울산지방법원 2025타경1347. 양산시 평산동 ‘대우월드피아’ 10층 1002호, 전용 49.905㎡ 아파트입니다. 현 소유자는 이재철이며 2019년 8월 21일 매매를 원인으로 거래가액 90,000,000원에 취득했습니다. 이번 경매의 데이터상 말소기준권리는 2023년 8월 24일 국의 압류로 산정되어 있고, 그 뒤의 현 경매개시결정과 울산원예농업협동조합 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 제공된 배당 시뮬레이션에서도 낙찰자가 별도로 떠안을 금액은 0원으로 계산됩니다.
가격은 단순히 감정가 대비 할인율만 볼 물건은 아닙니다. 현재 최저가는 감정가의 70%인 54,600,000원으로 최근 12개월 평균 66,666,666원보다는 낮습니다. 그러나 가장 최근 실거래인 2025년 10월 51,000,000원보다는 현재 최저가가 높습니다. 따라서 “최근 평균보다 할인되어 있다”는 판단은 가능하지만, “현재 최저가가 최신 시세보다 확실히 싸다”라고 단정할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1347 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 평산동 76-2 대우월드피아 10층 1002호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 49.905㎡ · 15층 건물 내 10층 |
| 소유자 | 이재철 (2019.08.21. 매매, 거래가액 90,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 78,000,000원 / 54,600,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 청구액 | 53,043,403원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 이용상태 | 공동주택(아파트) |
① 권리 흐름 — 현재 인수 계산은 0원
현재 조사된 임차인은 없습니다. 등기부에는 과거 용석기의 주택임차권이 있었지만 임차보증금 20,000,000원의 해당 임차권은 2019년 5월 9일 이전 경매 매각으로 말소된 이력입니다. 따라서 이를 현재 임차보증금으로 다시 합산하면 안 됩니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 낮지만 최신 거래보다 높다
대우월드피아는 120세대, 2014년 9월 5일 준공 단지입니다. 비교 대상은 전용 49.91㎡ 실거래이며 대상 면적 49.905㎡와 면적 매칭이 확인됩니다. 최근 12개월 실거래는 3건, 평균은 66,666,666원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 49.91㎡ | 4 | 51,000,000원 |
| 2025.07 | 49.91㎡ | 9 | 71,000,000원 |
| 2025.05 | 49.91㎡ | 11 | 78,000,000원 |
| 2023.12 | 49.91㎡ | 9 | 75,000,000원 |
| 2023.11 | 49.91㎡ | 12 | 75,000,000원 |
| 2023.02 | 49.91㎡ | 4 | 86,000,000원 |
| 2022.06 | 49.91㎡ | 2 | 43,100,000원 |
| 2022.06 | 49.91㎡ | 2 | 43,100,000원 |
| 2022.01 | 49.91㎡ | 3 | 42,500,000원 |
| 2022.01 | 49.91㎡ | 3 | 42,500,000원 |
| 2022.01 | 49.91㎡ | 2 | 42,500,000원 |
| 2021.10 | 49.91㎡ | 2 | 43,100,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 66,666,666원 |
전체 12건 평균은 57,733,333원이지만, 과거 저가 거래가 섞여 있으므로 가격 판단의 중심은 최근 12개월 평균과 최신 거래에 두는 편이 맞습니다. 최근 12개월 평균은 66,666,666원이고 현재 최저가는 그 81.9%입니다. 최근 구간과 이전 구간의 추세 비교도 21.8%로 양(+)의 값입니다. 반면 최신 거래는 51,000,000원으로 현재 최저가 54,600,000원보다 낮습니다. 즉 평균 대비 할인은 있으나 최신 한 건과 비교하면 프리미엄이 있는 혼합 신호입니다.
③ 예상배당표 (매각가 54,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,382,800원 |
| 2. 가압류 · 울산원예농업협동조합 | 38,773,164원 | 38,773,164원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 14,444,036원 |
현재 회차 54,600,000원 가정 시 위 시뮬레이션에서는 채권자 배당 38,773,164원, 소유자 잔여 14,444,036원, 매수인 인수 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양산시 평산동 아리골공원 동측 인근이며, 주변은 공동주택과 각종 근린생활시설이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물 내 10층이며, 승강기·소화전·도시가스 개별난방·위생 및 급배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 20미터 내외의 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역이며 중로1류에 접하고, 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 1,601,000원/㎡입니다.
- 환금성. 120세대 단지이며 동일 면적 실거래가 42,500,000원부터 86,000,000원까지 분포해 거래가격 편차가 큽니다. 최근 12개월 3건 평균은 66,666,666원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최신 거래와 반드시 비교. 현재 최저가 54,600,000원은 최근 12개월 평균 66,666,666원의 81.9%지만, 최신 거래 51,000,000원보다는 높습니다. 평균 할인만 보고 가격 메리트를 단정하지 마세요.
- 내부 구조 확인. 1002호 실제 내부 구조·배치와 건축물현황도가 불일치한다고 명시되어 있습니다. 현장 및 관련 도면을 직접 대조해야 합니다.
- 근저당 승계 연결관계 확인. 울산원예농업협동조합의 2019년 근저당과 2025년 농업협동조합자산관리회사로의 이전 기록을 최신 등기부에서 재확인하세요.
- 임차 현황 재확인. 현재 조사된 임차인은 없으나 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 매각물건명세서와 현황조사 원본을 대조하세요.
- 회차별 자금 시나리오. 현재 회차는 54,600,000원, 2회 유찰 시 38,220,000원, 3회 유찰 시 26,754,000원으로 제시되어 있습니다. 각 회차의 배당 부족액과 시장가격을 함께 보세요.
맺으며 — 권리는 비교적 단순하지만, 가격과 현황은 따로 봐야 한다
이 물건의 장점은 분명합니다. 현재 조사된 임차인이 없고 제공 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 1회 유찰로 최저가도 54,600,000원까지 내려와 최근 12개월 평균 66,666,666원 대비 81.9% 수준입니다. 다만 최신 거래가 51,000,000원이라는 점 때문에 현재 가격을 곧바로 ‘시세보다 싸다’고 단정해서는 안 됩니다. 여기에 실제 내부 구조와 건축물현황도가 일치하지 않는다는 명시적 현황 리스크, 근저당 승계등기의 연결관계 확인 필요성도 남습니다. 결론적으로 권리상 인수 부담은 낮지만, 가격은 최신 거래와 비교해 보수적으로 잡고 현황도면을 확인한 뒤 접근할 물건입니다.
