479,500,000원
의정부지방법원 2026타경60991. 파주시 와동동 해솔마을7단지롯데캐슬 716동 6층 601호 아파트입니다. 감정가는 685,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 479,500,000원입니다. 현재 등기부상 소유자는 주식회사사랑3이며, 2021.06.18 강제경매 매각으로 소유권을 취득했습니다. 이후 2022.08.17 주택도시보증공사의 532,702,542원 가압류가 현재 경매의 말소기준권리로 잡혀 있고, 그 뒤 국민건강보험공단·파주시·국의 압류와 2026.04.14 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부보다 점유관계입니다. 이동익·조상훈·조하음·조예준은 모두 2022.02.14 전입한 것으로 조사됐습니다. 이 날짜는 말소기준권리보다 앞섭니다. 다만 네 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 이 자료만으로 보증금 규모·우선변제 여부·낙찰 후 미배당 인수액을 계산할 수 없습니다. 특히 이동익은 현재 강제경매의 채권자이면서 점유·전입 신고자로도 나타나 있어, 자료상 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 경고되어 있습니다. 관계가 확인되기 전까지 어느 한쪽으로 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60991 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 와동동 1404 해솔마을7단지롯데캐슬 716동 6층 601호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 거실 및 주방·방4·화장실2·드레스룸·발코니 · 지상23층 중 6층 |
| 실거래 비교면적 | 126.6843㎡ |
| 소유자 | 주식회사사랑3 · 2021.06.18 강제경매로 인한 매각 |
| 감정가 / 최저가 | 685,000,000원 / 479,500,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 600,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전입이 핵심
현재 권리분석의 기준점은 2022.08.17 주택도시보증공사 가압류입니다. 그보다 뒤에 설정된 국민건강보험공단 압류, 파주시 압류, 이동익의 강제경매개시결정, 국의 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리가 해당사항 없음으로 표시되어 있습니다.
점유·전입 신고자 확인
| 성명 | 전입일 | 이용 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이동익 | 2022.02.14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 조상훈 | 2022.02.14 | 주거 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 조하음 | 2022.02.14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 조예준 | 2022.02.14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관 대위·승계 신고에 해당하는 사람은 없습니다. 네 명 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실제 인수액을 계산할 수 없습니다.
② 시세 비교 — 71% 할인은 ‘명목 낙찰가’ 기준
해솔마을7단지롯데캐슬의 비교면적은 126.6843㎡이며, 최근 12개월 실거래는 4건, 평균 675,000,000원입니다. 가장 최근 거래는 2026.08 715,000,000원입니다. 현재 최저가 479,500,000원은 최근 12개월 평균의 71.0%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 126.86㎡ | 15 | 715,000,000원 |
| 2026.01 | 126.86㎡ | 6 | 635,000,000원 |
| 2025.10 | 126.68㎡ | 18 | 700,000,000원 |
| 2025.10 | 126.68㎡ | 8 | 650,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 675,000,000원 |
다만 최근 거래군은 그 이전 거래군보다 -4.1% 낮은 추세입니다. 즉 시장 자체가 약해진 상태이므로 전체 12건 평균 694,291,666원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 봐야 합니다. 현재 최저가는 최근 시세보다 낮지만, 임차보증금 미배당 인수 가능성이 확정되지 않았기 때문에 실질취득비용 기준의 할인율은 아직 계산할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 479,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,195,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 532,702,542원 | 472,305,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 이동익 | 600,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권 청구액은 1,132,702,542원, 채권자 예상배당은 472,305,000원, 미배당은 660,397,542원입니다. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원이나, 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고 점유자 보증금도 확인되지 않아 최종 인수 판단과는 구분해야 합니다.
회차별 배당 압박
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 479,500,000원 | 472,305,000원 | 660,397,542원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 335,650,000원 | 330,150,900원 | 802,551,642원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 234,954,999원 | 230,865,629원 | 901,836,913원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지산중학교 남측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·각 급 학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 간선도로가 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 단지. 해솔마을7단지롯데캐슬은 1,880세대, 2014.11.29 준공 단지입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 1,814,000원/㎡, 평지·부정형 토지이며 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 경매 통계. 단지 경매물건 평균 유찰횟수는 1.4회, 낙찰률은 27.27%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금부터 확인. 이동익·조상훈·조하음·조예준의 보증금, 확정일자, 실제 점유관계와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 이동익의 지위 확인. 이동익은 점유·전입 신고자이면서 현재 강제경매 채권자로도 나타납니다. 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 자료상 경고되어 있으므로 관계를 원본으로 확인해야 합니다.
- 명시 인수 없음만 믿지 말 것. 매각물건명세서의 명시 인수권리는 해당사항 없음이지만, 선순위 가능 임차보증금이 확인되기 전에는 실질취득비용을 479,500,000원으로 확정할 수 없습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군은 이전 거래군보다 -4.1% 낮습니다. 전체 평균보다 최근 12개월 평균 675,000,000원과 최신 거래 715,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당순위가 달라질 수 있습니다.
- 회차별 시나리오. 현재 479,500,000원, 2회 유찰 시 335,650,000원, 3회 유찰 시 234,954,999원으로 내려가지만, 임차보증금 인수 가능성이 남아 있으면 낙찰가 하락만으로 실질취득비용이 같은 폭으로 낮아진다고 볼 수 없습니다.
맺으며 — “71%”보다 먼저 확인할 숫자가 있다
현재 최저가 479,500,000원은 최근 12개월 실거래 평균 675,000,000원의 71.0%라서 숫자만 보면 눈에 띕니다. 하지만 이 사건은 가격보다 임차관계가 먼저입니다. 네 명의 전입일이 모두 말소기준권리보다 앞서 있고 보증금·확정일자가 보이지 않습니다. 그래서 현재 자료만으로는 매수인 실질취득비용을 확정할 수 없습니다.
등기상 후순위 압류와 경매개시결정은 소멸하는 구조지만, 임차보증금이 실제로 존재하고 미배당되는 구조인지가 확인되지 않은 상태에서 “시세의 71%니까 싸다”고 결론내리면 안 됩니다. 명목 가격은 매력적, 권리확정은 보류. 이 사건은 임차인 원본 확인이 끝난 뒤에야 가격 판단을 시작할 수 있는 물건입니다.
