의정부지방법원 2026타경60941. 파주시 금촌동 창성스타클래스 7층 702호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있고, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자 유여경은 2024.08.02 매매를 원인으로 거래가액 240,000,000원에 취득했고, 같은 해 2024.08.21 구룡포수산업협동조합 명의의 채권최고액 157,200,000원 근저당이 설정됐습니다.
이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 등기된 임의경매개시결정과 파주시 압류는 매각으로 소멸합니다. 앞서 존재했던 수협은행 신탁등기와 유한회사창성의 소유권이전청구권 가등기도 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 매각물건명세서상 별도 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60941 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 금촌동 793-17 창성스타클래스 7층 702호 |
| 도로명 | 경기도 파주시 중앙로 216 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 이용 |
| 건물 | 철콘크리트구조 · 지상7층 내 7층 702호 |
| 소유자 | 유여경 (2024.08.02 매매 · 거래가액 240,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 147,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 구룡포수산업협동조합 / 127,740,411원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
핵심은 2024.08.21 구룡포수산업협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 157,200,000원이며 이 권리가 말소기준이 됩니다. 2026.04.08 임의경매개시결정과 2026.06.04 파주시 압류는 모두 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 사용 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김향미 | 주거 | 2025.05.27 | 미상 | 2026.05.14 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 김향미 1명입니다. 전입신고일 2025.05.27은 말소기준인 2024.08.21보다 늦어 대항력은 없습니다. 배당요구는 2026.05.14 접수됐습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않으므로 배당액 자체는 확정할 수 없지만, 대항력 없는 후순위 점유자의 미배당 보증금을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다.
③ 가격 판단 — 1.47억이 ‘싼지’는 아직 모른다
현재 최저매각가는 147,000,000원으로 감정가 210,000,000원의 70%입니다. 1회 유찰로 표면가격은 63,000,000원 낮아졌습니다. 하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 평균, 최신 거래, 최근 12개월 추세 자료가 없습니다.
따라서 “감정가의 70%니까 싸다”라고 결론 내리는 것은 금물입니다. 이 물건은 경매 권리상 인수액이 0원이어서 현재 회차의 실질취득액은 최저가와 같은 147,000,000원이지만, 이 금액이 실제 시장가격보다 낮은지는 별도의 시세 검증이 필요합니다. 소유자의 2024년 등기상 거래가액 240,000,000원도 현재 시세를 대신하는 값으로 사용할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 147,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,858,000원 |
| 1. 근저당 · 구룡포수산업협동조합 | 157,200,000원 | 144,142,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 147,000,000원에서는 집행비용 2,858,000원 추정 후 근저당권자에게 144,142,000원이 배당되고, 채권최고액 기준 미배당은 13,058,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동요인이 될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 파주시청 남측에 위치하며 주위에 공동주택, 근린생활시설, 아파트단지 등이 소재합니다. 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 사건 용도는 근린시설이고, 감정평가 당시 현황은 오피스텔로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 건물·설비. 철콘크리트구조 지상7층 건물의 7층 702호이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남서측으로 왕복4차선 포장도로와 접합니다.
- 토지. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로2류에 접하고 토지구획정리사업지구에 해당합니다.
- 현황 확인. 감정 당시 이해관계인의 폐문 및 부재로 내부구조 확인이 제한돼 외관과 탐문조사를 토대로 평가됐으므로 실제 내부상태는 현장 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세부터 확인. 최저가 147,000,000원이 감정가의 70%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고, 동일·유사 오피스텔 및 근린시설 거래사례와 비교해야 합니다.
- 용도와 현황 확인. 사건 용도는 근린시설, 현황 이용은 오피스텔이므로 실제 사용 가능 범위와 환금성을 현장에서 재확인해야 합니다.
- 임차인 명도. 김향미의 전입은 말소기준 이후여서 대항력은 없지만 현재 점유관계와 인도 일정은 별도로 확인해야 합니다.
- 배당 변동요인. 보증금·확정일자와 실제 조세채권 등을 원문 서류에서 확인해 배당표 변동 가능성을 점검해야 합니다.
- 내부 상태. 감정 당시 내부 확인이 되지 않았으므로 하자·수선비·관리상태를 현장조사로 보완해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서의 최신 원본을 매각기일 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 확인 후”
이 사건의 권리구조는 비교적 명료합니다. 2024.08.21 근저당이 말소기준이고 그 뒤의 경매개시결정과 압류는 소멸합니다. 실제 임차인 1명도 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 현재 확인되는 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 투자 판단에서 가장 중요한 가격은 아직 결론을 내릴 수 없습니다. 최저가는 감정가보다 30% 낮은 147,000,000원이지만, 이를 검증할 최근 실거래 비교자료가 없습니다. 따라서 이 물건은 권리는 합격권, 가격은 보류로 보는 것이 적절합니다. 권리의 단순함에 가격까지 자동으로 후한 점수를 주기보다, 오피스텔 이용상태와 근린시설 용도에 맞는 실제 시장가격을 확인한 뒤 응찰가를 정하는 접근이 필요합니다.
