청주지방법원 2025타경10107. 충청북도 옥천군 청산면 백운리 286 소재의 기타 + 토지 물건입니다. 감정 이용상태는 기호(1-1) 주택, 기호(1-2) 창고로 정리됩니다. 감정가는 35,385,700원, 현재 최저매각가는 18,118,000원으로 3회 유찰되어 감정가의 51.2% 수준까지 내려왔습니다. 겉으로는 많이 싸진 물건처럼 보이지만, 이 사건의 승부처는 가격이 아니라 대항력 가능 점유자와 보증금 미상입니다.
등기부상 말소기준은 2017.08.11 강춘매 가압류입니다. 이후 2018.01.11 가압류 변경과 2025.03.05 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 임차인 조사에는 박봉자가 1998.02.03 전입, 정은정이 2023.02.16 전입으로 표시되어 있습니다. 박봉자는 말소기준보다 전입이 빠르므로 대항력 가능성이 문제 되고, 정은정은 말소기준 이후 전입으로 대항력 없음으로 분류됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경10107 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 옥천군 청산면 백운리 286 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 기호(1-1) 주택 · 기호(1-2) 창고 |
| 등기 대상 | [건물] 충청북도 옥천군 청산면 백운리 286 |
| 소유자 | 여종구 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 35,385,700원 / 18,118,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이양래 / 26,564,383원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
| 등기 발급 | 청주지방법원 옥천등기소 · 2026.07.04 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 정리되지만, 점유 리스크는 남는다
등기상으로는 2017.08.11 가압류가 말소기준권리입니다. 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이므로 등기부 권리만 놓고 보면 낙찰자가 떠안을 후순위 등기권리는 보이지 않습니다. 그러나 박봉자 전입 1998.02.03은 말소기준보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 모두 미상인 점유자를 “대항력 있음”으로 단정할 수는 없지만, 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다.
② 임차인·점유자 분석 — 실제 점유자 2명, 승계신고 아님
제공된 임차인 항목에서 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 따라서 보증기관 중복신고를 합산하는 사건은 아니며, 실제 점유자로 보이는 사람은 박봉자와 정은정 2명입니다. 핵심은 박봉자의 보증금이 미상이라는 점입니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박봉자 | 1998.02.03 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 아님 | 말소기준 2017.08.11보다 전입이 빠름. 보증금 미상이라 인수금액 산정 불가. |
| 정은정 | 2023.02.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 아님 | 말소기준 이후 전입. 다만 보증금 미상으로 명세서·현황조사 원본 대조 필요. |
③ 예상배당표 (매각가 18,118,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 메모 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 4.0% 추정) | - | 726,124원 | 송달·공고·감정·집행관 매각수수료 누진 추정치 |
| 1. 갑구 2번 가압류 · 강춘매 | 24,000,000원 | 17,391,876원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 2. 갑구 2-1번 가압류 · - | 140,000,000원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 3. 갑구 3번 경매개시결정 · 이양래 | 26,564,383원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
배당표상 매수인 인수는 0원으로 입력되어 있으나, 이는 보증금 미상 임차인의 인수 가능성을 금액화하지 못한 값입니다. 현재 가정 매각가에서는 총 채권 190,564,383원 중 17,391,876원만 배당되고, 미배당은 173,172,507원입니다.
④ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 충청북도 옥천군 청산면 백운리 소재 “청산고등학교” 북서측 인근 제2종일반주거지역 내 및 옥천군 청산면 인정리 소재 “인정삼거리” 남동측 인근 농림지역 내에 위치합니다.
- 교통. 본건까지 차량진입 가능하며, 인근으로 버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통시됩니다.
- 이용상태. 기호(1-1)은 주택, 기호(1-2)는 창고로 이용 중입니다.
- 건물 구조. 기호(1-1)은 흙벽돌조 스레트지붕, 현황은 스레트지붕 위 판넬지붕 단층 주택입니다. 기호(1-2)는 흙벽돌조 초가지붕, 현황은 판넬지붕 단층 창고입니다.
- 토지. 용도지역은 제2종일반주거지역, 지목은 대, 토지면적은 305.0㎡, 공시지가 50,300원/㎡입니다.
- 규제. 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 문화유산보호구역, 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만) 저촉이 표시되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 박봉자 보증금 확인. 전입일 1998.02.03은 말소기준 2017.08.11보다 빠릅니다. 보증금이 낙찰가보다 크면 실질취득은 보증금 수준으로 올라갈 수 있습니다.
- 정은정 점유 확인. 전입일은 2023.02.16으로 말소기준 이후이나, 보증금과 배당요구가 미상입니다. 실제 점유관계와 임대차 원인을 확인해야 합니다.
- 물건 특정. 공부상 286번지와 현황 286-6번지 차이, 동일 소재지번 신청외 건물 혼동 주의, 제시외 건물 중 닭장 제외 여부를 현장에서 대조해야 합니다.
- 배당표 착시. 배당표상 인수 0원만 보고 안전하다고 결론 내리면 안 됩니다. 보증금 미상 임차인 리스크는 배당표 숫자 밖에 남아 있습니다.
- 환금성. 제공 데이터에 실거래 비교자료가 없습니다. 주택·창고·토지 결합 물건은 매각 후 되팔 수 있는 가격과 기간을 별도로 잡아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본에서 임차보증금, 배당요구, 제시외 건물, 지번 현황을 직접 확인하세요.
맺으며 — “51.2%”보다 중요한 건 “보증금 미상”
이 사건은 감정가 35,385,700원에서 최저가 18,118,000원까지 내려온 3회 유찰 물건입니다. 하지만 낮아진 최저가만으로 매력을 평가하면 위험합니다. 박봉자는 말소기준보다 빠른 1998.02.03 전입자로 표시되어 있고, 보증금은 미상입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면 매수인의 실질취득은 보증금 수준에 가까워질 수 있습니다. 여기에 주택·창고·토지 결합, 제시외 건물, 닭장 제외, 현황 지번 차이까지 겹칩니다. 결론은 단순합니다. 권리등기보다 점유와 물건 특정이 더 어려운 사건이며, 보증금 확인 전에는 최저가가 낮아도 보수적으로 접근해야 합니다.