,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 141,884,720원 |
| 인수 · 대한안티에이징의학회 보증금 | 2,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 3번 근저당 · 주식회사하나은행 | 5,400,000,000원 | 5,400,000,000원 |
| 3. 을구 4번 근저당 · 주식회사하나은행 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 4. 갑구 7번 가압류 · 주식회사 더솔리드 | 249,300,456원 | 249,300,456원 |
| 5. 갑구 9번 가압류 · 주식회사 더솔리드 | 29,664,614원 | 29,664,614원 |
| 6. 갑구 10번 가압류 · 주식회사 더솔리드 | 7,424,502원 | 7,424,502원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 7,880,197,708원 |
현재 회차 가정에서는 총 채권 5,926,389,572원이 전액 배당되고 미배당은 0원입니다. 다만 대항력 임차보증금 2,000,000원은 배당으로 소멸하지 않고 매수인이 인수합니다. 소유자 잔여 7,880,197,708원은 당해세·임차인 최우선변제 미반영에 따라 실제와 달라질 수 있습니다.
⑤ 건물·토지 체크포인트
- 이용상태. 공부상 근린생활시설이고 조사시점에는 폐문부재 상태로 현황 공실인 것으로 인근 중개사무소를 통해 탐문됐습니다.
- 면적 차이. 지상 4층 등기사항증명서 면적은 106.26㎡, 일반건축물대장 면적은 112.42㎡로 상이하며 감정평가는 일반건축물대장을 기준으로 했습니다.
- 토지. 면적 234.1㎡, 지목 대, 상업용, 평지, 세로장방, 광대로한면입니다. 공시지가는 32,990,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 준주거지역·지구단위계획구역(청담지구)이며 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 상대보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역, 건축선 관련 사항이 표시되어 있습니다.
- 건축선. 도로경계선에서 3미터 후퇴하는 건축선 지정 내용이 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 언북초등학교 남동측 인근으로 근린생활시설, 업무시설, 아파트, 다세대주택, 병원, 관공서 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 7호선 청담역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물이며 외벽은 몰탈위 페인팅·타일붙임·인테리어 강판 등 마감, 창호는 알미늄샷시창호입니다.
- 설비. 기본적인 위생 및 급배수설비가 되어 있습니다.
- 환금성. 최저가가 13,948,472,000원인 고액 근린시설 + 토지 자산으로, 일반 주거형 경매보다 응찰 자금 규모와 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑦ 회차별 자금 시나리오
| 회차 | 매각가 | 미배당 | 매수인 인수 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 80%) | 13,948,472,000원 | 0원 | 2,000,000원 | 7,880,197,708원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 11,158,777,600원 | 0원 | 2,000,000원 | 5,118,400,252원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 8,927,022,080원 | 0원 | 2,000,000원 | 2,908,962,287원 |
유찰이 더 진행돼도 이 사건에서 계산된 채권 미배당은 0원입니다. 반면 대한안티에이징의학회 보증금 2,000,000원의 인수는 각 시나리오에서 동일하게 남습니다. 따라서 실질취득은 각 회차의 낙찰가에 이 2,000,000원을 더해 봐야 합니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차인. 대한안티에이징의학회의 실제 점유 여부, 임대차 존속 여부, 보증금 2,000,000원 반환관계를 반드시 원본과 현장에서 재확인해야 합니다.
- 더솔리드 관계 확인. 현황조사 임차인과 등기부상 가압류권자가 같은 주식회사 더솔리드이므로 임대차 실체와 관계인 여부를 확인해야 합니다.
- 공실 재확인. 감정평가에서는 폐문부재·공실로 탐문됐으므로 실제 점유자와 명도 대상이 누구인지 확인해야 합니다.
- 4층 면적. 등기 106.26㎡와 건축물대장 112.42㎡의 차이를 건축물대장·현황·감정평가 원본으로 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 80%라는 이유만으로 저가 매수로 단정하지 말고 청담동 토지·근린시설의 최근 거래와 임대수익을 별도로 비교해야 합니다.
- 토지 규제. 준주거지역, 청담지구 지구단위계획구역, 토지거래계약 허가구역, 건축선 등 이용제한을 입찰 목적에 맞춰 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유관계를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 등기는 단순해졌지만 ‘인수 0원’ 사건은 아니다
이 사건은 2016년 하나은행 근저당을 기준으로 후순위 권리가 대부분 소멸하고, 현재 최저가에서도 계산상 배당 부족액이 없는 구조입니다. 하지만 2014.02.27. 전입한 대한안티에이징의학회의 보증금 2,000,000원은 낙찰자가 인수하므로 권리상 완전한 무인수 물건은 아닙니다.
또한 1회 유찰로 최저가가 13,948,472,000원까지 내려왔어도 최근 실거래 비교자료가 없기 때문에 가격 경쟁력이 검증됐다고 볼 수 없습니다. 청담동의 근린시설 + 토지라는 자산 성격, 감정상 공실 상태, 4층 면적 차이, 더솔리드의 관계인 가능성을 함께 확인해야 합니다. 결론은 “후순위 등기는 정리되지만, 선순위 임차보증금과 현장 확인이 남는 고액 상업용 경매”입니다.
