281,400,000원
의정부지방법원 2026타경60904. 파주시 야당동 466-90 제1동 제1층 제102호의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 박무순이고, 2024.01.26. 같은 날 소유권이전과 함께 한국양계축산업협동조합 앞으로 채권최고액 441,600,000원의 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 그보다 앞선 신길신용협동조합 근저당 240,000,000원은 2024.01.26. 이미 말소됐고, 말소기준 이후 파주세무서장의 압류와 한국양계축산업협동조합의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 자체는 비교적 단순하지만 점유관계는 별도로 봐야 합니다. 현황조사에서 MICHAELS JACOB DANIEL이 임차인으로 조사됐고 전입일은 2025.08.04.입니다. 말소기준 2024.01.26.보다 늦어 대항력은 없으나, 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않은 상태입니다. 따라서 인수금액은 0원으로 분석되더라도 입찰 전 매각물건명세서와 점유관계의 최종 확인은 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60904 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 466-90 제1동 제1층 제102호 · 도로명 경기도 파주시 동서대로 696-49 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) · 지1층/지상4층 내 제1층 제102호 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 (철근) 콘크리트지붕 · 외벽 판넬 붙임 및 일부 몰탈위페인트 마감 · 내벽 벽지도배 및 일부 타일붙임 · 샤시 창호 |
| 소유자 | 박무순 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 402,000,000원 / 281,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국양계축산업협동조합 / 386,757,811원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
핵심은 2024.01.26. 설정된 한국양계축산업협동조합 근저당 441,600,000원입니다. 이전 신길신용협동조합 근저당은 같은 날 해지로 말소됐으므로 현재 말소기준이 아닙니다. 말소기준 뒤의 파주세무서장 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
② 임차인 — 후순위 전입, 대항력 없음
현황조사상 실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 조사된 임차인이고, 전입일은 말소기준보다 뒤입니다.
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| MICHAELS JACOB DANIEL | 2025.08.04 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 할인은 크지만 시장은 하락 중
비교단지 TOPCLOUD1,2동은 16세대, 2021.08.25. 준공이며 비교면적은 63.775㎡입니다. 거래 표본 4건의 전체 평균은 423,750,000원이지만, 가격 판단은 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 12개월 평균 396,666,666원과 최신 거래 340,000,000원, 그리고 최근 대비 과거 추세 -21.5%를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 66.05㎡ | 1 | 340,000,000원 |
| 2025.04 | 69.31㎡ | 4 | 350,000,000원 |
| 2024.10 | 66.05㎡ | 4 | 500,000,000원 |
| 2022.02 | 69.31㎡ | 1 | 505,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 396,666,666원 |
현재 최저가 281,400,000원은 제공된 최근 12개월 평균의 70.9%입니다. 최신 거래 340,000,000원보다도 금액 자체는 낮습니다. 따라서 현재 회차는 가격상 할인 구간에 들어와 있습니다. 다만 거래 흐름은 -21.5%로 하락했고, 2024.10. 500,000,000원에서 2025.04. 350,000,000원, 2025.09. 340,000,000원으로 최근 거래가격이 낮아진 만큼, 과거 500,000,000원대 거래를 근거로 현재 가격 메리트를 과대평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 281,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,739,600원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 한국양계축산업협동조합 | 441,600,000원 | 276,660,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당권 채권최고액 441,600,000원 중 276,660,400원이 배당되는 시나리오로, 미배당액은 164,939,600원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주시 야당동 소재 운정초등학교 남측 인근으로, 다세대주택·아파트·근린생활시설 등이 혼재된 주거지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 도로·노선버스정류장과의 거리, 노선 수와 운행간격 등을 감안한 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 지1층/지상4층 건물의 1층 102호이며 위생·급배수·난방·소방·엘리베이터설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 대상물건 북서측에 접하는 5미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 토지면적은 1,224.0㎡, 지목은 대, 공시지가는 872,600원/㎡입니다.
- 규제 기재. 감정자료에는 가축사육제한구역과 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25, 외국인 등의 단독주택·다가구주택·아파트·연립주택·다세대주택)이 기재돼 있습니다.
- 물건 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
- 환금성. TOPCLOUD1,2동은 16세대이며 실거래 표본은 4건입니다. 최근 거래는 2025.09. 340,000,000원이고 최근 시세 추세는 -21.5%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 보완 확인. MICHAELS JACOB DANIEL의 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다. 대항력은 없지만 매각물건명세서와 점유관계를 최종 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균 396,666,666원과 최신 거래 340,000,000원을 우선 기준으로 보고, 전체 평균 423,750,000원만으로 응찰가를 높이지 않아야 합니다.
- 현재 회차 가격. 최저가 281,400,000원은 최근 12개월 평균의 70.9%입니다. 가격 할인은 존재하지만 최근 시세 추세 -21.5%를 함께 반영해야 합니다.
- 배당 한계. 현재 매각가 가정에서 한국양계축산업협동조합의 미배당액은 164,939,600원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 예상배당에 반영되지 않았습니다.
- 명도. 후순위 임차인이라 보증금 인수 구조는 아니지만 실제 점유자의 인도와 명도 절차는 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가·실거래 자료를 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “할인율은 충분하지만, 하락 추세까지 같이 사는 물건”
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2024.01.26. 한국양계축산업협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 압류·경매개시결정은 소멸합니다. 현황조사 임차인 1명도 2025.08.04. 전입으로 대항력이 없으며, 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
가격도 현재 최저가 281,400,000원이 최근 12개월 평균 396,666,666원의 70.9%라 표면적인 할인폭은 분명합니다. 하지만 최근 시세 추세는 -21.5%이고 최신 거래는 340,000,000원입니다. 2024.10. 500,000,000원 등 과거 고가 거래가 전체 평균을 높이고 있으므로, 이 물건은 “과거 시세 대비 싸다”보다 “하락한 최근 시세에서도 충분한 안전마진이 남는가”를 따져야 합니다. 권리상 인수 위험은 낮지만, 임차인 세부정보 미상과 소규모 다세대의 거래 표본 한계를 감안하면 권리는 양호, 가격은 보수적으로 접근하는 편이 맞습니다.
